1.風險說明:根據《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第三十二條規定，外包工程尚未最終結算且未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，可以計提發票不足金額，但最高不得超過合同總金額的10%。部分納稅人在扣繳費用時對政策不熟悉，扣繳費用可能會忽略總額10%的限額，導致當年企業所得稅匯算清繳成本過高。
2.風險防控建議:房地產企業應準確把握政策規定，重點關註稅收法律法規規定的代扣代繳比例上限。對於外包項目，發票金額不足的代扣費不能超過合同總金額的10%，同時也要註意在政策允許的費用範圍內代扣。在政策中已經以清單的方式明確規定，只能計提承包工程、公共設施、建設費用和財產改良費用，不得超範圍收取已計提的費用。
3.案例:某房地產企業* * *開發了三個房地產項目，在項目竣工結轉開發產品時，企業對未取得發票的部分應付工程款進行了預提處理。預提費用包括征地費、拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共設施費。三個項目合計應計金額約5億元，對應合同總金額約46億元。
具體分析:這種情況下我們需要關註的風險點主要有兩個，分別是超限額計提費用和超範圍計提費用。房地產企業應關註稅收法規規定的代扣代繳比例上限。對於外包項目，發票金額不足的代扣費不能超過合同總金額的10%；同時也要註意在政策允許的費用範圍內代扣代繳。只能扣繳外包工程、配套設施、報建審批費用和財產改良費用，不得超範圍收取扣繳費用。
風險點二:甲方工程業務重復扣“甲供材料”。
案例:房地產企業B與施工企業簽訂“甲供材料”施工合同，約定合同金額為654.38+00萬元(含企業B購買並提供給施工企業的建築材料)，增值稅金額為90萬元。工程完工後，最終結算價格為654.38+00.9萬元，“甲供材料”金額為200萬元。此外，企業B從材料供應商處采購200萬元材料，收到13%增值稅進項發票。企業B“開發成本”科目中包含的成本金額為12萬元。
具體分析:企業采用無承包材料承包工程的模式。當材料供應商提供的材料、水、電等材料已用發票計入開發成本時，允許施工企業按人工費和材料價格總額重新開具發票，並承擔額外稅金，重復收取開發成本。因此，在簽訂“甲供材料”金額合同的情況下，建議房地產企業和施工企業在結算工程時盡量采用“差額結算法”，即甲供材料金額不計入工程結算價款和施工企業銷售額，避免重復收取開發成本的稅務風險。
風險點三:缺乏合法有效的稅前扣除憑證。
1.風險描述:根據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(中華人民共和國國家稅務總局公告2018第28號)第五條規定，企業在計算企業所得稅應納稅所得額時，應當取得稅前扣除憑證作為扣除相關費用的依據。同時，公告第六條規定，企業應當在當年企業所得稅法規定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證。但是，房地產企業業務環節多，業務交易額和交易對象不同，特別是對於壹些分散的人工成本和代理費，在某些情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時又違規在稅前扣除相應支出，容易出現涉稅風險。
2.風險防控建議:對於房地產企業而言，能否取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費用。因此，企業在業務往來中應關註上遊供應商或服務商能否及時開具發票，同時關註所取得的發票是否符合要求，票面信息是否與經濟業務相符，是否為無效發票等。
3.案例:C房地產企業委托房地產經紀公司進行商品房銷售代理及現場手續辦理，雙方約定按委托代理的竣工進度計算代理費。當年，C房地產企業計提委托銷售代理費390萬元，計入“銷售費用”科目，在企業所得稅前全額扣除。但該筆款項當年未實際支付，未取得合法有效憑證，存在非法稅前扣除的涉稅風險。
具體分析:能否取得合法有效的稅前扣除憑證直接決定了成本費用。因此，企業在業務往來中應關註上遊供應商或服務商能否及時開具發票，同時關註所取得的發票是否符合要求，票面信息是否與經濟業務相符，是否為無效發票等。
風險點四:違規抵扣利息支出
1.風險描述:
