1，問:很多網友想買二手房，但是覺得買二手房的流程很復雜。可以介紹壹下買二手房的流程嗎？
買二手房的基本流程:確定購房意向——看房選房——簽約看房——貸款(或全款)——繳稅、過戶——交接、入住。
2、問:很多網友在後臺收集了問題，說想買二手房。如何根據手中的資金來衡量房子的價格？
答:買二手房涉及的費用包括定金、首付、稅費、中介服務費。需要註意的是，計算首付，需要扣除首付、稅費、中介服務費，才是壹次性首付。
押金怎麽算？
二手房驗房選房後，如果買賣雙方達成交易意向，買方可能需要向賣方支付壹定金額的定金，壹般在10萬元以下(超過10萬元可能需要財務監管)。
支付押金意味著:
如果買方單方面違約(比如中途反悔購買)，不得要求返還定金；
如果賣方單方面違約(如從地面開始)，則賠償買方雙倍定金。
(定金和訂金的區別在於，訂金具有法律約束力，具有擔保的性質。如果收件人違約，需要雙倍返還(原金額)，支付金額不超過合同的20%(隨意))
(意向款，我看上了這套房子，要和業主協商，收款方是經紀公司。如雙方未達成壹致，原金額返還)。
2如何計算稅費？
普通商品房需要繳納契稅、個稅、增值稅。
此外，壹類經適房需要繳納綜合地價款，二類經適房和已購公房需要繳納土地出讓金。
③中介服務費怎麽算？(俗稱中介費)
在北京，中介服務費也是由買家承擔的。由於北京各中介收費標準不同，中介服務費沒有具體標準，計算公式壹般如下:(鏈家2.7，我愛我家2.2)
中介服務費=房屋交易價格×中介服務費百分比。
4首付怎麽算？？
如果通過經紀機構進行交易，首付資金需要建委監管。
全款的話，相當於網簽價格的金額需要在過戶前打入建委的監管賬戶。
貸款的話，網簽價貸部分需要打入建委監管賬戶。
案例1:
小劉是北京戶口，在北京豐臺有壹套房，正在還貸。他想在西城再買壹套二手普通房，和賣家約定了成交價500萬，房屋評估值450萬。那麽首付是多少呢？
綜合以上知識，我們可以判斷，我們要買的房子屬於兩套，是普通房子。
所以可以套用公式，首付=成交價-房屋評估值×40%。
先算貸款金額=房屋評估值×40% = 450萬× 40% = 1.8萬，再算首付=成交價-貸款金額= 500萬-1.8萬= 320萬。
3.問:二手房交易過程中有很多稅費。能告訴我具體的稅費嗎？
答:壹般來說，包括增值稅、契稅和個人所得稅。
增值稅和附加費
1)房屋不滿兩年的，全額征收。
增值稅=(網簽價或核定價/1.05)×5.6%(以較高者為準)
2)房子超過兩年，就不是普通房子:征收差價。
增值稅=(網簽價或核價-原值)/1.05×5.6%(以較高者為準)
3)房齡超過2年的，普通住宅免征。
契稅
1)首套，小於90平米(含)，契稅=(網簽價格-增值稅)×1%。
2)首套，90平米以上，契稅=(網簽價格-增值稅)×1.5%。
3)對於二套房，契稅=(網簽價格-增值稅)×3%。
個人所得稅
1)家庭名下已轉讓滿五年且有唯壹住所的，免征個人所得稅。
2)家庭名下過戶不滿五年的，或者不是五年唯壹住所的，按“差額”的20%征收個人所得稅；
個人所得稅=(網簽價-原值-原契稅-網簽價×10%-貸款利息-當期增值稅及附加)×20%。
4.問:在分析了最重要的因素價格之後，很多網友還是比較關心戶型。能簡單介紹壹下嗎？
答:買二手房，除了價格和地段，戶型應該是最重要的考慮因素。好的戶型應該滿足以下四點:格局方正，寬度大，進深短，房間大小適中，動靜分區等等。好的公寓可以大大提高妳購房資金的利用率，提高居住舒適度。
①圖案為方形。
如果圖案是方形的，可以有效利用空間利用率，可以利用邊角。方正格局並不是指整個房子是壹個完整的正方形，而是每個房間和功能區的形狀都是壹個正方形的長方形。同時，整個房子看起來大致呈長方形，允許有壹些“溢出”的角落。
方形公寓與非方形公寓的比較
戶型的方正，除了“方”“正”的字面意義外，還與房子的建築類型有關。樓板更寬，進深更短，南北通透。塔樓壹般不通透，看房要註意通風。
②面廣深度小？
區域的寬度和深度影響采光，那麽為什麽采光也會影響入住率呢？壹個重要原因是房子的光線好，可以利用的空間大，無形中增加了使用面積。
面寬進深小，房間寬敞，家具隨意擺放，自然采光好。如果房間進深太大，光線從窗戶投射過來，擴散出去，但是離窗戶遠的區域還是照不到，白天還是需要照明。
另外，也和單位有關。舉個例子，這是壹個長板式建築，但在建築設計中，為了立面造型的美觀，做了壹些凹凸設計，比如有些單元凸出來，有些凹進去壹點。這個時候凹進去的單元會被隔壁的單元擋住，相對來說就不好了。
還有壹點，如果沒有暗室，除了自然采光，通風也是個大問題。現在大部分暗室都布置在衛生間。沒有窗戶的衛生間，除濕通風完全靠排風設備，采光完全靠室內采光。節能環保還是其次。關鍵是衛生間是壹個房子裏最潮濕的房間，除濕會對人的健康產生不利影響。
③房間大小適中？
房間大小適中無疑是提高房間利用率的壹種措施。
房間越大越好？當然不是。房間太小會讓人感到壓抑和不舒服，而太大的單間會讓人感到空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，浪費空間。如果客廳太大，會顯得空曠和疏遠。另外，設計時，在確定全屋面積的前提下，壹個房間過大，必然會壓縮另壹個房間。
(以上回答發布於2017-04-06。目前的購房政策請參考實際情況。)
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