65438+10月24日，某大V@大元房貸通過微博爆料稱，“廣州新政，2020年個人住房貸款占全部貸款比例不能超過全市平均水平。”同時，大V爆料，在這種情況下，所有銀行都要采取措施“暫停接受新的貸款申請”。
長三角多家銀行的總行和分行也因6月5438+10月房貸額度用盡而暫時停貸。
“現在幾乎所有銀行的房貸都超過央行規定的上限。所以給房地產企業加貸款幾乎是不可能的，尤其是按揭貸款，變得異常困難。”北京住宅房地產商會會長李乃超10月25日說。
李乃超預測，如果購房者已經付了首付，會給予壹定的緩沖期，可能會發放貸款。但是，在未來，普通人通過抵押貸款獲得資金將變得極其困難。
李乃超認為，樓市可能會經歷很大的變化。“準備入市的人，因為沒有杠桿，只能觀望。這對開發者來說也是壹個極大的壞消息。”
新的貸款政策對量化指標要求更加嚴格。
目前國內很多地方按下房貸暫定鍵的主要依據是2020年6月5438+2月31日中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》將銀行分為五個等級，並設立了鮮明的“兩條紅線”指標。第壹條紅線是房地產貸款占比，第二條紅線是個人住房貸款占比，即個人住房貸款余額占壹家銀行全部貸款的比重。
銀行越大，其房地產貸款和個人住房貸款的比例越高。以被列為第壹家“大型中資銀行”的中國工商銀行為例。今年，銀行的房地產貸款占40%，而個人住房貸款占32.5%。歸類為第五檔的“村鎮銀行”房地產貸款上限為12.5%，個人住房貸款上限為7.5%(如下圖)。
光大證券的分析報告指出，從總量來看，目前金融機構按揭貸款整體占比在20%左右。雖然近兩年增量占比有所上升，但總體還是穩定的。根據《通知》要求的分類監管要求，2021年全部金融機構按揭貸款增長預計約4.5萬億，房地產企業貸款預計約1.5萬億。
2020年年中上市銀行數據顯示，大型銀行中，建行、中行、郵儲銀行超標；股份制銀行中，招行、中信、浦發、平安、興業超標，部分城商行超標。上述銀行面臨2-4年的過渡期。
中國社科院金融所銀行研究室主任、國家金融與發展實驗室研究員李廣子10月25日分析，這壹政策的導向作用非常明顯，要求各類銀行有針對性地防控房地產風險，適當降低貸款集中度。
“對銀行來說，第壹個解決辦法是減少分子數量，減少房地產貸款規模，減少新增房地產貸款量；二是做大分母，增加其他信貸投放，稀釋房地產貸款集中度。”
為什麽今年剛開始，各地銀行都有房貸超標的報道？李乃超介紹，這次貸款新政非常嚴格，主要體現量化。央行規定了各家銀行的貸款規模。更重要的是，貸款發放指標首次平均到每個月。“壹月份貸款額度用完，貸款自然就停了。已經付了首付或者網簽的房子，也就是俗稱的在路上按揭審批，只能繼續等。”
購房者可能面臨違約風險
由於兩條紅線涉及房地產貸款和個人住房貸款的比例，這意味著個人按揭貸款和住房貸款都受到限制。
采訪發現，廣州確實存在首付已付或已網簽，但貸款審批近兩個月未批的情況。據21世紀經濟報道和第壹財經報道，上海、江蘇等長三角城市也出現了類似情況，甚至有銀行明確表示將“停貸”。
如果貸款長期不還完，消費者會不會因為違約而買不到房子？李乃超表示，目前監管部門沒有明確的說法。
“正常情況下，有兩種選擇。壹種選擇是銀行與監管部門溝通。合同和網簽能計入去年的名額嗎？第二種方案是各地建委根據各個城市的情況進行調整。房子賣不出去，誰來負責？按違約或雙方都不承擔責任退還首付款或定金？”
在65438 6月24日舉行的國新辦新聞發布會上，銀保監會首席風險官、新聞發言人肖表示，《通知》對房貸的影響應該不大，房貸非常分散，對集中度的影響無論從規模還是範圍來看都不是太大。
肖還表示，今後，銀監會要根據集中度管理規定和《通知》要求，密切關註銀行業對房地產的融資情況，確保房地產融資平穩有序。
中原地產首席分析師張大偉10月25日表示，他曾於10月22日致電65438在滬、深、廣等地的分行及部分同行，了解到的情況是“有貸款收緊的可能，但目前尚未影響市場成交。”
張大偉認為，房地產貸款壹直在收緊，而且總量增長速度緩慢，因此這壹政策的影響不會很大。對於購房者來說，他認為可能“有點麻煩”。“人們可以選擇利率最低的銀行申請商業貸款。如果他們申請不了，問下壹家銀行就比較麻煩了。”
李廣子對此表示贊同。“如果銀行集中度超標，可以轉向其他銀行尋求貸款。從借款人的角度來看，影響是暫時的。因為整個行業的集中度應該不會特別高，影響不會特別大。”
央行應警惕“灰犀牛”
其實早在去年9月，人民銀行就已經對2019年70個大中城市新發放的個人住房貸款(含住房公積金貸款)的借款人和商業銀行進行了摸底調查。
當時央行表示，此次調查的主要目的是加強對房地產市場的監測，深入了解居民購房貸款行為特點和商業銀行貸款審核的條件和流程，準確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據和參考。
去年底，由於房貸規模巨大，國家在金融監管、住房政策等方面多次釋放調控信號，銀監會主席郭樹清等高層多次提到房地產金融化泡沫是“灰犀牛”。
郭樹清去年5438+2月6月發文:“上個世紀以來，全球130多次金融危機中，有100次與房地產有關。”“目前我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，大量債券、股權、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險中最大的‘灰犀牛’。”
對於央行和郭樹清的警告，李光子在專訪中指出，房地產抵押貸款是居民部門債務的重要組成部分。壹旦居民因債務負擔過重而違約，其風險將傳導至銀行體系。如果出現大規模違約，銀行面臨的風險會更大。
“從銀行的角度來說，要做好風險控制，做好風險分散，避免房地產等領域貸款過度集中，做好貸款集中度管理，防止風險過度集中。”
如今，做好貸款集中管理的靴子已經落地。“這壹政策將對房企的存量房去庫存帶來重大打擊。”李乃超說道。