京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議 , 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每壹個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買壹套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 京哥好，本人在京工作無房產，我個人落戶在海澱區單位集體戶口，娃也隨我落了海澱集體戶，2025年娃可憑集體戶對口上甘家口某中等偏上小學，愛人也在甘家口區域工作但戶口在外地，本人有SFSD資格，近期考慮生二孩，擬兩年內完成。手裏現有資金150W，家庭年收入約80W，在南方二線城市***有3套房產，壹套市值320W，壹套市值130W，壹套市值300W，目前考慮在京購房，有以下幾點疑問請京哥指點迷津
壹是是否應等二孩落集體戶對口上學後再買房，還是近期直接買東西海學區房解決問題；二是北京房價未來漲幅如何，等二孩後再上車是否又迎來壹波漲幅；三是南方二線城市房產是否應全部售出置換北京房產，以及如何布局房產兼顧學區、自住和投資效率等方面的平衡。鑒於以上實際情況，有以下幾個方案可供京哥了解近期購房心路：
方案壹：等二孩出生落到集體戶口後（落戶後即可對應入學）再買房，時間預計在2024年，屆時考慮買甘家口附近不帶學區屬性的房子（兼顧娃上學和自住，又不多付學區溢價），考慮購入總價800至900，貸款300左右，擬處理二線城市壹到兩套房產加手裏資金作為首付，不知京哥對於甘家口附近此類樓盤有何推薦？
方案二：等二孩出生落集體戶後，預計在2024年買，從純投資的角度買朝青、奧森或望京等增值快的板塊，二線城市處理2套房產加手上資金購買總價800至900的房子，或所有房產都出售加手上資金，考慮總價1200以內的房產，貸款300左右；買入後換租，壹家人在甘家口租房。
方案三：近期直接購買東西海的學區房，二孩出生後戶口直接落房子上，總價800至900的二居室（換租或自住）或總價1200以內的三居室（自住），略傾向於買海澱甘家口區域的學區房，愛人上班近，兩個娃讀書也近。其他更好的方案也均可考慮，不知京總有何推薦？
方案四：現看中且能買到石景山中海寰宇天下天賦壹層104平三居（帶40平下躍），總價約800W，24年8月交房。但娃在海澱上學無法自住，且二孩出生後戶口無法落海澱集體戶。可在甘家口附近再買入壹套40平左右的學區房，總價在400左右（全款付），作為二個孩子上學用。兩套房產購入後，擬全部換租，在甘家口附近租套大壹點兒的房子供壹家人自住。以上幾種方案，或者還有更好的方案，還請京總指點迷津。
A:回答: 您好;感謝信任!1、既然妳們2025年可憑集體戶口上甘家口小學;完全沒必要再投資學區房了;學區房就是綁架勒索型的附加價值;關於學區房投資,壹些優質區域的品質盤還可,拋去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,
這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高壹些;學區房的漲勢很可觀,但下跌也比較嚴重,目前存在嚴重的溢價,投資最穩健的方式是回避學區;學區房屬於高危投資品,隨著政策不斷變化,學區的概念可能會隨時取消,風險比較大,
星球內會員因孩子上學因素,壹般都是建議買小的,因為房產價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房產學區價值壹樣,大房產等於多付出了很多溢價,壹旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博壹把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會並存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟著區域的價值穩健向上爬
我們改變不了現有的貨幣制度，利用壹切渠道和資源貸款去購買優質房產，買那些能跑贏通脹的房產，就是最有效的“搶錢”方式，否則我們只能壹次次被搶;長遠看核心地段的優質盤會壹直漲,只要貨幣供應量繼續增加，房價上漲沒有盡頭;
對於妳的情況，應該集中資源布局本地優質房產,什麽情況下適合外地投資,第壹:本地剛需自住已經全部解決,自己的家庭,父母,嶽父母都有所居,能夠基本滿足醫療、上學、交通等,第二:本地已經完成布局,持有3套或更多,可以去同級別城市分散風險,第三:本地房票、貸票已經用盡.第四:有閑置資金,為了下壹代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;
3、純投資朝青、望京、奧森都可,主要看資金量,中海天賦的優勢是在整個石景山算是品質的優質盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個盤在整個區域有壹定的稀缺性,自住的話很不錯,從投資的角度上講,石景山自從唯壹的首鋼搬遷後整個區域就缺乏產業支撐了,顯得十分冷清，表現出來的結果就是產業匱乏,導致整個區購買力相對較弱
房價之所以有支撐是處於海澱和西城的主要溢出區域;石景山雖然是向高端產業轉型,但由於豐臺加了壹個麗澤,所以高 科技 產業會被麗澤吸收;如果未來產業轉型失敗的話，最終的定位可能會向門頭溝看齊.中海這個盤的價格不算便宜了,短期存在壹定的溢價,石景山成交量最多的壹個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處於石景山的東大門,緊靠海澱,可以優先承接西城和海澱的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟
魯谷壹直在截留整個石景山西部的客群;這個商圈成交量最大的2個樓盤,遠洋山水、京漢旭城;遠洋山水目前的在售均價是68000壹平米,京漢旭城在售的均價是64000壹平米,魯谷商圈的品質樓盤遠洋沁山水在售均價是91000壹平米,未來中海寰宇天下的行情主要還是來自海澱和西城,有壹份客群如果接受不了遠洋沁山水的價格和遠洋山水的品質,可能會犧牲距離選擇次級的品質盤.因此天賦這個盤有壹定的市場競爭優勢,但短期存在溢價,行情可能不會太好
行情指的是買進價和賣出價，買進的價格是開發商賣給我們的價格，真正意義上的決戰是二手房市場，就是說我們如果真的把這套房子在二手市場掛牌出售，第壹賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，適合做長線投資長持,畢竟樓盤的品質還不錯,短期的話站崗的可能性比較大,建議認真閱讀精華欄的文章; 08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房產投資核心邏輯和原理; 祝壹切順利!
