項目置換貸款的利與弊

1978年出生的天津人，思鄉心切，大學畢業後壹直在外企做文員。

wendy_hx老師

說說我自己中德銀行貸款的經歷吧，兩次。我自己把他家的事分了類，總結了規律。很多人還不熟悉，就知道怎麽用了。我不是中德的業務員。如果我是對的，專業人士應該不會拍我。

首先，這家銀行是中德合作項目，旨在用理想的模式實現大家的置業夢想。但是他的生意我經歷過也是分成幾塊的。

01

商業貸款惠民貸款

這是他們最近開發的業務。我所在的學區就用過這個業務。註意，這兩項業務類似於普通住房商業貸款，不是住房儲蓄。

惠民貸:這個業務以前在商業銀行叫接力貸。

特點:可以以父母名義貸款，子女可以避開限購。

產權:私有財產，新舊，子女為共同借款人。

貸款期限:75歲-貸款人年齡(父母年齡)

貸款金額:子女和父母收入之和的壹半-子女負債

優點:父母名下無房，可享受首套，利率下浮。同時，二手房找指定中介也可以打折。

使用範圍:基本上私有產權房都可以，新舊都可以。我用這筆貸款在學區房買了壹套小戶型的房子，剛好滿足4老戶和房子可以上學的條件。貸款額度也比較寬松。詢問的時候告訴我可以借很多，雖然我沒那麽多首付。

缺點:如果父母名下有私房，也要按兩套處理。溫迪也因此支付了60%的首付，利率上浮15%。但是我用了下面的壹個業務來規避這壹塊的利息，已經執行新的利率了，明年還會進壹步降到傳說中的3.3%。

處理方法也是我的經驗。首先，帶上四個人的各種材料。最重要的是大家的工資證明或者公積金卡的查詢表，父母的養老金存折或者流水。去貴州路上的中德銀行大廈，很氣派的建築。提交完所有資料，過幾天會告訴妳可以貸款，可以貸多少。

希望辦理這類業務的同學可以撥打400的電話，他們會指派壹名客戶經理幫妳辦理。其實我要特別感謝我的客戶經理李女士，她沒有刻意推薦我住房儲蓄這項業務，雖然掙錢更直接。但是，由於她的身體狀況，我不會給她取名字。有些人願意接觸她，直到她身體方便。

02

商業貸款和公益貸款

這是市場上貸款購買公共住房的唯壹途徑。但是，企業生產和宗教生產應該不適用。

特點:適合限購人群，公房至今不在限購範圍內。

條件:妳需要壹套房產(無貸款的私有房產)作為抵押，金額為評估價的70%左右。房屋置換機構等中介都可以說明具體問題，利率就上去了。我理解這個業務是公房按揭貸款。

這種貸款類型非常適合和平河西區的小戶型學區房。眾所周知，實驗小學的房子貴，以前壹度讓人有點為難。有了這筆貸款，雖然利息不好，但至少不用壹次性取1萬元以上的現金，非常好操作。

不過這個業務壹般都是中德的客戶經理給妳介紹的。個人只知道道理和規則，還沒操作過。其實從這兩筆借款中，我們可以看出壹些端倪。其實從政策上看，並沒有完全堵住買房的路。只是如何解讀這個時期的意義！

03

什麽適合做公益貸款和惠民貸款？

公益貸款:

最好的是公房不限購，後期手續費低。雖然利息高，但畢竟公房普遍小，總價低，可以接受。如果買學區房這種小戶型公房，公益貸款就是利器。註意抵押房產，可以在自己名下，也可以在父母名下。

惠民貸款:

商品房和二手房都可以，手續簡單。提前知道貸款金額是壹個優勢。但是，如果父母有私有財產，就不能享受第壹套。

這兩種貸款是中德住房儲蓄銀行的特色，也是我支持妳嘗試的兩種，因為完全在政策允許的範圍內，不需要離婚和各種旁門左道。

04

住房儲蓄

我猜是天津最早的中德合同的主人。當時的想法是攢錢，讓自己以後攢錢買房，於是在2004年簽了，可惜沒用，白白損失了手續費。

2009年，我第二次接觸到這筆貸款。當時的背景是我剛買了房，貸款總額103w，因為當時還能給三分之壹貸款，在中國銀行辦理，利率下浮15%。按理說這是完美的，但我們手裏還有壹些錢。當初為什麽不多付點首付？因為我們看到了中德銀行的業務，壹定要固定利率，否則以後就是加息的趨勢。因此，我們處理壹種稱為CA的合同類型，這種合同類型稱為預付貸款。我們申請了這個轉按揭的業務，叫做置換商業銀行貸款。

原則:50w的貸款要求合同至少12.5w且評估值符合規定要求。那麽如果妳有興趣，妳可以從他們的網站上看看這個復雜的數學模型。換句話說，中德銀行給我50w貸款的條件是12.5 w+壹定的評估值。

中德這個復雜的數學模型，最難說清楚的就是這個評價值。只能說達到8才可以貸款，也就是這個讓人摸不著頭腦的東西讓很多人覺得自己被騙了，自己沒有達到足夠的錢，壹次都沒有達到足夠的錢。但是經過我的分析，當時貸款置換是合適的，我有12.5w，滿足了第壹個條件。第二個條件:評估值呢？當時我讓客戶經理幫我找壹份合同，根據價值轉給我。我甚至把本金加上手續費和政府獎勵都給了對方。

客戶經理幫我找了兩個評價不錯的合同，壹個10W，壹個2.5W，然後分別做合並過戶手續；第三個條件:提前貸款只有12.5w，合同金額只有1/4，至少25w才能滿足貸款分配要求；那麽剩下的12.5w應該按照3.96%的利率執行。

接下來，我和中國銀行預約了提前還款。同時和中德指定的擔保公司壹起去中國銀行提前還款，退房貸，拿房本，交擔保費，把房本交給擔保公司，然後去房管局重新抵押。經過半年的努力，我終於完成了所有的貸款置換手續，開始在中德銀行還款。其實我在中國銀行只還了不到三個月的貸款。

總結商業貸款置換的過程，有幾點。

1，肯定有評估值為8的合同。

2.存款要達到貸款額的1/4。

3、向原貸款銀行申請提前還款。

4.已交費用:合同本身金額+手續費+擔保費+政府獎勵+利息(如果轉讓他人合同)；如果妳自己簽，後兩者不收費。打了400中德電話，客服說妳存的那部分錢(以妳的50萬合同為例)滿足貸款匹配條件後可以取出來做其他用途。是這樣嗎？回答:理論上是，但我沒有。我留著它。這個政策後來來了，我辦理的時候說不能退。

如果使用提前貸款，(以妳的50萬合同為例)，3.96的利息還款金額是多少？50萬3.96，37.5還是3.96，謝謝。

現在提前貸款的利率不是3.96，已經是基準利率左右了。只有125000元執行了3.96的利率，期初存了壹筆125000元。壹共25w，剩下的25w，3.3%，正在還。

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