第壹章總則
第壹條為規範城市房屋拆遷估價技術行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、 《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第78號)、《房地產估價規範》(GB/T 50291-1998)。
第二條本規則適用於本市城市規劃區內國有土地上房屋拆遷的評估。
本細則所稱城市房屋拆遷估價，是指根據被拆遷房屋的區位、用途和建築面積，對房地產市場價格進行評估，以確定被拆遷房屋的貨幣補償金額。
第三條本規則將評估目的表述為“評估房地產市場價格，以確定被拆遷房屋的貨幣補償金額”。？
第四條城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，評估對象為具有合法產權和合法國有土地使用權的被拆遷房屋的價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費、非住宅房屋拆遷造成停產停業補償費、被拆遷房屋室內裝飾裝修及其他附屬物補償費。
第五條房屋拆遷評估的價值標準為公開市場價值，即不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第六條估價機構應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積進行估價。委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。
第七條房屋拆遷估價的估價時間壹般為房屋拆遷許可證簽發之日。拆遷規模較大且分期實施的，以本次(分段)房屋拆遷實施日為估價時點。
第八條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行現場勘查，制作現場勘查記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像。
實地勘測記錄應由評估人員、拆遷人和被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人原因無法對被拆遷房屋進行現場勘查、調取視頻資料的，或者被拆遷人不同意在現場勘查筆錄上簽字的，應當由除被拆遷人和估價機構以外的無關聯的第三人見證，並在估價報告中作出相應說明。
第九條房屋拆遷估價首選市場比較法。如果不具備市場比較法，可以采用其他估值方法進行估值，並在估值報告中充分說明理由。
第二章估值程序？
第十條拆遷人委托評估時，應當向評估機構提供下列資料:
(壹)估價委托書；
(2)房屋拆遷許可證；
(3)估價對象的房產證、國有土地使用證、臨時建築審批材料(被拆遷人拒絕提供的，由被拆遷人移交檔案，房產、國土、規劃等部門予以配合)；
(四)被拆除房屋的建築結構、用途及附屬設施清單。
(5)其他相關資料。
第十壹條估價機構接受估價委托後，應當自受理之日起3日內向房屋拆遷管理部門備案。
第十二條拆遷人、被拆遷人應當在估價資料提供、現場勘查等方面配合估價機構的工作。拆遷方未如實提供相關資料或者不協助估價機構實地勘察，造成估價不準確或者其他後果的，應當承擔相應責任。
第十三條評估機構應當按照評估委托書和相關法律法規及技術規範的要求，選擇評估技術路線，收集證據，確定相關參數，進行數據計算，在約定時間內提交評估報告。
評議結果的宣傳和解釋按照省法規的規定執行。
第十四條估價報告及相關資料由估價機構存檔備查，並報房產部門備案。
第三章估值方法？
第十五條采用市場比較法進行評估的，可以采用以下三種方式進行評估:
(壹)可比實例的直接修正法
可比實例的直接修正法是按照房地產估價規範要求的步驟，直接測算出每套被拆遷房屋的市場價格。
(2)標準樣品價格修正方法
標準樣板房價格修正法是先選取“標準樣板房”，通過可比樣板房的直接修正，將“標準樣板房”的單價評估為樣板房價格，再將樣板房價格修正為各被拆遷房屋的評估價格。
(三)區位價格修正法
區位價格修正法是基於市場比較法的基本原理，通過對被拆遷房屋所在區位普通商品房的市場價格進行修正，得出被拆遷房屋的評估價格。
第十六條可比實例直接修正的操作步驟如下:
1，收集交易實例；
2.選擇可比較的例子；