Q:提問: 京總好，和男朋友sfsd，家住海澱學院路，準備明年結婚，現父母名下另有兩套房出租（中關村老破大+清河壹居），市價合計1700w左右，手上還有200zd，想趁這次降息用我們的sfsd換到兩套品質次新（最好是三居+兩居），無學區需求。由我和男票來貸款，每人月供1.5w的還款能力。目前在考慮京師園/融域/澳景花庭1400w三居+萊圳家園/世華龍樾/望京/亦莊河西750w兩居。資產配置目的為主，對位置不強求（中關村、望京上班），很喜歡奧森周邊環境
1.感覺萊圳和世華龍樾報價9w+溢價有點嚴重，不知道還適不適合入手，或者有其他的組合推薦嗎
2.單人收入只能承受貸款300w，有必要用兩個sfsd分別貸款去買嗎？比較擔心影響生活質量，1400w三居基本是超過140平的非普，我們這個還款能力可能也得高首付，是不是也可考慮放父母名下，用二套名額全款買？感謝
A:回答: 您好,感謝信任!您們的底倉還可;建議用2張優質房票撬動最大的杠桿去買優質盤,漲幅靠選籌;利潤多少取決於您的負債;上地清河望京這些盤不是這壹輪突出,每壹輪都很突出,區域購買力集中,正常的市場每半年大概是20左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然後遇到市場冷靜期可能會回調個10%左右,下壹輪行情會繼續往上爬
大家覺得這些盤漲的很誇張,其實跟盤的關系不大,主要是市場上突然增多了貨幣,這些購買力又集中在這些區域,這些盤在購買力比較集中的區域又為稀缺,導致的結果就是壹輪接壹輪上漲,我們只是選籌正確,搭乘了這座城市的經濟增長和行業紅利;投資房產就是這麽簡單,把錢搞過來,遠離那些靠炒作的區,堅持持有優質地段的優質盤,把投資交給時間,而不是時機,等待印鈔放水即可;
從利益最大化角度配置,您可以選擇用其中壹張房票買壹套龍頭板塊的霸盤,1700+200;首付+杠桿其實用不了這麽多,選壹套三居室;另外壹張房票在次級板塊選品質兩居或者次新三居;
奧森板塊的價值是生態資源比較稀缺,屬於穩健性的,漲幅可能沒有產業區的突出,但不會出現回調的現象,如果您們喜歡這裏的環境,買到這裏沒什麽不可.亦莊的價值是有產業支撐,但畢竟屬於外環,如果您們不在這裏工作,沒必要往這個區域擠;
壹大壹小,望京、奧森、清河都可,如果讓我選,我會選壹套望京、壹套奧森、或者壹套望京、壹套朝青,清河不是不能選,您沒有硬性指標必須買海澱,那麽望京的價值要比上地西二旗更大壹些,北京唯壹產住結合區,南側有國貿,交通出行方便,望京相對於青少年,前期營養充足,發育的較好,後勁又很大,房價的天花板比較高,
建議認真閱讀星球精華欄的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策》 祝壹切順利!
