據北京市住房擔保中心主任楊雪峰介紹，由北京市財政部門出資1.5億元成立的北京住房貸款擔保中心，主要目的不僅是為了減輕購房者的貸款負擔，也是為了使中低收入者和外地人在北京申請貸款成為可能。
北京市住房貸款擔保中心采用了國際上的壹些通行做法，解決借款人未能誠信還款的問題，如改變貸款條件、重新安排還款期限等；而且通過提供就業培訓，提高借款人的還款能力；靈活安排還款計劃，提供周轉安置房，拍賣原住房，回收剩余貸款本息。對於惡意不還款的借款人，應采取訴訟等法律手段落實還款責任。
那麽，什麽樣的購房者可以通過擔保中心申請個人住房貸款呢？北京住房貸款擔保中心為購房者提供哪些擔保？買家申請擔保有哪些程序？申請擔保的條件是什麽？
■文/記者徐曼
個人如何申請住房貸款擔保？
■什麽是個人住房貸款擔保？
1.《北京市住房貸款擔保中心暫行辦法》所稱個人住房貸款擔保，是指北京市住房貸款擔保中心(以下簡稱擔保中心)為貸款人提供的個人住房貸款連帶責任擔保。個人住房貸款擔保遵循平等、自願、公平、有償和誠實信用的原則。
2.個人住房貸款申請人向擔保中心申請提供住房貸款擔保的，應當依法將其或第三人合法的房屋、土地使用權抵押或以擔保中心認可的其他方式向擔保中心提供反擔保。
■誰可以申請擔保？妳收多少錢？
1.個人在本市購買自住住房申請貸款，貸款人要求提供擔保的，借款人可以向擔保中心申請擔保。
2.擔保中心提供擔保的範圍是貸款人向借款人發放的貸款本金、利息和罰息。
3.擔保中心為擔保申請人提供擔保，擔保申請人應向擔保中心支付擔保服務費。擔保服務費的支付標準按照北京市物價管理部門的規定執行。
■申請擔保有哪些程序？
1.擔保申請人向擔保中心提交書面擔保申請時，應向擔保中心提供所需的證明文件。
2.擔保中心收到擔保申請人的書面擔保申請及相關證明文件後，經審查後給予批準或不批準的書面答復。
3.擔保中心同意提供擔保的，擔保雙方應簽訂擔保合同和反擔保合同。反擔保合同需要登記才能生效的，合同當事人應當自合同簽訂之日起30日內到有關部門辦理登記手續。其中，抵押登記費由擔保中心承擔。委托擔保中心辦理登記手續時，委托人應向擔保中心簽署書面授權委托書。
4.擔保中心要求評估抵押物價值的，反擔保人應到擔保中心認可的資產評估機構進行價值評估。抵押物價值的評估費用由反擔保人承擔。
■申請擔保的條件是什麽？
1.申請擔保，應當同時符合下列條件: (壹)具有完全民事行為能力的自然人；(二)具有本市常住戶口或者有效的居住身份證明；(三)有穩定的收入來源、良好的信用和償還貸款本息的能力；(四)具有合法購買住房的合同或者相關證明；(5)全額支付購房首付款；(6)提供擔保中心認可的反擔保；(七)擔保中心要求的其他條件。
2.擔保申請人應當按照擔保中心的要求向擔保中心提交書面擔保申請，並提供以下證明文件:(1)身份證明；(二)住房公積金繳存或收入證明；(三)房屋買賣合同或者房屋預售合同；(4)購房首付款證明；(五)擔保中心要求的其他證明。
■什麽是保障？
1.擔保合同當事人應當簽訂書面擔保合同。擔保合同應當按照擔保法的有關規定約定相應的內容。其中，對保證期間的約定應當明確，不能約定早於或者等於主債務的履行期間；也不能約定在主債務本息清償前承擔擔保責任，以及其他不明確的類似內容。
2.保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，該債權同時轉讓。擔保中心應當在原擔保範圍內對受讓方承擔擔保責任。但擔保中心與債權人事先約定只對特定債權人承擔擔保責任或禁止債權轉讓的，擔保中心不再承擔擔保責任。
3.保證期間，債權人允許債務人轉讓全部或部分債務的，應當征得擔保中心的書面同意。對於未經擔保中心同意轉讓的債務，擔保中心不再承擔擔保責任。
4.保證期間，債權人和債務人同意變更主合同。未經擔保中心書面同意，擔保中心不再承擔擔保責任。債權人和債務人變更主合同履行期限，未經擔保中心書面同意的，擔保期限為原合同約定的期限。
5.保證期不會因任何原因而中斷、中止或延長。
6.擔保期間，債務人可以變更擔保方式，但應當通知擔保中心，需要擔保中心同意的，還應當征得擔保中心同意。新的擔保合同生效後，原擔保合同終止。
■什麽是反擔保？
1.反擔保人應與擔保中心簽訂反擔保合同。反擔保人可以是債務人，也可以是債務人以外的人。反擔保可以是債務人提供的抵押或質押，也可以是他人提供的擔保、抵押或質押。
2.反擔保人以《擔保法》第四十二條規定的財產抵押提供反擔保的，應當向擔保中心提交抵押物登記的文件，由擔保中心代為辦理。