(1)符合資本化條件的借款費用尚未資本化。根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，房地產企業支付的超過金融企業同期同類貸款利率的利息，不得在企業所得稅前扣除。但在實際業務中，部分納稅人利用非金融企業進行貸款融資，高於壹般金融企業同期同類利率，在不熟悉政策的情況下全額收取利息成本。此外，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十七條規定，房地產企業符合資本化條件的利息支出，應當按照規定作為資本費用計入相關資產成本，不得在當年企業所得稅前作為財務費用扣除。壹些納稅人往往對政策細節不熟悉或不確定，導致利息支出被非法扣除。
(2)利息支出重復抵扣導致少繳土地增值稅的風險。如某房地產企業某項目取得土地使用權的成本為5000萬元，房地產開發成本為3000萬元，其中“開發成本-開發間接費用”中的利息費用為50萬元，“財務費用-利息費用”為20萬元。發生的利息費用可按轉讓的房地產項目計算分攤，並能提供金融機構證明。清算時，企業未將正常核算中計入的利息費用調整為房地產開發成本待從財務費用中扣除，導致利息費用重復扣除。因此，需要提醒房地產開發企業，已計入開發成本的利息費用，應調整為財務費用進行扣除。
2.風險防控建議:房地產企業對資金投入量要求較高，主要依靠金融機構貸款。同時，部分企業在銀行收縮貸款時通過民間借貸獲得資金流，利息成本較高。所以作為借款人，需要重點關註利息支出。壹方面，稅收政策明確規定，超標貸款利息不能在企業所得稅前扣除，企業必須認真梳理貸款合同內容，確保超標利息不在稅前列支。而且，納稅人對金融企業同期同類貸款利率負有舉證責任，即企業按合同要求首次支付利息並在稅前扣除時，應提供金融企業同期同類貸款利率的說明。另壹方面，企業為購建超過65，438+02個月仍能達到預定可銷售狀態的固定資產、無形資產和存貨而借款的，應當將購建相關資產過程中發生的合理借款費用作為資本性支出計入相關資產成本，企業應當準確區分這部分借款的利息費用，避免非法財務費用。
3.案例:D房地產開發企業經稅務機關提醒後，發現2020年“財務費用”科目數據為65，438+0.7萬元，其中65，438+0，654.38+0萬元為項目借款產生的利息，用於某項目建設，符合資本化條件，但借款產生的相關利息由財務人員記入“財務費用”科目。
具體分析:企業發生的借款費用符合資本化條件的，必須資本化；只有不符合資本化條件的，才能作為期間費用在所得稅前扣除。房地產開發企業開發周期長，占用資金量大，借入資金多，利息支出占比大。對於為建造和開發產品而借入資金所發生的借款費用，應準確劃分成本對象，嚴格遵守會計準則和稅法的規定，準確計算資本化金額，以控制稅收風險。
風險點5:用於贈送客戶的外包禮品的涉稅風險。
1.風險描述:在房地產經營過程中，由於銷售或宣傳等營銷活動的需要，不時向客戶贈送外包禮品。根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，該行為應作為銷售處理。同時，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定，送禮費用屬於業務招待費，只能按照發生額的60%在稅前扣除，且不得超過當年營業收入。因此，如果贈送業務的財務處理不當，很容易造成稅務風險。
2.風險防控建議:房地產企業在向客戶贈送禮品時，應及時將增值稅和企業所得稅作為銷售額處理。同時要註意兩者在處理上的差異。如果視為銷售收入，應按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定的順序確定增值稅，而企業所得稅應按照公允價值確定。視同銷售收入確認後，根據營業收入和業務招待費總額確定該項費用的稅前扣除限額。
3.案例:e房地產企業購買衣服、雨傘等。作為對客戶的饋贈，並將此項支出計入當期費用賬戶，在申報企業所得稅前全額扣除。
具體分析:從外面送禮物的客戶，應作為銷售處理，不得超限額扣除送禮費用。就增值稅而言，認定為沒有銷售貨物的，按照當月同類貨物的平均銷售價格、近期同類貨物的平均銷售價格和形成應稅價值的順序確定；就企業所得稅而言，除另有規定外，銷售收入應當按照轉讓資產的公允價值確定。例如，房地產企業的送禮支出屬於業務招待費支出，只能按照發生額的60%在稅前扣除，且不得超過當年營業收入的5‰。
風險點六:預售階段涉稅風險。
