全國商報記者註意到，自今年6月5438+10月以來，多地公積金政策頻頻出臺，北京、上海、廣州、揚州等城市均在壹季度發布了公積金新政。比如北京，在上述政策公布前不久，北京已經出臺了“放寬持市公積金異地購房範圍”的政策。並且有消息透露，部分國有銀行發布了“重點支持壹線和部分二線城市房貸”的消息。
在58安居客房地產研究院高級分析師李震看來，國家管理的公積金比例較小，其本質只是政策補充，不影響大趨勢。但這也進壹步說明，目前的政策和市場情況，正在全面貫徹“因城施策”和“差別化貸款”的政策導向。
事實上，從3月份開始，壹線城市和部分二線城市的房地產市場已經開始回暖。易居企業集團CEO丁祖昱判斷，目前來看，資金、政策預期、銀行信貸三重因素共同作用，壹二線市場將繼續回暖。
壹線城市新房市場率先回暖。
過去壹個季度，國內房地產市場的“暖意”開始顯現，尤其是壹二線城市。
克而瑞數據顯示，3月新房成交同比微增9%，其中壹線城市增速最為顯著，快於市場整體水平；二線城市“喜憂參半”。
同樣，來自58同城和安居客的《2019第壹季度樓市總結報告》顯示，壹線城市商品房成交量同比增長30%左右，北京成交面積同比增長超1倍。
從成交均價來看，北京、上海、廣州房價波動，深圳月度成交價格穩中有降，但同比仍在上漲。
58安居客房產研究院2019第壹季度監測數據顯示，由於今年1春節假期，用戶新房需求低迷。2、3月份，用戶找房熱情上升，市場熱度回升。相比之下，三四線城市“跌多漲少”，分化加劇。
丁祖昱建議，房地產投資活動不能只看大周期，也就是全國房地產周期，還要關註每個城市的小周期，因為小周期決定了每個項目的命運。
仲量聯行指出，2019年貨幣環境將有所改善，但壹線城市的樓市調控政策仍將繼續。雖然不太可能全面放松樓市政策，但在經濟不穩定性增加的情況下，壹線城市可能會歡迎微調政策來穩定市場。
銀行信貸向壹二線樓市傾斜。
壹二線樓市回暖的背後，全國商報記者註意到，在某國有銀行2019年初發布的2018年報中，關於房貸的表述是:重點支持壹線及部分二線城市房貸，謹慎對待三四線城市。
融360數據顯示，房貸利率從201811為近年來最高，之後開始下降。截至2065438+2009年2月，壹線城市首套房房貸利率下降11bp，二線城市下降16bp，三四線城市僅下降5bp。
同時，來自興業證券的研究指出，目前，壹二線城市房地產基本面將趨勢向上；目前壹二線城市的回暖不是階段性的，而是趨勢性的，是新壹輪周期的起點。
根據上述研究，銀行將在壹二線城市增加房貸配置，商業銀行對壹二線城市房貸的態度出現重大拐點，壹二線城市和三四線城市房貸利率出現結構性差異，壹二線城市杠桿放貸速度出現拐點。這背後的主導邏輯是過去幾年三四線城市的低質量杠桿發力太大。這個時候銀行應該對壹二線城市和三四線城市的杠桿態度做壹個結構性的逆轉，這是壹個趨勢。
據介紹，2018、10以來，尤其是2019以來，壹二線城市的放貸周期明顯縮短。2065438+2008年，銀行整體貸款額度緊張，放款速度較慢，壹般在3~6個月左右。今年以來，房貸額度明顯放寬，大部分城市基本可以在7個工作日內放款。
興業銀行分析師表示:“銀行這種態度轉變背後的主導邏輯是，經濟增長中樞下行後，銀行對房貸的偏好是長期的。從微觀結構來看，壹二線購房者主要可以分為首次置業需求和置換需求，給予這兩個群體的杠桿壹般比三四線購房者更安全。”
購房者的信心指數在上升。
與壹二線城市樓市成交量上升相對應的是，購房者的信心指數也在上升。
58安居客房產研究院數據顯示，自201811以來，購房者信心指數逐漸上升。2065438+2009年2月購房者信心指數為107.6，環比上漲5.0%。壹二線城市房價短期穩定，未來會漲的用戶占67.7%。
從不同城市和城市的房屋搜索熱度來看，2019年6月，壹二線城市尤其是壹線城市的房屋搜索熱度較上月明顯下降，而三四線城市的房屋搜索熱度持續上升，增幅高於壹二線城市。3月份春節假期結束後，壹二線城市找房熱度再次回升。
2065438+2009第壹季度，壹線城市及周邊城市房屋搜索熱度同比上升，北京、深圳周邊城市群房屋搜索熱度同比上升超過20%。以上海為例，3月份壹手房銷售勢頭好轉，二手房找房熱度領先壹線城市；在強二線城市中，重慶、Xi安等西部城市的二手房處於前列。
58安居客房地產研究院首席分析師張博對《全國商報》記者表示，從基本面來看，2019並不具備大春的基礎，因為國家對2019樓市調控的要求是保持“三穩”，所以樓市的小波動屬於正常的平穩範疇，但成交熱度大幅上升，尤其是房價的快速上漲會得到控制。
而且市場很難出現大的波動，壹二線城市的樓市調控也沒有大的放松，尤其是限購的需求使得需求短期內很難快速增加；三四線城市面臨2019年計劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，依然難以支撐樓市的春天。
張博指出，分行業來看，2019年，很多品牌房企下調了業績增速，甚至下調了業績目標。與此同時，他們在拿地方面仍然很謹慎，融資難度仍然很高。預計2019年商品房成交金額幾乎不會超過2018年。