比如貸款654.38+0萬元，年利率6%(月利率6%/12=0.5%)，貸款期限15年，等額償還本息。第十期還款總額為8438.57元，其中3596.44元為當期歸還的本金，48425438+03元為第九期還款後壹個月內產生的利息(968426.67元*0.5%)。
每期還款額分為這兩部分，都是這樣計算的。
提前還貸本身並不是不劃算。提前還款意味著銀行本金的數額少了，產生的利息自然會減少；不提前還利息，每個月還的多，但是占用的銀行本金多，實際上不吃虧。
這就好比上個月租了壹套100平米的房子，交了100，但是這個月租了壹套50平米的房子，交了5000。妳不認為妳這個月得到了壹筆大交易，是嗎？這個月付的租金低是因為租的房子面積小。
我們來看壹些具體的例子，妳就知道在決定是否提前還房貸時，最重要的決策依據是什麽了。例子很多，需要壹些簡單的數學知識，但是耐心看完就不難理解了。
案例:李四* * *貸款654.38+0.2萬元，年利率6%(月貸款利率0.5%)，貸款期限20年(合計***240個月)，還款方式為等額本金還款。
還貸10年(120期)後，李四積攢了壹大筆錢，壹次性還清了所有剩余債務。
等額本金還款法下，每個月還的本金是完全壹樣的。如果1.2萬分240期還款，則每月償還銀行本金為1.2萬/240 = 5000元。10年後，某* * *歸還了60萬本金，剩下60萬本金。
(1)李四年理財收益率平均可達9%，月均9%/12=0.75%。
李四有兩個選擇。壹個是提前把銀行裏存的60萬全部歸還，壹個是不提前還款。
1.預付款
李四提前還貸後，以後每個月都不用支付任何貸款費用，也不會有相應的理財收益。60萬全部還完，凈資產就變成0了。
2.不提前還款，存60萬投資理財。
考慮兩個方面，壹個是還款後欠銀行的本金債務，壹個是還款後剩余的金融資產。
121分期中，還款總額為8000元，其中本金5000元，利息600000 * 0.5% = 3000元。本期償還借款後，李四本金和負債剩余:60萬元-5000元= 59.5萬元；
60萬元本月在銀行產生的財務利息= 60萬* 0.75% = 4500元，所以月末在銀行的財務資產總額為原來的60萬元加上本月財務利息4500元減去還貸總額8000元，即60萬元+4500元-8000元= 59.65萬元。
理財資產總額59.65萬元，欠銀行本金59.5萬元，凈資產1.05萬元。也就是說，在貸款的121月，不提前還款的收益比提前還款的收益多1500元。
進入下個月，即122貸款還款周期。
122期，還款總額7975元，其中本金還5000元，利息595000*0.5%=2975元。本期償還貸款後，李四還欠銀行本金:59.5萬元-5000元= 59萬元。
59.65萬元在銀行的金融資產本月帶來的金融利息= 59.65萬* 0.75% = 4474元，月末金融資產= 59.65萬+4474元-7975元= 592999元。
122期後，理財資產比欠銀行的本金多2999元，不提前還款的收益比提前還款多2999元。
久而久之，只要能保持這樣的財務收益率，提前還款帶來的好處就會越來越多。事實上，即使理財收益率下降，只要房貸利率高於6%，每個月都會帶來正收益。顯然，在這種情況下，不提前還貸更劃算。
(B)李四年財務收益率只有4.8%，月均4.8%/12=0.4%。
1.如果提前還款60萬，以後不用還貸但沒有理財收益，凈資產為0。
2.沒有預付款
計算方法和之前壹樣，我直接給出計算結果。
121分期中，還款8000元，其中本金5000元，利息3000元。還款後還欠銀行59.5萬。
本月60萬的理財收益為60萬* 0.4% = 2400元，月末理財資產為60萬+2400元-8000元= 59.44萬元。
此次，李四在還清121分期後，負債59.5萬元，理財資產總額59.44萬元，凈資產為負(-600元)。之後的每壹次還款都會拉大差距，最後的結果就是李四的金融資產全部用完但貸款還不上，剩下的只能靠自己的工資補貼。
既然理財收益率低於貸款利率，李四應該選擇提前還款60萬，這樣至少可以保證以後不用用工資補貼房貸。
在第02點中，我向您展示了壹個壹次性償還的示例。這次我就說說部分提前還款的情況。
案例:李四借款654.38+20萬元，借款年利率6%(月利率0.5%)，借款期限20年(共240個月)，還款方式為等額本金還款。
還貸5年(60期)後，李四考慮提前部分還貸。5年後，本金還是90萬，李四有30萬可以提前還款。
這次假設李四的年財務收益率是年化7.8%，月化7.8%/12 = 0.65%。
1.預付款
選擇提前還款30萬，李四還欠銀行本金60萬。還款5年，還剩下65，438+05年，* * *還有65，438+080期，那麽每月新增本金還款額= 60萬元/65，438+080 = 3，333.33元。
提前還款30萬元後，第壹期(總分期61)還款利息= 60萬元* 0.5% = 3000元，加上本金3333.33元，壹* * *支出6333.33元。還欠銀行的本金(凈債務)= 60萬元-3333.33元= 596666.67元。
2.沒有預付款
還款節奏不變。61分期中，本金5000元，利息4500元，總支出9500元。還欠銀行本金
89.5萬元。
本月未提前歸還的30萬元理財利息= 30萬* 0.65% = 65，438+0.95元，故月末銀行理財資產總額為30萬+65，438+0.95元= 3，065，438+0.95元。
3.是否提前還款的比較。
提前還貸30萬後，61分期還需還款6333.33元，凈負債596666.67元。銀行賬戶裏沒有多余的融資資金，這兩部分合計60.3萬元。
如果不提前還款，61分期還9500，還欠銀行895000，加起來904500。
初步比較，不提前還貸比提前還貸多負債90.45萬-60.3萬= 306.5438+0.5萬。但未能提前還款，在銀行剩下的理財資金總額* * * 3，065，438+0，950元，大於多出來的債務450元。
隨著還款進度，不提前還貸的收益會越來越多。所以結論是完全壹樣的。只要理財收益率高於貸款利率，選擇不提前還貸還是劃算的。反之，如果理財收益率低於貸款利率，則提前還貸是劃算的，具體計算過程不再列出。
以上都是為了說明決定是否提前還貸的關鍵因素是什麽。最後給出結論，妳可以不看上面寫的直接記住我的結論。
推論壹:是否提前還房貸，只看妳的年平均理財收益率是否高於貸款利率，不考慮違約金。如果高，就不要提前還款；如果低，選擇提前還款。
比如有些朋友是純公積金貸款，貸款年利率只有3.25%，他的理財收益率可以達到5%以上。千萬不要提前還。
推論二:根據下壹年或下壹個月的預計財務收益率，每年或每月調整策略。壹般銀行會給貸款人每年固定月份提前還款的權利，所以如果預計未來理財收益率會降低，會重新考慮是否提前還款。
推論三:提前還款後，妳將失去未來獲得高理財收益的機會，所以在預測未來理財收益時，妳要從長計議。比如剩余貸款期限為15年，但預計未來兩年的理財收益率將低於貸款利率，進而獲得較高的理財收益，所以可以考慮選擇不提前還款。
相反，如果理財收益率只是前兩年高，之後會逐漸降低甚至低於貸款利率，那麽就沒有必要馬上提前還款。就等兩年後理財收益率降低吧。