在抵押貸款實踐中，壹些銀行非常重視抵押合同的內容而忽視了抵押登記的具體要求，以至於抵押登記的內容與抵押合同規定的內容有出入。例如，銀行與A公司和B公司簽訂了抵押貸款合同..根據合同約定，銀行將向A公司發放多筆貸款，B公司以兩棟在建辦公樓及其附屬地塊的土地使用權為貸款提供抵押擔保。為了保證抵押真實有效，銀行要求B公司進行抵押登記，並在報紙上公告辦公樓抵押情況和附著土地使用權情況。但事後，根據B公司提供的登記文件，B公司只將附在辦公樓上的土地使用權進行了抵押登記，而沒有將兩棟辦公樓進行抵押登記。這裏就產生了抵押登記與抵押合同效力孰先孰後的問題。
根據《擔保法》相關規定，以房屋、土地使用權等地上附著物設定抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，登記是抵押合同的有效要件。本案中，雙方簽訂的抵押合同約定，乙公司在建的兩棟辦公樓及其附屬的土地使用權壹並抵押。但在抵押登記中，有兩棟辦公樓未納入抵押登記範圍。那麽合同中約定但未登記的抵押物是否有效？對此，最高人民法院頒布的《關於適用擔保法若幹問題的解釋》第61條明確規定:“抵押登記記載的內容與抵押合同約定不壹致的，以登記記載的內容為準”。鑒於此，該合同項下兩棟在建辦公樓的抵押因未依法登記而不能生效，且該合同項下銀行所擁有的抵押權存在壹些問題。此外，從法律角度來說，土地使用權及其地上附著物應同時抵押。《擔保法》第三十六條規定:“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，抵押時國有土地上的房屋應當同時抵押。”鑒於本案情況，在建辦公樓及其附屬土地使用權應依法壹並抵押。而且根據抵押合同的約定，也表明了當事人願意將土地使用權連同其在建工程壹並抵押的真實意願。同時，本案抵押合同的內容在當地日報上進行了公告，在壹定程度上起到了公告的作用。據此，銀行可以主張已登記的抵押權的效力應延伸至其地上建築物。但這壹主張能否得到法院支持，取決於法院對上述事實及相關證據的認定。司法實踐中，法院更註重抵押登記的效力。
二是註冊程序不規範
房地產抵押貸款中也有因登記程序不規範引發糾紛的案例。企業與銀行簽訂房地產抵押合同，以其實際擁有但未向銀行辦理土地使用權證的房屋所有權證和土地使用權抵押廠房。抵押合同在房管部門登記。企業的土地使用權已經上級主管部門同意。不動產登記機構未認真審查登記申請材料，在沒有國有土地使用權證的情況下，僅依據抵押合同和房屋所有權證辦理抵押登記。在建設部頒布的《城市房地產抵押管理辦法》中作了登記，明確規定集體所有制企業的房地產抵押，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，並報上級主管部門備案；辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交國有土地使用權證書、房屋所有權證、房屋或者土地產權證等文件。不動產登記部門存在疏漏——國有土地使用權證缺失，抵押登記的效力是否應該肯定？有人認為，根據《擔保法》的有關規定，房地產抵押合同簽訂後，應認定房地產抵押登記有效，抵押合同也應有效。也有人認為，法院應從登記程序不規範的角度審查抵押登記的合法性和有效性。從實際操作來看，登記程序存在瑕疵的抵押程序能否被法院認定存在壹定的可能性，因為畢竟沒有明確肯定其效力的法律規定。如果抵押登記無效，導致抵押合同無效，必然導致銀行優先權的喪失。
第三，房產先租後抵押。
房產先出租後抵押，是房產抵押糾紛中時有發生的欺詐情況。產權人先與第三方串通，將房產以合法形式長期(如10年以上)出租給第三方，租金在訂立合同時壹次性支付。然後，把房產抵押給銀行，獲得貸款。這個陷阱的困惑在於，常規的抵押物審查方式很難發現抵押物是否出租。法律意識不強的信貸員即使發現了，也不壹定能識別出其中的風險，抵押登記機關通常不會對這部分內容進行審核。以租賃物作為抵押的風險在於，當借款人未能按時還款，金融機構實現抵押權時，即使實現了抵押權，在不動產權利人與第三人約定的租賃期限內，金融機構也無法得到任何補償。《最高人民法院關於適用
四、對未結清的建設工程抵押貸款。
以拖欠工程款的房產抵押，或者與建築公司串通以拖欠的工程款發放材料，雖然工程款已經足額支付。對於這種詐騙，極易被貸款銀行的業務人員忽視。由於抵押物買賣中的“優先受償權”，人們通常認為抵押財產相當於進入保險櫃，相當危險。因為拖欠工程款還享有房屋買賣的“優先受償權”，最重要的是，拖欠工程款的“優先受償權”應“優先”於抵押權的“優先受償權”。這也正是建設資金未結清的房產抵押的風險所在。《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以與發包人約定折價或者依法申請人民法院拍賣工程，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程折價或者拍賣價款應當優先補償。