3.建立價格可比基礎；
4.修改交易情況；
5.修改交易記錄日期；
6.修正區域因素；
7.進行個別因素修正；
8.找到參考價格。
第十七條選定的可比實例應當符合下列要求:
(1)可比實例應為與估價對象拆遷位置相同的房屋；
(2)可比實例應選擇與估價對象相似的房屋，包括相同的用途和相同的建築結構；
(3)對於所選交易實例，交易價格為正常交易價格或可修正為正常交易價格；
(4)截止日與評估時間接近，不應超過65，438+0年，通常應選擇截止日在6個月以內的情況；
(5)選擇三個以上可比實例；
(6)所選可比實例的交易單價差異壹般小於20%。
第十八條建立價格可比基礎。
選擇可比實例後，應對可比實例的交易價格進行轉換，以建立價格可比基礎。統壹支付方式為交易日壹次性支付；統壹采用每平方米建築面積價格(不含裝修等配件價格)作為單價形式；統壹使用人民幣元作為貨幣單位；統壹面積的內涵是建築面積，面積的單位是平方米。
第十九條建立價格可比性基礎後，應當對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素進行修正。
估價對象的評估價格=可比實例價格+交易修正+交易日期修正+區域因素修正+個別因素修正或？
估價對象的估價價格=可比實例價格×(1+交易情況修正系數+交易日期修正系數+區域因素修正系數+個別因素修正系數)
可比實例價格——基於價格可比性的房地產實際交易價格；
交易糾正——糾正交易行為中特殊因素導致的價格偏差。如果是正常交易，修正值為0；
交易日期修正——交易日期可比實例價格調整為評估時價格，可根據房地產交易部門公布的價格信息進行調整；
區域因素修正——將可比實例在其外部環境條件下的價格調整為評估對象外部環境條件下的價格，主要包括繁華程度、交通便利程度、環境和景觀因素、公共設施完備程度、規劃限制等。
個別因素修正——將可比實例的個別條件價格調整為估價對象的個別條件價格，主要包括新舊程度、裝修狀況、設施設備、平面布局、樓層、朝向等。
修正單價與可比實例平均單價之差壹般不超過30%。
即:|修正單價-可比實例平均單價|/可比實例平均單價≤ 30%。
第二十條住宅房屋面積和單項因素修正系數參考表見表1、表2；商業、金融、娛樂、餐飲、服務和辦公建築的地區和單項系數修正系數見表3和表4。工業倉儲建築的區域和個體因素修正系數見表5和表6。
估價機構根據實際情況修正區域因素和個體因素時，如超出上述表格中的系數範圍，應在估價報告中充分說明原因。
第21條修正結果的計算
經過上述修正後，評價結果可采用簡單算術平均法或加權算術平均法計算。？
計算公式:
修正單價1 =可比實例1單價交易修正值交易日期修正值區域因素修正值個別因素修正值？
修正單價2 =可比例2單價+交易修正值+交易日期修正值+區域因素修正值+個別因素修正值？
修正單價3 =可比例3單價+交易修正值+交易日期修正值+區域因素修正值+個別因素修正值？
修正值=可比實例單價×系數變化百分比
簡單算術平均公式:
修正單價=(修正單價1+修正單價2+修正單價3)/3？
加權算術平均公式:
修正單價=(修正單價1 ×重量+修正單價2 ×重量+修正單價3 ×重量)/重量之和？
估價對象的評估價格=修正單價×建築面積
第二十二條標準樣品價格修正方法的操作步驟:
1.對拆遷房屋進行分類，選擇標準樣板房；
評估時，應按照用途相同、位置相同、區位相似、結構相似、年齡相似的原則，選擇若幹標準樣板房。
2.通過可比實例的直接修正，評估每個標準樣品的單價；
3.將標準樣板房修改為類似拆遷房屋的價格。
被拆遷房屋評估價格=同類標準樣單價×(1+個別因素調整系數)×被拆遷房屋建築面積。
第二十三條區位價格修正法的操作步驟:
1.采集被拆遷房屋所在地普通商品房成交價格，確定該所在地普通商品房平均單價；
2.根據市房管局、物價局公布的房屋重置價格和商品房的結構特點，確定商品房的全重置單價。
3.根據《住宅用地綜合要素等級價格參考表》(見附件7)和商品住宅居住環境綜合因素，確定商品住宅用地綜合要素等級價格。
4.計算位置價格。
區位價格=商品房平均單價-商品房全重置單價-商品房宗地綜合因素等級價格。
5.計算被拆遷房屋的評估價格。
被拆遷房屋單價=(區位價格+宗地綜合要素水平價格+房屋重置成新價格)×樓層差價系數。