3.抵押登記記載的內容應當與抵押合同約定的內容壹致。約定不壹致的，以抵押登記記載的內容為準。
4.抵押權與有擔保債權同時存在。債權消滅，抵押權也消滅。
5.抵押存續期間，如果抵押人的行為足以減少抵押物的價值，擔保中心有權要求抵押人停止其行為，恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。擔保中心的請求被駁回時，擔保中心可以要求債務人提前履行債務或者行使抵押權。
6.抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押財產時，應通知擔保中心並告知抵押財產的受讓人。抵押人未通知擔保中心或受讓人的，在抵押物已登記的情況下，擔保中心仍可行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償全部債務，抵押權消滅。
7.擔保中心同意以其他方式提供反擔保的，反擔保當事人應當按照《擔保法》的規定簽訂相應的反擔保合同。
■擔保的責任是什麽？
1.有下列情形之壹的，擔保中心可以應債權人要求履行擔保責任: (壹)債務人在債務履行期內，未按照借款合同約定償還貸款本息累計達六個月(含連續)的；(二)債務人在債務履行期間死亡，沒有繼承人或者受遺贈人的；(三)債務人喪失民事行為能力，在債務履行期間不能指定監護人的；(4)債務人的繼承人、受遺贈人或法定監護人拒絕履行借款合同；
(五)擔保合同約定的其他情形。
2.出現《暫行辦法》第二十八條規定情形的，擔保中心應當自收到債權人要求履行擔保責任的通知之日起五個工作日內履行相應的擔保責任。擔保中心代債務人清償全部債務後，保證合同終止。
3.履行擔保責任後，擔保中心有權根據《暫行辦法》和反擔保合同的規定向債務人追償。
■反擔保的責任有哪些？
1.承擔擔保責任後，擔保中心有權根據反擔保合同行使相應的權利。
2.擔保中心行使抵押權時，可與抵押人協商將抵押物折價或拍賣、變賣；協商不成的，可以向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁。
3.抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，扣除應納稅款後，按照下列順序清償: (壹)實現抵押權的費用；(二)擔保中心代債務人支付的貸款本金、利息和罰息；(三)債務人遲延支付賠償金的違約金；(4)剩余價款應返還抵押人。
4.抵押財產折價或者拍賣、變賣所得價款低於抵押設立時的約定價值的，按照抵押財產的實現價值和本暫行辦法第三十三條規定的順序清償。擔保中心有權就未清償部分向債務人追償。
5.處分抵押物時，抵押人確有生活困難，符合廉租房條件的，擔保中心可以幫助解決。
6.以其他方式反擔保的，應當按照《擔保法》的規定和反擔保合同的約定履行。
■還不起貸款怎麽辦？
1.保證期間，債務人抵押的自購房屋因下列原因滅失，擔保中心承擔償還債務人剩余貸款本息的義務，不向債務人追償，但債務人故意行為除外: (壹)火災、爆炸、戰爭、軍事行動、武裝沖突；(2)風暴、暴雨、雷擊、冰雹、暴風雪、洪水、地面塌陷、龍卷風；(3)空中落物。
2.債務履行期間，債務人因見義勇為被視為烈士或者死亡的，其繼承人或者受遺贈人可以向擔保中心提出書面債務豁免申請。經調查核實，擔保中心承擔向債務人償還剩余貸款本息的義務，對債務人無追索權。
3.債務履行期間，債務人傷殘、完全喪失勞動能力的，債務人可以書面形式向擔保中心申請減免債務。經核實屬實的，擔保中心承擔償還債務人剩余貸款本息的義務，不向債務人追償。
4.債務人債務履行期間，因失業導致還款困難的，可以向擔保中心提出書面申請，並提供有效證明材料。經調查核實的，擔保中心可以承擔債務人在領取失業救濟金期間的還款義務。
前款所稱債務人因非自願原因失業，且已失去現有工作並從政府有關部門領取失業救濟金。不包括債務人自身的過錯和無正當理由自願辭職；因行為不端被開除；因勞動爭議辭職或因幹預勞動爭議停工，造成失業的；無正當理由拒絕職業介紹機構介紹的適當職業。擔保中心承擔還款義務的期間為債務人實際領取失業救濟金的期間，但累計最長不超過十二個月。
■提前還清貸款，擔保中心會退費嗎？
因擔保方式變更或債務人提前償還債務導致擔保合同解除或終止，擔保中心不再承擔擔保責任的，擔保中心可根據《擔保服務費返還辦法》的規定，返還部分已收取的擔保服務費。
■文/徐曼