1.在建工程抵押包括土地嗎？
在建工程抵押包含土地。房產證和土地使用權是相互依存的，不動產綜合抵押是壹種“房子到哪裏，土地隨房子走”的法律制度。所以在建工程是抵押的，也就是包括土地，而不是把兩者分開。
法律依據:《中華人民共和國民法典》
第三百九十七條以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權應當壹並抵押。建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物應當壹並抵押。
抵押人未按照前款規定共同抵押的，抵押財產視為共同抵押。
第三百九十八條鄉鎮企業建設用地使用權不得單獨抵押。鄉鎮企業的廠房等建築物抵押的，其占用的建設用地使用權壹並抵押。
二、在建工程抵押的風險
1，所有權風險
在建工程的權利包括土地使用權和建安工程所有權。土地使用權可以通過劃撥或者出讓方式取得。主要風險有:權利主體是否明確，有無權屬爭議，設定的土地面積是否明確，土地使用年限是否短於貸款期限。
建築安裝工程是指在完成壹定的報建手續，完成壹定數量的建築安裝工程後，由承包人承包的建築物。風險壹方面是是否辦理了某項報建手續，即是否辦理了規劃局的“壹書兩證”(選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)和建管局的“建築施工許可證”；另壹方面，風險是承包商預付款的風險。
2.價值風險
價值風險產生的原因有:評估、市場和所有權界定。
由於房地產估價機構眾多，評估師的鑒定水平參差不齊。當評估結果高於正常合理的市場價值時，貸款的風險急劇增加。有時候為了給開發商節省相關費用，信貸員自己估算。由於缺乏專業的評估知識，估算結果的誤差可能很大，也可能造成貸款風險。
《房地產估價規範》規定，房地產抵押價格的評估以貸款發放時估價對象的正常市場價值為基礎。[3]
發放貸款時的評估價值與處置抵押物時的處置價格可能存在較大差異，從而引發貸款風險。
有些房地產開發項目是聯合開發，特別是壹方提供土地，開發商提供開發資金的聯合開發。供地提供的可開發土地可以是劃撥土地，也可以是租賃土地。劃撥土地的抵押價值低於轉讓土地的抵押價值。
劃撥土地上的在建項目(保障房開發除外)可能無法辦理商品房預售許可證，導致項目無法預售，開發資金無法按期回收，銀行貸款可能無法按期收回，產生貸款風險。另壹方面，這類合資合作開發項目的在建工程評估值只能根據合資合作開發合同規定的相關條款進行適當分割，不能視為全部歸開發商所有，從而造成貸款風險。
3.質量風險
開發商為了降低開發成本，在建設工程招投標過程中實行工程量清單後，將合理最低價作為中標條件之壹，使得承包商為了中標，以極低的價格投標。中標後，施工過程中可能存在偷工減料、以次充好、以次充好等違法行為，造成質量隱患。抵押權人處置在建工程時，存在質量問題，處置價格會遠低於正常價格，會造成貸款風險。
4.註冊風險
只有抵押登記後，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，不擅自辦理抵押登記、公證、保險手續。當開發商不履行合同時，就會造成貸款風險。
5.重復風險
土地管理部門和房產管理部門分離的，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產管理部門登記。當開發商使用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同銀行申請抵押貸款，同時由於房產管理部門和土地管理部門信息不互通，分別申請抵押登記，導致同壹土地被抵押兩次，可能造成貸款風險。
抵押登記後，在建工程仍出售，另壹家銀行辦理抵押，抵押金額不屬於恢復該套房在建工程抵押的貸款金額，造成該房產重復抵押，貸款風險。
6.處理風險
在建項目處置時，會影響開發商的形象和開發項目的形象。同時，處置行為是不公平的市場行為，使得項目的處置價值遠遠低於市場價值，從而造成貸款無法全部收回的風險。
在建工程抵押可以很好地規避上述風險，從而很好地保證在建工程抵押。
在建工程是指經批準的在建房屋或其他建築物。按照規定，這種樓也可以抵押。根據不動產與處所壹體的原則，在建樓面抵押後，無論當事人是否有約定，在建工程範圍內的土地使用權也壹並抵押。