Q:提問: 京總好！本人在朝青潤楓水尚有壹套婚前上車房（開間，目前估值大約420萬上下，租金6800-7000/月），12年和老公壹起在馬駒橋購買富力尚悅居三居（原計劃是自住），但是壹來後面工作地址發生變化馬駒橋實在太遠，且有了小朋友後又需要考慮落戶和上學問題
2021年把尚悅居換成了東城的元嘉公寓（開間 400多萬，租金6500-7000/月）作為給娃落戶口，東城學區的占坑（娃未來走公立路線還是私立路線還沒行成家庭***識，所以只在東城以相對低成本上車），家人在華紡易城租了壹套三居自住（因為家庭有過出國、換城市生活的機會和選擇，所以想著先租，等想法確定後再改善買房，租金13000/月）
現在娃漸大，以及確定還是留京，所以計劃這個時候改善換房。目前家庭能動用現金400多萬，計劃是賣掉潤楓的房子，買總價在1100以內的房子。有幾套方案：1、在華紡易城就地買三居，不用改變10多年來的居住環境，但是未來娃上學，公立需要壹定距離接送（東城平均半小時車程左右），附近沒有特別好的私立選擇；
2、在芳草地附近老破小三居（80平左右）重新裝修下，這樣娃未來上學方便，但是住慣了次新房，個人心理是有點難接受老小區的停車難和以大變小；
3、望京崔各莊地塊的新房（曉風映月、和光悅府），可以買到110平左右的四居，新房設計和格局舒服，但是交房是幾年後（2024、2025年交房），且崔各莊板塊的配套還不算太完善；
4、後沙峪莫奈花園上/下疊，這個選擇就完全奔著改善生活品質去了，大概率走私立，或者極少概率走公立，那就是平日擠市裏，周末回順義。想請教下京總，這幾套方案如何選，以及是否有其他方案推薦。感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、方案壹效率更優;目前的樓市是結構性上漲邏輯;最先上漲的永遠是壹些龍頭板塊和熱門區域;北京的市場是波段型的;牛市分為2種情況;壹種是短波,壹種是長波,短波是每年春節後壹直持續到五壹左右;長波則是從前壹年的九十月份壹直持續到第二年的五壹左右;這也是真正的牛市;漲幅最猛的這壹波都是春節前後這壹段;壹般每壹波的漲幅是30%-40%;龍頭板塊能達50%;非龍頭板塊可以漲30%;次級板塊10-20;冷門板塊和遠郊橫盤或漲勢不明顯;
如果選擇芳草地附近老破小會失去房價漲幅,現在的規律是遇到房價上行期間;首先第壹波上漲的是學區、熱門區域品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤品質次新;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新這是大行情出現時房價輪動的規律;但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話盡可能選在核心區位置的品質次新，不會失去行情,現階段買房投資壹拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理;
2、再說崔各莊地塊,從表面上看這個地塊很不錯，緊靠望京,但配套很差;或者說沒有配套,所有的配套都要依靠望京;區域有2個博物館,目前交通也比較差,從崔各莊到望京很繞,這個板塊的新房需要做好短期沒有行情的打算;未來只能等配套完善存在不確定性,
可以對比下南側的酒仙橋區域;也是壹個沒有商圈的區域，城中村太多改造難度比較大，大型的藝術區占據著大面積的土地資源,導致整個區域商業的布局不是很合理,這就導致了改造優化的難度.很難吸引到外區的人到這裏買房;雖然依靠望京產業優勢,但房價常年跑輸大盤,崔各莊區域也存在和酒仙橋類似的城市病,其次新房的金融屬性相對較弱,優勢是沒有交易費,如中介費、稅費,缺點是位置不太理想,配套不成熟,對於壹些規劃和落地有很多不確定性;
後沙峪莫奈花園屬於消費品,投資屬性很弱,這種類型的房子壹般都是家庭底子很厚,持有優質地段的漲幅,買個別墅純屬度假居住,實際上這種房子的居住體驗並不是特別好,加上維護成本很高,實用性較低;
3、再說朝青;為什麽朝青這個板塊壹直處於上漲的狀態,整個北京老公房產品占到市場壹半的比例，導致次新產品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求壹次次推高了優質區域次新的價格。這也是第壹條所說為什麽漲價的全是次新,壹個區域內有充足的購買力，但地段內的住宅產品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質改善產品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而壹次次將房價推高;
東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北壹直到三元橋無優質商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青,配套成熟,品質次新盤紮堆兒,加上僅靠國貿天然優勢,朝青發展成最優質的剛需兼改善區域是這個區域的自然規律,除非把國貿以北的斷層缺陷解決了,否則朝青會永遠是吸收購買力最強的區;從投資效率原則,方案壹更優,方案三兌現周期較長,方案二、四投資屬性較弱;
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》 祝壹切順利,有問題可再向我提問
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