1.風險描述:根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目征收增值稅管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條， 以及《中華人民共和國國家稅務總局關於營改增後土地增值稅征收管理若幹規定的公告》(國家稅務總局公告第70號，2016)第壹條，房地產企業在預售環節收到的預付款進入監管賬戶， 並在次月征收期內按上述規定向主管稅務機關預繳稅款，包括增值稅預繳申報和土地增值稅預繳征收。 同時，根據《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》第九條規定，企業需要按照預計毛利計算應納稅所得額，在企業所得稅季度預繳。但部分房地產企業對稅收政策不熟悉，無法提前申報或未足額申報預繳稅款。
2.風險防控建議:房地產企業在取得商品房預售許可證後，在項目竣工前以預售方式進行銷售，預付款需要及時足額支付，以規避延稅風險。
3.案例:F房地產企業本月預收8000萬元，簽訂購房合同，金額為1億元(含合同約定的分期付款當月到期房款800萬元)。次月報告期內，財務人員只確認預收收入8000萬元，申報企業所得稅。合同約定當月未支付房款800萬元未確認，產生涉稅風險。
具體分析:房地產企業通過簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得的收入，應確認為銷售收入的實現。其中，分期銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的價款和付款日期確認收入的實現。
風險點7:未按規定申報租金收入。
案例:某房地產企業項目已竣工備案。由於低層房屋靠近商圈，尚未出售，未出售的房屋和車位暫時出租，但未申報相關租金收入，產生涉稅風險。所以，如果房地產企業出租未出售的房屋、車位、商鋪，別忘了按照規定申報租金收入。
風險點八:直接引用增值稅預繳的計稅依據作為土地增值稅預繳的計稅依據。
稅務人員在風險審核過程中，有時會發現壹些房地產企業直接引用預繳增值稅的計稅依據作為預繳土地增值稅的計稅依據，導致少繳土地增值稅的情況發生。
對於房地產開發企業預售自行開發的房地產項目的情形，可以選擇按照預收賬款全額繳納土地增值稅，也可以按照中華人民共和國國家稅務總局公告第70號(2016)規定的標準和“土地增值稅預繳額=(預繳額-應納增值稅稅額)×扣繳率”的標準預繳土地增值稅，而不是直接參照增值稅預繳額的標準。
風險點九:在土地增值稅結算環節違規抵扣不能辦理權屬轉移登記的人防車位建設安裝費用。
案例:某房地產開發企業競得壹塊國有土地使用權。項目內有別墅建築和高層建築。高樓下面有地下車位，車位不能辦房產證。土地增值稅清算時，企業將土地成本與地下人防車位、別墅、高層建築等分攤抵扣，導致涉稅風險。根據中華人民共和國國家稅務總局廣東省稅務局關於發布
風險點10:拆遷補償(安置)房費用沒有按照開發項目正確分攤。
案例:某房地產開發公司壹次性征用65438+萬平方米，計劃在這塊土地上分五期開發20套商品房，總建築面積200萬平方米。壹期開發項目占地654.38+0萬平方米，已開發商品房總建築面積20萬平方米，已銷售654.38+0.9萬平方米，其中用於補償拆遷戶的商品房30套，市值600萬元。公司清算土地增值稅時，以實物支付的拆遷補償款全部從第壹個開發項目中扣除。
如果在多個開發項目中發生的土地和拆遷補償費用沒有按照開發項目正確分攤，將導致首次開發項目繳納的土地增值稅較少，產生涉稅風險。所以房地產企業要註意:開發項目很多，妳要記得逐項分享。土地增值稅以開發項目為清算單位，不同清算單位發生的成本費用不得相互抵銷。因此，多個清算單位發生的相同成本和費用應在清算單位之間合理分配或分攤。
風險點11:清算時普通住宅分期劃分不正確。
案例:某房地產開發公司認為其開發的房地產項目針對的是剛需住房人群的居住房屋，建築面積在144平方米以下，因此將其簡單認定為普通住宅，導致土地增值稅計算不準確的風險。普通住宅的劃分不能以建築面積為標準，必須同時滿足容積率、銷售價格、建築面積三個條件。根據《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(粵府辦[2005]56號)，享受優惠政策的普通住房標準為:
1住宅小區容積率在以上；
2.單套房屋建築面積在1.20平方米以下或者單套房屋建築面積在1.44平方米以下；
