如何計算轉讓費:
1，轉讓費=房屋參考價格×房產證上的建築面積×征收系數；
2.出讓金=基準地價×分攤土地面積×征收系數
土地出讓金實際上是土地所有者出讓土地使用權若幹年的地租之和。現行土地出讓金的本質可以概括為幾年積累的地租和壹次性收取的類稅非稅性質的矛盾綜合體。
土地出讓金具有地租而非稅收的性質。稅收是國家作為管理者為國家向納稅人支付的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。將土地出讓金從幾年的累計地租中壹次性收取，似乎具有稅收的非出租性質。土地出讓金本身就是這樣壹個內部矛盾的綜合體。
擴展數據:
土地出讓金返還政策
壹、關於開發企業為政府建設學校、幼兒園等公共設施取得土地退款的處理意見。
有人認為應該視同銷售，征收營業稅、企業所得稅、土地增值稅；還有人認為，開發企業建設的學校、幼兒園等配套設施是無償給政府部門的，與土地出讓金返還沒有直接聯系，不應征收營業稅。
二、開發企業取得的土地出讓金返還用於“七通壹平”基礎設施項目。
有人認為應將開發企業視為施工總承包企業，征收施工營業稅和企業所得稅。還有人認為，開發企業已將“七通壹平”的基建工程分別承包給相關專業部門或專業施工隊伍，不應向開發企業征收建築營業稅。
三、關於部分國外開發企業是否將土地出讓金直接匯給集團公司或其他關聯企業，是否計入開發企業應納稅所得額的問題，存在不同意見。
四、開發企業取得的土地出讓金計算繳納土地增值稅。
壹種觀點認為，開發企業對政府建設的學校、幼兒園等公共設施取得的土地出讓金的返還，除了作為銷售收入收取土地增值稅外，本質上是政府給予企業的地價優惠折扣。
因此，在土地增值稅清算中，土地出讓金的返還應在房地產開發成本中扣除征地拆遷補償費。另壹種觀點認為，由於開發企業的土地出讓金返還作為企業所得稅的應納稅所得額處理，也應作為土地增值稅清算時的收入處理，因此不應沖減開發成本和費用。
此外，對於將土地出讓金匯回集團公司或其他關聯企業的開發企業，由於未實際收到財政返還，該收入既不能作為土地增值稅的應納稅所得額，也不能抵扣開發企業的開發成本和費用。
百度百科-土地出讓金