1.銀行貸款
目前，我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和其他資金(主要是定金和預付款)。房地產企業自有資金比例低，主要依靠銀行貸款。銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發和銷售的全過程。根據央行和銀監會對除西藏以外的30個省(市)的調查數據，我國房地產開發的資金有55%直接來自銀行系統，其他自籌資金主要來自商品房銷售收入，其中大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按照首付30%計算，企業自籌資金約70%來自銀行貸款；30%的“定金及預付款”也來自銀行貸款。如果將來自銀行的部分加到施工企業的預付款中，來自銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房地產商經營周轉的主要資金鏈。與銀行貸款最多不超過房地產投資總額40%的國際標準相比，中國房地產企業對銀行的依賴程度明顯過高。壹旦房地產經濟出現波動，房地產企業的經營風險就會轉化為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻繁采取措施。從2003年“121號文件”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸逐步收緊。特別是2007年，國家開始實施從緊的貨幣政策。央行連續六次加息，連續十次上調存款準備金率。雖然這壹措施並非專門針對房地產市場，而是為了收縮流動性，抑制通脹壓力，但對房地產資金供給產生了相當大的影響。房地產企業資金鏈的脆弱性充分暴露，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商需要拓寬融資渠道。
2.不動產信托
房地產信托壹般是指以房地產及其相關資產為投資標的的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資人)簽訂信托投資合同，委托人(投資人)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押證券，或進行相關的房地產投資活動。
從緊的宏觀政策使得高度依賴銀行信貸的房地產開發商資金非常緊張，增加了對銀行以外融資渠道的資金需求，發展了房地產信托業務。全國各地的信托投資公司紛紛推出自己的信托產品。例如，上海SDIC推出了多種組合的房地產信托業務模式——信托貸款、產權信托和信托股權融資。目前我國信托產品主要有兩種模式:①股權融資。②方式是債務融資。前者是針對部分自有資本低於35%的房地產企業。信托投資公司通過註入股權資本與房地產公司成立有限責任公司，使自有資本達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。後者是針對房地產企業由於某些原因，雖然自有資金達到國家要求，但短期資金困難。此時，信托投資公司可以籌集壹定的資金，有針對性地貸給房地產開發企業，彌補資金缺口。這種操作模式類似於商業銀行的信貸業務。而且政策上說銀行不能這麽做。
2004年，* * *發行了98只房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金共計115。866億元，平均每只房地產信托1。6543.8+0.8億元，比2003年增長9.3%。4%。
但目前信托產品存在壹些制度性限制，如法律政策的限制、信托產品的流通、信托計劃的異地發行、異地資金運用的嚴格管理和審批等，都制約著房地產信托的發展。但從長期來看，信托基金是壹個可以為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是房地產行業融資渠道的良好補充。這種模式將發展成為中國房地產企業的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產企業理想的融資渠道，可分為直接上市融資和間接上市融資。直接上市融資金額比較大，但是上市融資門檻高。比如負債率不能高於70%的規定，使得很多企業達不到上市要求。由於傳統融資渠道單壹，我國房地產企業普遍負債率在75%以上。所以直接上市的企業數量很少。
更多的房地產企業選擇間接上市——殼上市。買殼上市需要大量現金。買殼上市的目的是通過增發和配股來籌集資金，但前提是企業必須有好的項目和資產來置換。而擁有大量的現金，好的開發項目，優質的資產，是中小企業很難擁有的。因此，中國房地產企業上市融資的難度仍然很大。上市融資占房地產行業總資金來源的比例很小。2004年底，募集資金總額占比不到0。？5%?。2006-2007年，國內股市奏響凱歌，房企融資額可能過千億。但隨著股市的反轉，這種情況只是曇花壹現。目前，中國有4萬多家房地產企業，但在中國上市的房地產企業只有90家(根據2005年的數據，其中79家在滬深股市上市，11在香港上市)。4.海外房地產基金
