“以房換養”方案的推出人為湯山留園養老公寓的負責人吉徳勝。作為壹家民營養老機構的經營者，吉徳勝所推出的“以房換養”思路來源於自己養老公寓的經營實踐，在他所接觸到的很多離退休老人中，特別是工薪階層老人，自己的積蓄不多，而子女的收入又不高，養老和醫療都成為他們憂心的問題。對於老人來說，他們手頭唯壹的資源，就是房產。
“以房換養”的具體思路是老人在保留對房產所有權的前提下，將自有的房產使用權讓渡給老年公寓，以換取終生免費入住留園養老公寓，除為簽訂協議的老人提供日常的養老看護外，留園老年公寓還許諾可按醫保的標準，負責老人的醫療支出費用。而留園養老公寓通過對老年人房產的經營，主要是房產出租獲得收入維持入住老人的生活費及部分醫療費用的支出，在老人過世之後，房產的所有權則歸養老公寓所有。
盡管留園公寓此舉在“以房養老”實踐中進行了嘗試，然而並沒有得到社會的認可。2005年6月，養老公寓負責人吉徳勝在接受記者采訪時表示，當時已經有幾位老人前來咨詢這壹項目的運作，並表示有意項與留園公寓訂立“以房換養”合同。然而，近期記者從南京市江寧區民政局了解到，由於各種原因最終並沒有老人與該公寓訂立“以房換養”合同。記者同時獲悉，這家養老公寓由於經營情況不理想，即將辦理工商註銷手續。
事實上，對於留園養老公寓“以房換養”方案的失敗，大部分業內人士表示並不意外。
其中壹個主要原因是，類似於留園公寓這樣的民營機構很難具備維持“以房換養”這壹業務所需要的大額資金的能力，以保證養老資金鏈的運作。作為壹個養老系統，離不開資金的支撐，資金鏈的運作也成為將房產進行抵押的老人，享受相應的養老、醫療、看護費用的重要資金保證，這樣壹個體系離不開金融機構巨大資金實力的支持。而留園公寓的註冊資金僅為150萬元，僅僅依靠養老公寓自身的資金和入住老人的房產在租賃市場上獲取的租賃收益，為老人們提供日常的養老費用和醫療費用，操作的難度很大。