樓層差價系數由評估師根據二手房市場交易價格計算得出。
被拆遷房屋評估價格=被拆遷房屋評估單價×被拆遷房屋建築面積+合法院落補償價格。
合法院落補償價格=(合法用地面積-合法建築面積)×區位價格× 60%
如果法定庭院補償價格為負數，則取零。
采用可比實例修正法和標準樣本價格修正法對被拆遷房屋進行評估。如未修正法定庭院因素，可參照本條另行計算法定庭院修正值。
第二十四條采用收益法估價的，估價結果的確定應當符合《房地產估價規範》的有關規定。住房收入應當根據住房租金凈收入確定，住房租金凈收入應當根據同壹經營目的、同壹地區的社會平均收入水平修正確定。資本化率可由安全利率加上風險調整值確定，安全利率應為5年期國債利率。
第二十五條采用成本法估價的，應當單獨評估房地產的市場價格。房屋占用範圍內的地價應采用市場比較法、剩余法、成本逼近法或基準地價系數修正法獲取。建築物的重置價格以政府有關部門發布的重置價格標準為依據。建築物折舊采用直線折舊法計算。如果不適用，可以用新的折現法(可接受使用年限)計算。房屋建築設備應單獨折舊。
第二十六條需要單獨評估房屋占用範圍內土地使用權價格的，評估的技術行為應符合《城鎮土地估價條例》的規定。
第二十七條拆遷補償估價，原則上應采用兩種以上估價方法。對能夠收集到充分、可比的符合規定要求的交易實例的營業場所，應當采用市場比較法進行估價。非住宅評估沒有條件選擇市場比較法的，應采用收益法進行評估。房屋收益難以確定的，可以采用成本法或其他方法進行評估。如有困難，只能采用壹種計價方法的，應說明理由。？
特殊用途房屋和其他非住宅拆遷補償估價，有相關估價規定的，從其規定。
第四章拆遷房屋的分類與估價
第二十八條房屋分為住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分為成套房屋和非成套房屋；非住宅房屋包括商業、金融保險、餐飲、服務、辦公、工業倉儲和其他房屋。
第二十九條被拆遷房屋的分類估價可以根據其區位、用途、建築結構、征地方式、合法院落等因素進行分類，然後分別評估各類房屋的價格。類似房屋的估價方法應與技術路線壹致。
第三十條拆遷當事人應當提供房地產權屬管理部門出具的產權資料和被拆遷房屋占用範圍內國有土地使用權取得途徑的證明。不能提供，評估機構無法核實的，可以認定為劃撥取得。以劃撥方式取得國有土地使用權的，房屋拆遷補償評估結果不包括正常交易過程中應當支付的土地出讓金或相當於出讓金的價款。
第三十壹條在建工程應當采用成本法計價。在建項目土地估價以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案為依據，項目建設進度以拆遷管理部門通知停止建設時的狀態為準。
第三十二條房屋拆遷分戶估價結果應當符合完整性、相關性和合理性的要求，同類房屋之間的等級價格和不同類型房屋之間的價格比較客觀合理。
第五章評估報告？
第三十三條單套被拆遷房屋價值在50萬元以下的，估價結果報告可以采用表格形式，其他估價結果報告應當采用書面說明形式。列表式評估報告應披露所有影響評估結果的重要信息。非表格估價結果報告和估價技術報告應按照《房地產估價規範》的相關要求編寫。
第三十四條評估結果的有效期自提交正式評估報告之日起至拆遷項目拆遷補償結束之日止。
第三十五條估價結果報告必須由專職註冊房地產估價師簽字，紙張規格為A4紙。
第六章附則？
第三十六條本規則將“評估”和“估價”作為同義詞使用。
第三十七條違法建築和超過批準期限的臨時建築不予估價。未超過批準期限的臨時建築，應當根據重建費用、批準期限、剩余期限和殘值率進行評估。
第三十八條房屋拆遷估價涉及原價、建築設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可以委托有資質的機構協助估價。本細則沒有規定的，按照國家、省、市其他相關估價技術規範的有關規定執行。？
第三十九條以產權調換作為房屋拆遷補償方式的，被調換房屋房地產的市場價值評估，按照本規則執行。？第四十條其他法律、法規和規章有相關規定的，從其規定。
第四十壹條各縣(市)和賈汪區可參照本細則執行。
第四十二條本規則自2005年2月6日起實施。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目的拆遷估價不適用本細則。