(作者：杭州客，本文轉載自微信公眾號“地產杭州客”，鳳凰網房產已獲授權)
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“能不能寫壹個普通人能看懂的LPR？” 在周六那篇《影響億萬人！央行宣布房貸“重新定價”，利率下降通道已打開》文章中，有網友留言。?
央媽周末放的這個超級大招，讓LPR從此走入千家萬戶，走入每壹個人的日常生活。 毫不誇張地說，這是壹個劃時代的轉變。 就行業意義而言，它意味著中國傳統的基準利率時代大踏步邁入市場利率時代。
就影響意義而言，它意味著我們每個人的金融行為，開始有了壹個全新的坐標。
它跟我們每個人的錢袋子都息息相關，因此，我們有必要對這壹新事物——對絕大部分人來說——進行壹個徹底、全面的了解。
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在普及LPR概念之前，我們有必要更詳盡地了解，這次存量貸款全面換錨的背景。 在上壹篇稿子中提到，央行在今年8月25日曾經發布過第16號公告，要求從今年10月8日起，新的住房貸款合同利率以LPR定價，不再是原來的基準利率定價。 而在12月28日的發文中，則明確規定—— 自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。 這也就意味著，從1月1日也就是後天開始，中國的新增金融貸款合同，將只有兩種：
1，直接約定具體利率並且以後不再浮動變化的固定利率合同；
2，以LPR為基準的浮動利率貸款合同。
對絕大部分人而言，基準利率開始走入歷史。
然而，大家知道，我們以前幾乎所有的貸款，都是以基準利率為錨的。比如，基準利率打7折，基準利率上浮10%等。?
據統計，光截止2018年底，中國的存量房貸就有25.8萬億。這還只是房貸，整個存量貸款，更是百萬億級。要知道，這百萬億的存量貸款，簽的都是以基準利率為定價錨的合同。
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如果存量貸款利率不換錨，我們可以想象壹下，從2020年開始，會出現壹個什麽樣的情況？ 壹方面，新增的貸款，全部是以LPR為基準的。
另壹方面，還有百萬億級以基準利率為錨的存量貸款。 設想壹下，假如到2021年，LPR五年期利率從現在的4.8%降到4.0%，而基準利率則沒有變化 （2015年7月24日之後到現在壹直沒變） ，還是4.90%。
這個時候，如果李雷的按揭是存量貸款，而韓梅梅的按揭，則是2020年之後的LPR貸款。 那就意味著，在李雷的基準利率沒有上下浮，而韓梅梅的LPR也沒有加減點的情況下，
同樣的按揭貸款，僅僅因為定價錨的不壹樣，前者要付4.8%的利息，後則則只要4.0%的利息。
妳覺得，李雷同學不會覺得不公平嗎？不會大聲強烈地去抗議嗎？
前面說了，李雷可不是壹個人，而是百萬億級存量貸款背後極其龐大的群體。
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那麽，有同學也許會問，難道就不會出現另壹種相反的情況，到2022年時，LPR還是4.8%，而基準利率已經下降到4.0%了。
很多人擔心，會不會換成LPR之後，基準利率反而比LPR降得更多？
杭州客可以肯定地回答，這種情況絕無可能。 大家可以想壹個很簡單的道理，所有貸款人遵照央媽的指示，將名下的貸款合同由基準利率轉換成LPR （或固定利率）後，央媽很快就將基準利率降到LPR以下，妳覺得，央媽敢這麽明目張膽地給如此之眾的同學們挖坑嗎？ 央媽還是親媽嗎？ 再說，2020年之後，所有新增貸款都是固定利率和LPR利率，基準利率差不多將走入歷史了。
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那麽，有人肯定會有很大的疑問，為什麽在中國運行了數十年的基準利率，會猛然走入歷史。 而這個讓很多人感到橫空出世不明覺厲的LPR，又是何方神聖？ 事實上，LPR並非橫空出世，而是早在2013年就有了。
