據中指院監測，自2021以來，京、杭、福、合、安、寧等地試點在本地拍賣出售現房。僅在今年，據論文不完全統計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南在內的多個地塊都提到了“現房銷售”。
以合肥為例，8月24日，合肥發布第三批集中供地公告，* * *推出28宗住宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起拍價277.4億元，將於9月23日正式出讓。值得壹提的是，該批地塊中首次推出現房銷售地塊。其中蜀山區SS202210地塊明確提出“以精裝現房銷售方式實施”。
據合肥在線了解，雖然之前的土地拍賣公告中很多地塊都要求開發商的建設進度達到壹定比例才能出讓，但明確表示必須按現房出讓，這在合肥還是第壹次。
此外，以北京為例，在2021第二輪集中土拍中，北京首次試點現房銷售面積地塊——大興黃村海都新村地塊。據北京日報報道，該地塊* * *吸引了三家公司競標。經過17輪價格競價，達到合理上限價格37.84億元，經過23輪“現房銷售面積”競價，成交，競拍“現房銷售面積”5.4萬平方米。最終，該項目近壹半的商品房將作為現房出售。
今年，北京新公布的第三批18地塊中的13項目，均設置了競爭性現房銷售面積。今年北京第壹批集中供地，18地塊中有9宗涉及現房銷售面積競價程序；今年第二批集中供地的17地塊中，12涉及“競爭性現房銷售”。
此外，福州永泰縣自然資源和規劃局7月15日發布的壹份公告顯示，葛嶺鎮西溪村某地塊在出讓要求中提到，該地塊作為現房出售，中標人只有在規劃房屋竣工驗收後才能辦理房屋銷售手續。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳曉認為，在這個時間節點，提出現房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響。從保證交樓的立場來看，多地爛尾樓停貸事件讓購房者對商品房預售制度產生了壹定的抵觸情緒，關於取消預售制度的言論也討論了壹段時間。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為，今年7月以來，部分城市項目“停工”，對購房者情緒和預期產生了不利影響。現房銷售既能保護消費者權益不受侵害，又能約束房產質量和交付行為，有利於“確保樓房交付，穩定民生”。
很多地方都探索過出售現房。
現房銷售試點的探索最早可以追溯到2014。
據新華社報道。com，2014年7月9日，上海市黃浦區五裏橋街道39/1地塊純宅基地拍賣。最終，莫礪鋒控股旗下的東方電力股份有限公司以5.77億元的價格中標，溢價62.54%，樓面價59859元。剔除經濟適用房後，樓面價達到858659元。首次在預售合同中提出“本地塊建設的房屋不得預售，應當作為全裝修現房出售”。
2016年，為遏制房企拿地熱情，深圳還推出首個現房銷售試點地塊——龍華地塊A816-0060-0060，要求該地塊上建設的商業、住宅等不得預售，只能在竣工並取得不動產權證書後以現售形式銷售。
同年，杭州、南京等地提出了土地拍賣時出售現房的要求。
據不完全統計，2065 438+06-2020年，房地產市場活躍，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設置現房銷售條件，抑制土地市場熱度。
以蘇州為例，2065438年8月11日，蘇州發布《關於進壹步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，文章***13。其中規定，提高項目預售條件:土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的，工程結構封頂後方可申請預售許可證；土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的，待項目竣工驗收後方可辦理預售許可證。
這壹政策被業內解讀為，壹旦土地拍賣價格過高，觸及價格紅線，就要依據結構封頂或竣工驗收申請預售許可證。流行的說法是“地價較高的項目，必須以現房形式出售”。
2065438+2006年8月11日，南京市人民政府網站發布《關於調整南京市土地公開出讓招標方式和商品房貸款首付比例的意見》。根據政策，當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊上建設的商品房必須作為現房出售。
2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立城市房地產市場平穩健康發展責任制的通知》。通知提出，改革商品房預售制度。自文件下發之日起，土地建設新建商品住房按現行商品房銷售制度銷售。
這也使得海南成為全國首個省級層面出臺現房銷售政策的省份。
