1，動力問題。
土地承包經營權是壹種特殊的用益物權，源於1978年安徽鳳陽小崗村家庭聯產承包責任制的“創制”，解決了中國的吃飯問題。當時合同期限20年，1998有效期到期，進行了第二輪續約。這次期限是30年，到2028年(轉讓和抵押不要超過這個期限)。從權力的角度看，土地承包經營權(壹個完整的詞匯，壹個獨特的概念，壹種特殊的權利)是壹種用益物權，不具備權力的屬性。從四項基本權力來看，應該是和的使用，但是沒有權利，因為權利屬於集體。因為沒有權利，就沒有處置權。由於其獨特的集體財產權和用益物權性質，從狹義上講，目前還沒有以其他物的經營權作為抵押的融資方式。但從廣義上講，還有水域養殖權和水利設施使用權，兩者類似，但又有所不同。
2.法律問題。
土地承包經營權抵押貸款從法理上是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押都有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。
第十五條“承包方以其土地承包經營權抵押或者清償債務的，視為無效。”這相當於說“農村土地承包經營權”是無效抵押物。這就基本堵死了家庭承包取得的農村土地承包經營權抵押貸款的路。而是:中國人民銀行。
《中國銀監會關於加快農村金融產品和服務創新的意見》(銀發[2008]295號)提出: (二)創新貸款擔保方式，擴大有效抵押物範圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展形勢和農村經濟特點，進壹步擴大農民和農村企業可申請貸款擔保的財產範圍，積極規範和完善農業擔保貸款操作流程，建立健全農業擔保貸款評估、管理和處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農業生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規範發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律法規、產權權益歸屬清晰、可有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，均可試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化農村信用擔保體系建設，鼓勵各類信用擔保機構通過再擔保、聯保、保保結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀監會關於進壹步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出:穩步推進農村融資擔保體系建立和發展，切實完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效抵押物範圍。大力開發符合農村實際特點的“信貸+保險”金融服務新產品。支持政策性金融，加大對農業開發、農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索設立土地經營權抵押貸款。《中國銀行業監督管理委員會辦公室關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發[2013]51號)提出:探索擴大農戶、農民專業合作社、龍頭企業等借款人可以作為抵押物的財產範圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副產品訂單、保單、倉單等權利以及農業用支持在法律關系明確的地區探索發展農村土地承包經營權、宅基地、農村住房等抵押(質押)貸款。此外，十八屆三中全會《關於全面深化改革若幹重大問題的決定》提出:“賦予農民抵押權，保障承包地承包經營權”；2014號文件也明確提出“允許承包土地經營權抵押給金融機構融資。”《國務院部門關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發[2014]71號):目前，通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶、由農村集體經營管理的資源性資產和經營性資產，主要是農民承包土地經營權和集體林地經營權，不涉及農村集體土地權利和依法由農戶承包的集體土地承包權。2015號文件:做好承包土地經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。因此，土地承包經營權抵押在法律障礙和政策鼓勵之間處於兩難境地。為什麽鼓勵？我認為壹些地區的城市化進程導致了農民的減少和土地的荒廢。雖然碎片化的家庭經營在特定的歷史時期做出了貢獻，但已經不適合現代農業的發展。土地的集約化規模化經營和現代農業的發展需要金融支持，即農村金融支持，而從事農村經營的主體缺乏融資渠道(主要是缺乏抵押物)。為了解決法律障礙、政策鼓勵和現實需求之間的困境，各方絞盡腦汁:上述表述尤其值得註意:壹是中國人民銀行提出的“土地經營權”；二是三中全會起草組提出的“農村土地承包經營權”；四是壹號文件提出的“承包土地經營權”；還有第五，前不久國務院(中農辦)。
為自己開辟壹條獨特的新路――發展壹種獨特的新風格
在權力上，上面說的“農民承包土地經營權”其實是壹回事，即“農村承包土地經營權”除了銀監會相對簡單廉潔之外，被認為是避免了與現有法律的沖突。這個事情的發展大致是這樣的，但是有壹個新的發展，就是2014年底，* * *廳、國務院廳印發的《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》正式明確提出。
農村土地權利、承包權、經營權三權分立。如前所述，“土地承包經營權”是壹個完整的詞匯，是壹個獨特的概念，是壹種特殊的權利，是壹種用益物權。但由於土地流轉的現實，這種權利在本質上被“瓜分”了:流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題在這裏已經基本說清楚了。