當年，央行發布消息稱，
為進壹步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，10月25日，貸款基礎利率（又名貸款市場報價利率，LoanPrimeRate，簡稱LPR）集中報價和發布機制正式運行。
LPR與基準利率的最大區別就在於，
LPR是市場利率，而基準利率是官定利率。
為了便於理解，舉個不壹定很準確的例子。濱江集團評級、征信都很好，各家金融機構為了爭取這個優質客戶，紛紛給予其最優惠的利率報價。那麽，綜合這些銀行的利率報價，通過加總、平均，就可以得出壹個貸款基礎利率，這就是LPR。
所以，LPR是有壹個報價銀行團的。最早的時候，只有7家，現在已經擴展到18家了。
可以更簡單地理解，18家攤販都賣白菜，每個攤販都壹個自己的白菜報價，綜合這些報價，就可以得出白菜的市場價。這就類似於LPR機制。 那麽，基準利率是什麽呢？就是國家規定壹個白菜價。
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大家是不是明白了，基準利率向LPR的並軌，實質是為了更全面、徹底地推進利率市場化。 這樣做的好處是什麽？ 舉個例子。大家知道，現在五年期的存款基準利率是2.75%，而同樣期限的貸款基準利率是4.90%。 銀行有2.15%的息差。當然，每家銀行實際執行的存貸款利率，會根據央行的基準利率進行浮動。 當LPR全面推行，央行的基準利率不再是貸款的錨定參照。那麽，各家銀行為了競爭儲戶存款，是不是有可能報出更低的貸款利率以增加吸引力？
那麽，當貸款利率降低，存貸息差收窄，銀行是不是得通過改善管理等各種方式增強自身的經營能力？
利率的市場化，實際上推進的是金融機構乃至整個金融體系的市場化。整個金融市場的競爭效率和資源配置，將因此而得以提升。
唯如此，中國的金融市場才能更好地全面參與並贏得全球競爭。 這是中國走向大國崛起必須走過的壹道重要門檻。
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往小裏說，因為中國利率市場化進步非常快，商業銀行間市場利率跟基準利率已經脫節了。 3個月SHIBOR （上海銀行間同業拆放利率） 由2018年5月末的4.33%下行至目前的3.021%，而 銀行的貸款利率，卻幾乎沒怎麽 下 降，商業銀行仍然依賴基準利率對貸款進行定價。 這就導致了中小企業融資難融資貴的問題嚴峻。 換句話說，商業銀行融來的錢，利息越來越低，但對外貸款的利息，卻依然高高在上。 這對於當前的經濟維穩，國家破解中小企業融資難的問題，都非常不利。 央媽全面推行LPR，就是為了改革貸款利率的形成機制，讓降準、降息更好地傳導並惠及實體經濟。
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回到地產行業。 前面那篇文章有壹位同學留言——
[原來簽的7折，基準利率為4.9%，實際是3.43%。而目前LPR是4.8，如果lpr下降到1.37，實際利率就是0了。]
確實啊，目前的存量按揭中，還有大量7折、8折等上壹批房產救市周期時的折扣利率。
這批同學將會是LPR轉換的更大受益者。 舉個例子，按央行公布的轉換機制，
[商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值]。
7折貸款，目前的實際利率是3.43%。轉換成LPR的話，應該是4.80%-3.43%=1.37%。 也就是說，新的LPR合同，應該是LPR減137點。
因為是固定減點，所以，當分母值LPR越小時，實際折扣率會更大。
簡單地計算，當LPR為3.74時，實際的折扣已經是0.5折了，遠遠小於當初的基準利率的0.7折。 理論上，當LPR降到1.37%時，妳的貸款利率已經為0了。 不要認為LPR降到1.37%好像不太可能，只要看到日本和西方發達國家的0利率和負利率，妳就知道，這壹天可能並不會太遙遠。