對於現行預售制度實施的背景，時任海南省住建廳廳長霍在當天舉行的新聞發布會上表示，商品房預售制度實施後引發的質量投訴、合同糾紛、延期交付、配套不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等壹系列問題，成為房地產投訴糾紛的最主要因素。為從根本上消除預售制度帶來的壹系列問題，《通知》提出改革商品房預售制度。
現房銷售試點效果如何？
但從上面提到的現房銷售試點城市來看，部分城市已經停止，包括杭州、南京等城市，在實施壹段時間後，改變了土地出讓規則。
以杭州為例。2065438+2007年3月24日，杭州市國土資源局出臺新的土地政策。溢價率達到50%時，該地塊上建設的商品房，取得不動產登記證後方可出售。然而，僅僅4個月後，杭州出臺的土地出讓改變了規則——“現房必須賣50%溢價”的條款被刪除。
當時，據錢江晚報2012，2017年7月24日報道，2017年3月24日之後，主城區成交住宅地塊10宗，其中9宗不得不作為現房出售，兩年內無法形成有效供應。這在壹定程度上提振了供應不足、房價上漲的預期。
不過杭州在2021重啟了“現房銷售”。2021年7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站發布2021年第二批集中土地出讓公告，其中10宗宅地率先啟動“質量競爭”試點，即改變以往價高者得的“質量方案”，合格後進入網上“地價競爭”階段。試點地塊均為現房銷售，將從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。
南京現房銷售政策始於2016年8月。據上交所報道，為給本地拍賣市場降溫，南京規定，網上競價達到最高限價時，如仍有兩個以上單位要求繼續競價，則停止網上競價，現場搖號產生競買人，並在最高限價基礎上加壹個加價作為成交價。當網拍達到最高限價的90%時，該地塊上建設的商品房必須作為現房出售。
2065438+2007年6月2日，南京再次規定，住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競得地價，改為網上競得保障性住房建築面積。但隨後的7月份，5宗地塊掛牌條件顯示，取消了“預售建設進度門檻競價價格的80%、現房競價價格的90%”的要求。
蘇州於2020年2月19日發布《關於做好土地出讓工作有效應對疫情的通知》，提出延長土地出讓金繳納期限、調整超過市場指導價的報價規則等。，壹定程度上放寬房企預售條件，取消42個月強制現房銷售政策。
柯睿監測數據顯示，2016年8月，蘇州推出現房銷售政策，規定土地出讓成交價超過市場指導價10%的，待項目竣工驗收合格後方可辦理預售許可證。現房銷售政策發布後，2016有12宗現房銷售地塊，現房率40%。2017現房銷售地塊49宗，現房率82%。2011前三季度現房銷售地塊23%，且全部集中在1壹季度和2月份，二季度後土地拍賣多為底價和低價。
不過，在易居研究院智庫中心主任嚴躍進看來，現房銷售和現房銷售是有本質區別的。此前現房銷售的目的是通過現房模式限制部分企業非理性拿地，這與土地限價政策有關。現在現房和保送樓掛鉤了。各地從保障交房和保護購房權益的角度出發，提出了現房銷售模式。
“取消現房銷售政策，是因為市場降溫後，從營造和優化營商環境的角度出發，優化或取消了現房銷售政策。現在各地出讓的地塊中再次提到現房銷售，就是在保證交樓和防止爛尾的背景下，重新引入現房銷售的概念。”嚴躍進說。
業內人士認為，房地產市場進入調整周期，現房試點地塊成交率將下降。目前各地的房地產相關政策都在不斷完善。
從本輪設置“現房銷售”環節的城市來看，今年北京第二批集中供地的17地塊中，有12地塊涉及“競爭性現房銷售”。從土地拍賣成交情況來看，涉及“競爭性現房銷售”的12地塊中，有2宗地塊流拍，4宗地塊底價成交，3宗地塊未觸及地價上限；3宗地塊達到上限價格後轉為“現房銷售”面積。
商品房預售制度會取消嗎？
隨著多地試點，取消商品房預售，全面實施現房銷售的呼聲越來越高。那麽目前全面推行現房銷售是否可取？
陳文靜認為，目前還不是全面實施現有房屋銷售制度的合適時機，這種制度對商品房存量、開發商資金和地方財政收入都有較高的要求。目前最穩妥的做法是，優先對熱點城市的部分項目進行現房銷售試點，並在試點過程中不斷完善配套政策，為今後更大範圍的推行積累經驗。短期內，預計更多城市將從土地方面試點現房銷售。
陳曉還提到，出售現房可以盡可能保證購房者的權益，避免爛尾樓和開發商跑路的現象，保證購房者能夠如期拿房，減少購房者和開發商發生沖突的可能性。
陳曉認為，取消商品房預售制度是大勢所趨，但從目前房地產市場的情況來看，完全取消商品房預售制度並不是壹個好時機，甚至可能加劇房地產企業的資金壓力，導致更多的風險暴露。這是目前公認的最佳推廣方式。率先在部分城市取消預售制度，然後逐步推廣，也能保證房地產市場的平穩運行和良性循環。