3.認股權證的發行。
論土地承包經營權的確權頒證。這裏需要明確壹個重要問題，即抵押的是“農村土地承包經營權”還是流轉後的“承包地經營權”，即“三權分置”，是承包權還是經營權？已經明確，在《土地法》和《合同法》修改前(法律修改後，後壹種說法不成立)，現階段抵押農民土地承包經營權證是違法的，可以經營的是流轉後的經營權。《抵押權證》和《關於加快發展現代農業的意見》
《關於進壹步增強農村發展活力的若幹意見》提出，5年內完成農村土地承包經營權確權頒證工作。嚴格來說不是同壹個證。Bloom有兩朵花，每張桌子壹朵。先說這個《關於加快發展現代農業的意見》
關於進壹步增強農村發展活力的若幹意見，歷時5年完成的農村土地承包經營權證壹直都有。網上找個地圖就行了。日期是1998，第二輪續約的年份。這個證書作為農民承包土地所有權的證明，全國大部分地區基本都有。既然都有了，第二輪包延還沒結束，為什麽現在還要開這個證明？新證和舊證有什麽區別？這些問題我看不清楚，但我們可以想辦法壹窺端倪。在2009年國土資源部公報中，國土資源部解釋“2009年耕地和建設用地數據將在第二次全國土地調查全面完成後另行發布”。第二次全國土地調查始於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。然而，調查結果卻遲遲沒有出來。2012，12，國土資源部發布通報稱，2011，全國耕地182476萬畝，全國耕地凈減少得到有效控制，2009年以來，全國耕地保持在18.24。但這壹數據在2011的《中國國土資源公報》中沒有體現。根據《中國國土資源公報》2013，2012年全國耕地面積為20.27億畝，自2009年起連續4年超過20億畝。近年來，中國市政府壹直強調，654.38+08億畝耕地紅線不能突破。(國土資源部:我國有20多億畝耕地。來源:2065 438+2004年4月22日。
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財新網)。簡而言之，產權不清晰，654.38+0.8億畝耕地紅線多年不變。國土部普查後發現，不僅沒有減少，還“憑空”增加了2億畝。654.38+08億畝，我推斷是根據上面紅色筆記本的登記數據算出來的。多出兩億畝也不奇怪。如果仔細看紅色筆記本的內容，可以發現:第壹，測量技術先進，國土資源部是用衛星測量的。本來農村用的是pace，田埂不算，誤差太大；第二，承包分配土地時，土地有好有壞。壹畝好，就算作壹畝。得到劣地的就退出。私下約定壹畝半算壹畝，兩畝算壹畝。第三，2006年取消了農業稅。廢除之前是土地稅，實際上占了不少，但是少登記就少交稅。所有這些導致了差異。回過頭來，我們再來看看這張老卡。不清楚(四處空白，四圖未附)，面積不準(長寬空白，按現在要求面積數據大概不夠)，太簡單了。在臺面上，這對於“不可逆城市化”調整土地、耕地糧食保護紅線、農民權益保護、土地適度規模經營、土地流轉等涉及的問題都是不利的。在臺面上，政府征地成本、工商資本流通成本、農民租金收入等。都是真金白銀的問題。另外，承包地幾十年積累的矛盾也很突出，但這是個馬蜂窩。如果因為四區和面積不清楚而產生糾紛，妳必須拿出東西來證明。這個時候，這本書是不夠的。在這個階段，發證權是真的。具體標準我沒查。每四個地方都要用GPS定位，需要附圖和每塊地的編號。目前已經啟動了很多試點，但是比較難，主要是確權成本太高。很多地方想用國土部門的技術手段來測量，但是每畝要40到50元(國家只支持每畝10元)，還有人工費、生產費等等。，這意味著幾千萬美元。錢從哪裏來？第二，農民的願望，其中壹些實際上占據了比舊證書更大的面積，正在敲鑼打鼓地討論這個考試將如何改變。第三，基層也怕困難，比如入戶調查，戶籍戶口等。，而且農村的土地矛盾也沒了，翻芝麻也吃力不討好。從流程上看，2014年，山東、四川、安徽等省區市的27個縣進行了整體試點，很多地方也結合實際擴大了試點範圍。截至2014年底，已有1988個縣(市、區)開展試點，涉及13萬個鄉鎮、19.5萬個村，覆蓋面積3.3億畝。2015新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南9個試點。據悉，壹些試點探索出了壹些價格足夠的方法，既符合部裏的規定和標準，又能控制成本。所以考慮到事情的難度，五年完成也不為過。第二個證是抵押的證，也就是使用權。主要是在農地流轉後，給流入方出具證明，證明他的使用權。當然，如果它沒有被轉讓，它也可能向農民發放另壹種使用權。目前全國很少有地方發這個證，也有地方在試點探索中發這個證(在關閉的試點網站上沒有找到地圖)，壹般是政府發，只是在探索階段。
4.操作層面的問題。
土地承包經營權抵押融資過程中可能會遇到哪些問題？三個方面，壹是政策法律，二是技術，三是風險。政策法律層面主要受法律法規限制，金融機構對此有顧慮，直接影響到申請強制處分抵押物時能否得到法院支持。技術層面主要是指抵押物的估值，抵押物值多少錢？目前，農村資產資源缺乏專業的評估機構和人員，農業評估行業標準尚未建立。很難確定抵押品的價值。現在很多地方都進行了評估，但是價值認定是否合理值得商榷。評價太低，農民拿不到幾塊錢，評價太高銀行不認可。註冊部門和銀行之間也存在脫節。比如壹塊地，不僅有土地承包證，種了壹棵樹還有林權證，挖了壹個坑有了水灘養殖證。理論上，同壹塊地可以在不同的銀行用不同的權證重復抵押，類似於房地產市場不完善時開發商多賣壹房。而且這塊地有沒有被抵押，銀行現階段找不到，風險壹個比壹個大；歸根結底，風險水平是個問題。壹是缺乏抵押擔保機構。誰願意擔保，誰來兜底？而且擔保公司不是慈善企業，是收費的，也會變相增加融資成本。如果成本太高，這種融資就失去了意義。所以，如何保證這壹點才是核心問題。二是農業保險覆蓋面太低，增加了銀行的風險；三是抵押物處置難。即使法院支持，由於缺乏公開有效的市場，這種抵押物的流動性太差，執行成本高。總之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。