請教如何快速回籠資金

“百日戲改”的言論，以及不時傳出的房地產公司資金鏈緊張的消息，讓房地產行業陷入了焦慮的狀態。誠然，目前大部分房地產公司的資金狀況並不樂觀，但這是否意味著整個行業資金鏈緊張？出現這種情況的原因是什麽？房地產企業，尤其是中小房企，如何度過這個困難時期？為此，本報采訪了天相投顧房地產分析師張緒明和國鑫證券房地產行業首席分析師閆芳。中國房地產報:目前媒體報道多家房地產公司資金鏈面臨斷裂，恒大地產IPO流產、中坤地產上市計劃擱置也令市場緊張。在妳看來，判斷壹個公司資金鏈是否有問題的依據是什麽？張緒明:壹般來說，經營活動現金流量、速動比率和負債率都是反映公司財務狀況的指標。需要註意的是，我們在統計負債率的時候，會把預收賬款算作流動負債，但是預收賬款對公司的資金狀況是有利的。所以有些公司雖然負債率高，但如果預收賬款多，資金壓力也不大。其實除了報表，公司的動向也是我們判斷房地產公司財務狀況的依據。比如壹些公司急於提出融資計劃或者出售項目，這些都是公司資金鏈緊張的明顯信號。閆芳:現金流不是最重要的判斷方式。房地產企業賣完項目馬上就要繼續投產，現金流為負很正常。負債率是壹個重要的指標。像R&F這樣擴張過快的公司負債率甚至超過130%，這是非常危險的。中國房地產報:SOHO中國董事長潘石屹認為，在“慘淡”的國際資本市場和從緊的國內宏觀調控的雙重夾擊下，許多房地產企業將在100天內發生劇變，進入前所未有的融資困難期。如何看待這種說法？張緒明:潘先生的說法有壹定的道理。據他說，這段時間是從4月到6月。而這三個月對於房地產公司來說非常關鍵。去年下半年以來，房地產市場壹直處於調整期，很多項目甚至停售。許多公司的新網站將在第二季度推出。如果供應量增加，但交易量沒有明顯變化，甚至有所下降，就會對這些公司造成巨大的打擊。但至於會不會出現所謂的“劇變”，目前也沒辦法判斷。閆芳:這半年真的會讓很多房地產公司很難過。資質差、項目差的公司根本無法從銀行貸到款。除了市場不景氣，資本市場的再融資恐慌也會對房企融資不利。很多公司因為資金短缺被迫慢慢退出，還有的公司賣掉現有項目轉行。但是潘石屹說的100天內不壹定是真的，時間上還有不確定性。中國房地產報:您認為目前房企“錢荒”的主要原因是什麽？張緒明:主要因素是政策、緊縮的貨幣政策和宏觀調控。房地產公司最重要的資金來源是銀行貸款。由於房價上漲過快，住房貸款政策更加嚴格，很多中小公司根本拿不到貸款。這條路壹旦堵死，“錢荒”就會很明顯。另壹方面，二級市場再融資雖然有壹點回暖，但總體來說還是比較難的，這對壹些大型上市公司來說非常重要。當然也有壹些房地產公司沒有前瞻性的囤地，造成了這樣不好的結果，但並不是普遍現象。閆芳:政策因素和資本市場的不景氣是主要因素。當然，也不排除部分企業非理性擴張造成的後果。例如，廣州的壹些房地產公司在過去幾年裏錯過了壹些很好的融資機會。更糟糕的是，去年地價高峰的時候，這些公司拿地太多，現在沒有辦法消化，壓力非常大。中國房地產報:在融資受限、信貸緊張的情況下，房地產企業應該采取哪些措施來解決資金鏈緊張的現狀？張緒明:大公司有很多辦法，降價是比較好的手段。增加銷售來快速回籠資金，加快周轉，可以應對短期的資金緊張。而且有了大公司的資質、信譽和資產，向銀行貸款就容易多了。資本市場的限制只是暫時的，長期來看有利於大公司再融資。至於中小型公司，則需要考慮更多與“大牌”的項目合作。如果情況更糟，他們將不得不出售股份以求生存。閆芳:目前最重要的是加快銷售資金的回籠。同時考慮其他融資渠道，如房地產信托基金、股權合作等。很多外商對國內壹些比較好的項目非常感興趣，可以考慮和外商合作。最近金地和瑞銀的合作就是壹個很好的例子。