年初的時候我發表過聲明。
值得註意的是，今年6月65438+10月16日，央行金融市場司司長鄒蘭曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源中的比重。
鄭從了解到，近年來銀行壹直在限制與住房相關的新增貸款比例。雖然沒有明文規定，但各家銀行基本都遵守這壹規定。
上市銀行的住房信貸主要有兩部分，即住房抵押貸款和公司業務中的房地產貸款，後者俗稱“開發貸”。2020年上市銀行中報顯示，六大國有銀行中，住房相關新增貸款占比較2019年末有所下降，僅中行住房相關新增貸款占比超過30%。
盡管部分股份制銀行上半年新增住房相關貸款超過30%，但由於整體規模較小，對行業融資的影響可能有限。
上述股份制銀行人士指出，監管對房地產融資的總體態度是“穩中偏緊”，銀行對寬口徑房地產貸款的融資實行額度管理，增速和增量占比都有控制，並納入MPA考核。包括但不限於暫停發行永續債、到期持續減持現有債券、嚴控信貸資金繞過建築業或其他行業流向房地產等。
大量抵押貸款
“春江水暖鴨先知”，大中城市的房產中介是對銀行貸款最敏感的群體。鄭詢問了北京、上海等地的房產中介，普遍反映當地政府目前沒有傳出房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會更長。
在北京，由於嚴格的信貸杠桿限制，客戶可以從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情的影響，各大銀行都加大了對符合條件購房者的信貸支持力度。今年以來，銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看，額度是充足的。
北京某資深中介告訴中證君，今年銀行房貸額度充足。從以往的放貸情況來看，今年拿的商貸單子壹般都是在戶結束後兩三天才出，特別快。正常情況下應該是1個月。他還認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度現象，今年不太可能出現。
上海某中介告訴中正君，從他們了解的情況來看，今年上海房貸額度比較充足，但臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不是卡額。
短期壓力可能被誇大了
受融資“三條紅線”和部分房企問題曝光的影響，社會各界對房地產融資高度關註。事實上，從近期的融資情況來看，房企的融資並沒有受到太大影響。雖然最近成本有所上升，但在壹段時間內仍處於較低水平。
近年來的壹個趨勢是，大中型房企融資越來越依賴發債。從發債的情況可以壹窺房企的融資難度和成本。
據RealData統計，2020年第三季度，境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。RealData認為，下半年監管層多次釋放監管升級、金融收緊的信號。作為緊縮的過渡期，三季度仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下降。
從三季度結構來看，8、9月份債券發行規模有所下降，且降幅逐漸擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模將大概率維持環比下降，因此將進壹步加大房企銷售端的壓力。房企為了沖擊年度目標，抓住中秋和十壹假期市場，或采取更多促銷政策，以回款對沖融資端的壓力。
從票面利率來看，三季度境內外融資利率上升。與上半年融資利率下行趨勢不同，三季度國內外票面利率大幅上升，但長期維持在較低水平。融資環境趨緊，房企融資需求高企，助推債券利率上行，融資利率低窗口已過。預計四季度融資利率將保持增長態勢。
從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對平穩，略有波動。國內債券發行期限略有增加，保持上升趨勢；海外方面，發債期限略有縮減，外部環境不確定性較大。第四季度海外債券市場中短期債務的比例可能會大幅增加。
中原地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況來看，房企融資難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也很低。票面利率平均融資成本在4%-5%左右，遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企要密切關註融資，避免政策變化。從房企融資來看，越來越重視國內融資。第三，整體來看，國內房地產銷售有所緩解，大部分企業銷售有所增長，但房企仍在盡可能融資。為了應對可能的市場變化，多數房企加快儲備資金。對於杠桿率高的企業，近期融資壓力加大，但也有應對措施，加強銷售、加快回款或為選項之壹。