比如貸款654.38+0萬，月供40萬，其中本金654.38+0萬，利息30萬。如果壹次性提前還房，那麽歸還給銀行的錢全部由三部分組成:壹是之前已經支付給銀行的30萬元利息；二是65438萬元本金之前已歸還銀行；第三，壹次性提前償還的貸款剩余本金為90萬元，這三部分合計654.38+0.3萬元。
所以賣房的時候要考慮購房成本和貸款利息，價格要定在654.38+0.8萬元以上，否則就虧了。
抵押提前還款利息的計算方法如下:
1.全額提前還款是指壹次性結清房貸本息。全部提前還款後，利息自還清銀行本息之日起計算，還清時按當時計算。
2.部分提前還款是指只償還貸款本息的壹部分，剩余本息不結清。剩余貸款利息仍按原借款合同約定的貸款利率執行。
3.提前還款部分貸款余額有兩種還款方式。壹個是縮短還貸周期，月供金額不方便；二是還貸年限不變，減少月供。相比之下，第壹種更能省利息。
4.有些銀行會對提前還款收取壹定的費用。
比如工行需要收取2-3個月的利息作為手續費，農行、中行、交行收取壹個月的利息。其中，農行三年內提前還貸收取壹個月的利息作為手續費，三年後不再收取。浦發銀行表示，提前兩年還款的，收取還款金額3%的手續費，兩年後不再收取手續費。
房貸可以提前還多少次？如下所示:
1，每年可以申請還款壹次。提前還款的要求是沒有欠款記錄，可以任意次數提前還款。無論是否提前還貸，貸款利率均按照國家標準執行。
2.提前還款的時間:大部分銀行要求還款至少壹年，才可以申請提前還款。但也有銀行表示可以隨時申請提前還款。國有銀行中，中行、建行需要還款滿壹年才能申請提前還款，工行需要半年才能提前還款。
3.此外，招行、交行、東亞等銀行都需要壹年才能申請提前還款，而華夏銀行則表示可以隨時申請還款。壹般房貸額度較大，除非有特殊原因，很少有客戶會在壹年內提前還貸。
4.提前還款不滿壹年的，收取提前還款金額的3%；提前壹至二年還貸的，收取提前還貸金額的2%；提前兩到三年還貸的，收取提前還款額的1%。
5.基本上所有銀行都開辦了購房貸款業務，只是每個銀行對個人條件的要求略有不同。可以根據個人情況選擇貸款銀行，同時咨詢提前還款等相關問題。每個銀行的彈性都不壹樣，可以選擇彈性強的銀行，更能保障個人利益。
現在的人通常會選擇按揭買房。這種情況下，抵押的金額壹般都比較高。雖然房貸壓力大，但是要看提前還款是否合適，不要忽視違約金。