據初步統計，已有超過100的海外資金進入中國。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、陽光盛陽房地產基金、美林投資銀行等國際著名房地產基金也紛紛進入中國房地產市場。這些海外基金壹般會選擇國內有實力的大企業聯手合作開發。截至2006年6月1-11，累計統計數據顯示，中國房地產企業總資金來源中外資增速明顯，累計利用外資3136億元，同比增長21.6%。應該說，海外房地產基金的進入，可以緩解國內房地產行業對銀行信貸的過度依賴，有助於融資方式的多元化。
但目前我國相關法律法規還不完善，國內部分房地產企業還不規範，境外房地產基金投資中國還存在壹定障礙。
另外，海外資金在政策上不支持，中國不缺資金，缺金融工具。為防止境外資金過度湧入，2006年和2007年，國家先後出臺了《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》、《關於外國投資者並購境內企業的規定》、《關於進壹步加強和規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。壹系列的國外訂單使得海外基金在中國的運作變得困難。
5.債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場進行直接融資的重要工具，也是籌集房地產資金的重要渠道。房地產債券比普通債券收益相對較高；與股票相比，可以按期收回本息，安全性高，具有壹定的流動性。因此，在國外成熟的證券市場，企業債券已經成為企業外部融資的首選方式，債券融資的金額往往是股票融資的3到10倍。然而，我國房地產債券的發展仍處於初級階段，債券融資總量遠不及股票融資。目前，我國房地產債券發行規模很小，債券流通市場不完善，債券發行程序不規範，債券評級的準確性和可信度仍有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。2007年，中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》，標誌著我國公司債券發行正式開始，發行條件比以前寬松了許多。試點辦法實施後，房地產證券融資比例有望提高。
二，發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1.建立多層次的房地產融資體系
目前，我國房地產融資的主要問題是建立穩定的多層次房地產融資體系，滿足不同層次企業的多樣化需求。長期以來，我國房地產融資市場的主要參與者是商業銀行，缺乏專業的信貸機構。目前，唯壹的住房儲蓄銀行是天津中德儲蓄銀行。房地產債券、房地產信托和基金的發展不佳，對中國房地產融資的貢獻有限。股權融資門檻比較高，中小企業通過上市融資很難達到要求。近年來，在國家對金融的宏觀調控下，銀行收緊信貸，房地產企業深陷資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型的企業提供不同的融資場所，真正減少對銀行貸款的依賴。
2.加快開發房地產金融投資產品。
房地產融資渠道多元化發展的關鍵是設計服務於不同房地產企業的不同金融產品，從而形成穩定的房地產金融產品供給體系。目前，中國的房地產金融建設剛剛起步。在全球五大熱門金融產品中，中國獨缺房地產金融產品。國內銀行尚未提供專業、系統的房地產投資開發貸款。其實我們國家的房地產信托和銀行貸款基本壹樣，只是銀行吸收存款，房地產開發資金是批發的，本質上是銀行貸款。從2008年開始，銀行信貸逐漸從房地產退出，取而代之的是房地產基金、房地產投資機構和房地產專業投行，包括房地產信托和房地產信托基金。房地產本身的金融建設必然會成長起來。
3.完善房地產金融法律法規。
國家、地方和部門頒布了壹系列法律法規。但制度不完備，規定不具體。整體來看，嚴重滯後於房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，很多新的融資工具如果沒有相應的制度來規範，必然會陷入混亂。要建立健全相關法律制度，嚴格規範新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收入來源和分配等。只有這樣，中國房地產多元化融資才能規範發展。
總之，在信貸緊縮的背景下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴懶銀行信貸的單壹局面，走多元化發展路線。但面臨現實困難，房地產金融市場融資中介不健全，金融產品和融資方式過於匱乏，法律法規不健全。這就要求壹方面，國家在加強房地產金融市場宏觀調控和管理的同時，要進壹步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。壹方面，房地產企業積極拓寬融資渠道，避免單純依賴銀行資金，根據企業特點采取多種融資方式。