實際成交價格低於同級別土地上房屋平均成交價格的兩倍。
以上三個條件需要同時滿足，才能分普通房。
風險點12:簽約時未申報繳納印花稅
1.風險描述:根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)第壹條規定，凡在中華人民共和國境內設置賬簿、領取本條例所列憑證的單位和個人，均為印花稅的納稅人，應當依照本條例繳納印花稅。房地產企業簽訂土地出讓或轉讓、規劃設計、施工等諸多合同。，而且很容易忽略合同印花稅的申報。
2.風險防控建議:納稅人在經營過程中簽訂合同，及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由於印花稅涉及面廣，稅目多，納稅人需要提前準確把握相關法律法規，避免延稅風險。
風險點13:違規征收契稅
1.風險描述:根據《稅收征收管理法》第二十九條規定，除稅務機關、稅務人員和法律、行政法規規定由稅務機關委托的單位和個人外，任何單位和個人不得征收稅款。部分房地產企業對這壹政策並不熟悉，向購房者收取的所謂“證照費”中包含契稅，實際上已經違反了稅收征管法的上述規定，需要承擔相應的法律責任，但也給購房者帶來了壹定的涉稅風險。
2.風險防控建議:未按規定程序取得稅務機關的委托，房地產企業不得向購房者收取任何契稅，已收取相關費用的，應盡快返還，及時糾正違規行為。
風險點14:車位銷售沒有及時確認收入。
1.風險描述:車位銷售收入壹般在項目竣工驗收後進行，首次確認產權，屬於當期銷售行為，根據現行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產企業對稅收政策不熟悉，在取得車位銷售收入時，特別是不需要辦理房產證的車位(人防工程)，既沒有開具發票，也沒有確認增值稅和企業所得稅的收入，存在較大的稅收風險。
2.風險防控建議:企業要對銷售業務和款項進行梳理，及時確認已取得產權或交付使用的車位的收入，規避稅收延遲風險。
風險點15:收入確認的時滯。
1.風險說明:根據《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》第三條、第九條的有關規定，房地產企業開發產品完成或視同完成後，應及時結算稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，將實際毛利與相應的預計毛利之間的差額，計入本項目與企業當年其他項目合並計算的應納稅所得額。部分房地產企業對稅收政策不熟悉，未能區分會計與稅法在收入確認原則上的差異，導致企業在確認收入上的滯後性，進而導致稅收遞延風險。
2.風險防控建議:房地產企業應準確把握已開發產品完工的界定，即房地產企業已開發產品的完工證明材料已報房地產管理部門備案，已開發產品已投入使用，或已開發產品取得初始產權證的，視為已完工，應及時確認其收入。同時，不同的銷售方式有不同的交易環節和操作程序，其納稅義務發生的時間也不同。《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第六條明確規定了各種銷售方式下收入的確認時間。企業應根據該規定準確判斷其銷售方式是否達到收入確認時間，以規避收入確認滯後的稅務風險。
風險點16:自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳。
1.風險描述:根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條規定，房地產企業向個人股東分紅時，應當代扣代繳個人所得稅，按時繳庫並專項記錄備查。由於部分房地產企業對政策不熟悉，可能存在代扣代繳的情況，特別是壹些非貨幣股東分紅、贈與等行為，由於對政策把握不準確，容易產生稅務風險。
2.風險防控建議:根據個人所得稅政策，房地產企業向股東分紅或以其他形式分紅時，企業應及時代扣代繳稅款，並建立臺賬。同時，在會計處理上要準確把握股利和往來賬戶的區別。根據《財政部中華人民共和國國家稅務總局關於規範個人投資者個人所得稅征收管理的通知》(財稅[2003]158號)第二條規定， 個人投資者在納稅年度內向其投資的企業(個人獨資企業、合夥企業除外)借款，納稅年度結束後未歸還且未用於企業生產經營的，未歸還的借款可視為企業對個人投資者的股利分配。 壹些股東需要根據股息收入對他們的長期貸款征稅。房地產行業是資金密集型行業，資金往來多，在這方面要多加註意，規避稅收風險。
—結束—