（1）政策風險，中央文件、銀監、銀行、這些都不是個人能確定它是不變的，例如:銀監嚴查資金流向、違規放貸，銀行降貸限額等；
（2）循環拆借的風險，壹“借”壹“還”，抵押出來，再借，再循環，大部分的風險就是因為在拆借過程中出問題，例如:借了還不上，還了借不出。
（3）利率風險，例如:等本等息，幾年還本之後，利率是多少就按當時的利率在做。
現在經營性貸款是扶植中小微企業，針對有房產作為抵押物，最好的貸款產品！
根據補充描述:（1）“每個月省1000塊，30年省60萬”，如果妳是普通購房者，房貸基數沒有足夠大，省不了這麽多；如果妳房貸基數夠大，那麽妳已經有這方面的“專家”，可能每個月不止省1000！
（2）大部分金融公司在電話裏給妳說的，最低利率為3.8%、基本就是月利率了，先把妳約出來面聊，結合妳的實際情況，再給妳方案！
銀行發放哪類貸款、向誰發放貸款是受國家金融法規和規章管理的。經營性貸款是給企業或個體工商戶的，而不是給個人用於還房貸的。即使妳註冊壹個個體工商戶，妳顯然也不符合個體工商戶經營性貸款的條件。
《中華人民***和國民法總則》第153條規定：“違背公序良俗的民事法律行為無效”。按照最高法院發布的“第九次全國民商事審判工作會議紀要”中的解釋，違背國家金融行業有關管理規定，就屬於違背公序（公***秩序）。壹旦銀行管理收緊甚至換個領導，妳的經營性貸款合同就會首當其沖，妳和銀行簽訂的經營性貸款合同會被法院判定無效合同。如果發生這種情況，妳必須立即歸還銀行的經營性信貸款，如果不能歸還，妳用於擔保歸還貸款的房屋也就危險了。
不要抱僥幸心理，不要被任何金融中介機構忽悠。
“世上沒有免費的午餐”，是說所有的“午餐”都是有代價的，法律責任也是壹種代價，這種代價往往會以金錢的方式反映出來。
非常高興受到您的邀請來回答妳這個問題
看妳是廣州的，廣州的抵押貸款，年化利率可以做到年化利率4.15%，月利率3.45厘，這個非常不專業啊，操作流程如下:
①打征信報告，確定抵押貸款利率符合妳的方案，簽約服務協議。
②按照貸款方案，準備相對應的貸款資料，執照和其他資料。
③預約銀行批復進件申請，等批復合同下來。
④批復合同下來之後，公證處做贖樓過橋公證。
⑤擔保公司打贖樓款贖樓，取證，到房管所解押(代辦)，打贖樓款之前，先預先交15天的贖樓費，第三方收款人和借款人的銀行卡及密碼給擔保公司保管。
⑥抵押，銀行發起抵押業務給不動產登記中心，妳在公眾號刷臉授權。
⑦銀行收到不動產登記中心他項權證，放款成功。
⑧當天結算擔保公司贖樓款和中介服務費，把剩余的尾款歸還給妳。
⑨業務結束，正常月供。
首先，避開風險這塊不談，我們先看看中介給妳說的是否可行：目前您的房貸利率為5.65％，中介可以幫妳操作到3.85~4.25％。根據國家規定基準利率壹年期3.85％，五年期以上4.65％。所以，給妳報的年化利率，肯定是短期短期貸款，且大概率還款方式是先息後本。這種對於普通工薪族來說，轉按揭肯定不合適的。除非是多拿出來資金用於其他投資是可以的。
其次，3.85~4.25％，從數字來看，遠低於妳的房貸。實則不然，因為兩者的還款方式不同。導致的算法不同，再房貸不提前回關情況下，等本5.65％換算成月息在2.6厘(5.65 12 1.8）。3.85％年化的，最低也是3.2厘月息(3.85 12），這樣看就壹目了然了。現在中介為了自己的利益。往往會將兩個還款方式混淆成壹種，沒有與客戶說出實情。
接下來說壹下所存在的風險問題：
1：首先能做到這麽低利率的抵押，肯定是經營性抵押而非消費抵押。也就是說這筆錢的用途在銀行看來，肯定是用於經營。所以後期若是銀行查出資金用途不對，隨時可以收回這筆資金。
2：先息後本做到這個利率，基本需要每年歸本或年審，年審這塊還好只要保證征信、執照沒問題，基本問題不大，不過對於工薪族來說，每年需要拿出100萬來過橋，這就是件很麻煩的事情了。
總結：很多買房客都會有這種打算，如果單單只是用抵押轉換按揭來達到省錢目的的話。只能選擇等本的抵押才可以，除非妳的按揭利率達到了年化7％以上可以考慮先息後本的抵押。
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