這個政策壹說，房地產市場就更不可能好，說人話就是整個政策的重點在於
降低入場壓力，吸引新的韭菜。
而不是降低整個社會的還款壓力，讓利於民。
已經入場的老韭菜們就別想了。
對已經買房的人來說，這個政策沒有任何作用，除了更加覺得自己是傻x。
前幾年高位入場的購房者，壹般和銀行簽訂的貸款合同利率是LPR +BP的形式，
前者是國家規定的，後者是銀行自己浮動的。
前者是隨著大盤浮動，後者壹口氣咬死，到妳還款之前都不能改變。?
比如20年，21年最高利率6.3%入場的購房者，他們的利率應該是4.6%LPR170bp，
那麽今年轟轟烈烈的降息之後，銀行放不出去貸款，BP將為0，這時候入局的購房者貸款利率是
4.6%。已經購房的人，1.7%的額外利率不會變。
前段時間轟轟烈烈五年期LPR下降15個基點之後，今年新買房的利息是4.45%，去年6.3%入場的購
房者是多少呢。6.15%。
也就是說，大量現有購房者最大的壓力不是國家給規定的那個利率，而是去年，前年銀行不放款的
時候額外的那些附加利率。
壹、最終救房市還是得要靠居民負債，靠貸款，靠金融化手段。不知道前兩天是誰在說房地產金融化勢
頭得到實質性逆轉的，現在房地產市場出現最大的問題面對房價不在上漲的預期之下房屋的投資需求基本上直接歸零，而
房屋的居住需求至少在這目前的價格下還供大於求的，投資需求直接歸零，居住需求不斷下降導致
房屋的結構中供給過剩。
壹個現實大家必須要認清最近幾年房屋的投資需求早就超過了居住需求，不承認這個現實而出臺的
所有房地產政策都是在給晚期癌癥患者餵中藥。
現在這種降低首付利潤的手段還是想刺激剛需，但是剛需真正缺的不是這點利息，缺的是房款，是
目前的房價收入超過其收入水平，真正要刺激剛需只有兩個辦法，降低房價或者提高收入，其他的
任何手段都是打著“滿足人民合理住房需求”的名義刺激投資，想通過居民加杠桿來救市。
而真正投資的痛點不在於利率高低，而是對房價未來的預期，房價預期上漲哪怕10%的利率都壹堆
人去買，因為通過杠桿手段房屋的投資的收益會超過10%。
二、但是如果房屋預期價格下降哪怕是0利
率都沒有人去投資房子，因為哪怕0利息最後算上杠桿和交易費都是虧損的。
所以現在要救市繼續明確到底是救剛需還是投資，沒有任何含糊其辭的中間路線，要不就是只有政
府加杠桿通過政府和平臺公司融資拿土地，通過發特別債去救爛尾項目。
但是無論哪種手段都沒有真正去金融化，反而是更加金融化。
如果說過去的房企三到紅線、房貸存量紅線是信貸的定向收緊的話。
那麽今年的央行、商行等金融機構對房地產的輸血可以理解是定向放水。
什麽是利率下限呢？我們知道房貸執行利率由兩部分組成，LPR +加點，而下線壹般說的是加點的
最低值，比如今年年初改的那次，允許最低執行利率低於LPR以下20個基點。?
三、以4.3%的lpr為例，執行利率的最低值為4.1%，這個政策出來以後，我們可以看到，全國迅速跟
進，有86個城市的放貸利率就是按4.1%做的，相比於前幾年首套房平均利率在5.2到5.3%，上百bp
的降息，而且前幾年5.88%都是很常見的，按照復利率計算，其實是讓利不少的。
基本不出意外，漲價去庫存之後到之間的購房者，大概率成為擊鼓傳花的最後壹棒，尤其是
19到21年可謂是最離譜的壹批接盤者，高利息、高房價、高爛尾風險。
其他的這批接盤者也好不到
哪去，能變現的是錢，變先不了的叫預期收益，或者說紙上財富，暗線則是稅，變現不了就是交的
稅。
當然也有人說還在漲，其實忽略了資金成本，妳拿著5到6%的資金成本，就投資每年2~3%增長的
房地產，而且現在多半以上房子還漲不了2到3%了，還有那麽多中間稅收，其實就是在給地方財稅
和銀行的利息打工，如果選擇的是等額本息，前幾年基本沒有還本金，都是利息，漲多少才能抹平
這些成本呢？
中國哪個年代的人最有可能成為最後壹波房價韭菜？?
四、說今年讓利多吧，相比於前幾年，確實多，部分地方已經默許降價賣房，房企降價、銀行降利息、
還有壹些特色的促銷手段，比如送壹些東西。市場還是沒有太大的反應，不管是土拍數據還是房企
的銷售都在腰斬。盤不活靠著政策性資金，都是有去無回的，最終還是要居民這邊接盤才有可能讓
政策性扶持資金收回，比如今年的爛尾樓專項基金，回不去就是國有資產流失，可以看看以往國資
是在怎麽托底樓市和股市的，不說救市，很多時候是要賺錢的，未來賺誰的錢？?
值得討論的是，對於真正的剛需來說，降息對於有能力且有需求的剛需，確實是利好，取消了執行
利率加點的下限，加點壹旦確定，將不得更改直至貸款還清，如果真的能做到接近公積金的貸款利
率，對於剛需是非常大的讓利。但如果妳是奔著增值去的，那還是要謹慎的，3.25%的利率，多數
城市房地產都跑不過的，更何況現在房地產價格滿眼看去根本沒有出清任何風險，泡沫還在那裏，
就看需求的剛性程度了。
至於很多人說泡沫出清是悲觀的預期，過熱之後迎來出清是鐵定的規律，很多人認為至少壹線不會
跌的太狠。
房地產在過度泡沫化、金融化以後，讀者試著套用所有維持壹線房地產價格永遠漲的所
謂支撐來解釋東京的房價地價日本主要城市地價房價的現值，相比
於上世紀90年代峰值縮水到1/10妳沒有看錯是十分之壹，包括東京在內的主要商業房地產。
其實兩個經濟體在相同發展階段，相似的地方太多了，高儲蓄率、外循環、匯率、擴張性貨幣政
策、資產投機過剩、實體無法支撐泡沫經濟的債務陷阱、居民負債率快速攀升、以及龐氏信貸下缺
失的金字塔 最下層的接盤者。?