《興業銀行房地產風險管理指引》（以下簡稱《指引》）。《指引》是中國銀保監會成立以來發布的首個針對特定行業貸款的文件。10 10月29日，中國人民銀行利率調整使人們更加關註房地產行業的趨勢。此前，據摩根士丹利估計，全球25%的地區存在房地產泡沫，包括中國在內的40%的地區處於“泡沫預警”狀態。中國房地產行業走勢如何？下面我們來分析壹下影響中國房地產行業走勢的幾個方面。
1供求對房地產價格的影響
1.1潛在需求:中國有4.9億城鎮居民，到2020年，中國城鎮居民人數將增加到8.5億，約有3.5億新的城鎮居民需要解決住房問題。同時，原城市人口也需要改善住房條件。根據國外經驗、中國城鎮居民住房改善速度和中國城市化進程，預計2002年中國城鎮居民人均住房面積可能達到35平方米。2003年底，中國城鎮居民人均住房面積為238平方米，也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積將增加10平方米以上。其次，從有效需求的計算來看，如果假設20%的城鎮家庭有改善住房的需求，每戶增加20平方米，那麽中國20%的城鎮家庭有270萬戶，增加20平方米，實際需求總量為5.4億平方米。
1.2供應情況:如果以全年商品房竣工面積與全年銷售面積相比，每年都有較大面積的商品房未銷售，且累計總量較大，說明房地產確實存在空置問題。但從動態來看，我國商品房空置面積不但沒有增加，反而呈下降趨勢。2004年8月末，商品房空置面積9700萬平方米，同比下降0.8%，比上年末下降3%。這表明當前房地產空置問題沒有惡化，壹定規模的空置是正常房地產市場所必需的。實際上，它在某種意義上是壹種“庫存”，從而起到穩定房價的作用。此外，10%的國際警戒線不能簡單地應用於中國的房地產空置率，因為國內空置率的計算方法與國際通行的計算方法不同。在世界範圍內，空置率是用房屋的總存量來劃分的，而在中國，目前的空置率是用房屋的增量來劃分的。分母不同導致中國房地產空置率高於國際市場。所以我們不能用這個數據來說明中國房地產行業處於“泡沫預警”狀態。從以上分析來看，說明我國現階段對房地產的需求是真實存在的，供給的發展並沒有超過需求的發展。
2社會經濟預期是決定房價的主要原因
房地產價格不同於壹般商品價格的形成特征，我們不能簡單地根據供求關系或成本來理解房價。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，而且可以極大地脫離物理層面的供需關系。因為在市場經濟條件下，不是開發商想賣多少房子或居民需要多少房子來消費，而是社會的普遍經濟預期。自亞洲金融危機以來，香港的房價在六年內下跌了65%。在這個過程中，無論房子、人口還是社會收入水平，幾乎沒有變化。只有當人們的社會預期和經濟預期發生變化時，房價才會發生巨大變化。換句話說，社會經濟預期對房價有很大影響。從我國目前的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是樂觀的。CPI（消費者價格指數）是觀察和分析消費者心理預期的重要指標。統計數據顯示，與去年同期相比，2004年8月的消費價格上漲了5.3%。從環比漲幅看，8月份居民消費價格上漲0.7%，壹改前兩個月同比上漲但環比下降的態勢。CPI的強勁上漲表明，當前房價上漲不是孤立的，而是有其宏觀經濟背景。更重要的是，國家對房地產行業采取的宏觀調控政策也證實了人們的預期。從全國來看，控制房地產投資規模、防止宏觀經濟過熱是必要措施。但是對於普通消費者來說，
壹般來說，他們能感受到和得到的心理預期是“開發商的地沒了，錢也沒了。未來，房子的供應會更少，房價也會上漲。”
3房地產行業的財務風險控制
除房地產開發企業自籌資金外，其余資金基本來自銀行。據測算，目前，約60%的房地產開發資金來自銀行貸款。目前我國房地產企業高度依賴銀行，銀行政策法規對房地產行業有壹定影響。銀監會發布的《指引》首次關註土地儲備貸款風險，對開發貸款有了更嚴格的要求。商業銀行應要求申請貸款的房地產開發企業的資本比例不低於35%。關於開發商自有資金與貸款的關系，《指引》進壹步規定，房地產開發企業的自由資金落實後，商業銀行可根據工程進度和進度分期發放貸款，並對開發商資金使用情況進行監控，防止貸款被挪作他用。同時，商業銀行應積極采取措施應對項目開發過程中項目本身、房地產開發企業和建築企業的變化，及時發現和制止貸款的違規使用。該指南還側重於識別和評估個人風險。第35條首次量化了借款人的借款能力。也就是說，商業銀行應將借款人住房貸款的越南產值控制在收入比的50%以下。其主要目的是防止壹些人過度依賴銀行貸款進行非理性消費或投資，並促進房地產市場的穩定發展和金融業的穩定運行。
4人民幣利率對房地產行業的影響
自1990以來，中國的利率已經降低了8次，達到了加息前壹年期銀行存款利率僅為1.98%的低水平，而商業銀行的房地產抵押貸款利率為5.04%。從長期來看，中國房地產抵押貸款利率還有很大的上升空間。在美國，過去壹年的平均抵押貸款利率為8% ~9%。由於人民幣實際上與美元掛鉤，人民幣利率受美元利率影響是客觀存在的。由於美元進入加息周期和中國經濟過熱等內外因素，人民幣加息幾乎是必然的。加息有利於房地產市場的長期健康發展，但也會給過去幾年“火熱”的房地產行業降溫，房地產市場可能會面臨陣痛。從微觀層面可以看到加息對各類市場主體的不同影響。按揭購房者，月供增加，資產可能縮水。根據相關規定，住房抵押貸款實行浮動利率。如果利率上升，已簽署的住房抵押貸款合同將從明年開始執行新的利率1。買家的月供自然增加了；那些持幣待購的人支付能力下降。月供應占家庭月收入的30% ~50%。如果月供增加，妳只能購買價格較低的房產；投資者融資成本的增加和投資利潤的減少必然導致投資需求的減少；對於投機者來說，還存在融資成本較高的問題。銀行資金和貸款融資產生的財務成本增加，加上轉手的交易成本，必須極高才能確保本金的回收。更重要的是，由於房價下跌的可能性，投機者很可能會改變對房價走勢的預期，並退出房地產市場。
基於上述因素的分析，真實的房價必然會有漲有跌，有漲有跌，甚至有漲有跌，而房價本身呈現出自然上漲的趨勢。從中長期趨勢來看，房價總是看漲的。目前，房地產行業確實過熱，但其金融風險仍在可控範圍內，尚未影響國家金融和經濟。國家為抑制固定資產投資和房地產投資過熱而采取的宏觀調控措施充分發揮了作用。中國的房地產價格應該呈現緩慢而穩定的上升趨勢，並將獲得長期健康發展。