近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
首套房貸利率政策動態調整機制的具體內容是啥？該機制意味著什麽？“買首套房要大力支持；買二套房要合理支持；買三套以上的原則上不支持”，如何理解這三句政策？現在是買房的好時機嗎？會如何影響房企？壹起來看本期快問快答。
問：首套房貸利率政策動態調整機制的具體內容是啥？
答：人民銀行、銀保監會在《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中明確，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下壹個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
《通知》明確，對於采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下壹個季度起，恢復執行全國統壹的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
問：該機制意味著什麽？
答：業內專家認為，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。
對於首套住房貸款利率政策動態調整機制的建立，仲量聯行大中華區首席經濟學家、研究部總監龐溟表示，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內的各項房地產調控措施更為註重科學客觀、靈活機動、接續生效。在明確評判標準和操作細節的基礎上促進政策優化調整的規範化、常態化、體系化，有利於夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“壹城壹策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，有利於支持剛性住房需求充分有序釋放，有利於通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和良性健康發展。
問：“買首套房要大力支持；買二套房要合理支持；買三套以上的原則上不支持”，如何理解這三句政策？
答：這表明，2023年將繼續重點支持剛性和改善性住房需求。對於購買首套房的，首付比、首套利率該降的，都要降下來。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。與此同時，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不會改變，政策將不給投機炒房者重新入市留空間。
問：現在是買房的好時機嗎？
答：2022年以來，各地針對需求端不斷出臺調控措施，從限購、限貸、限售等政策的調整松綁，到降低首付和房貸利率，再到稅費減免等，政策力度不斷加大，出臺鼓勵剛性和改善性住房需求政策的城市日益增多。隨著這些政策的落地見效，購房者對於市場的信心逐步恢復，有利於市場企穩回升。預計2023年，剛性和改善性住房需求將迎來更多優惠政策。
對於2023年的房地產市場，中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，在政策支持下，2023年或有更多城市跟進調整房貸利率下限。2022年以來，房地產市場總體疲弱，銷售、投資、融資等主要指標經歷環比短暫回暖後持續下探。政策從供需兩端不斷加大支持力度，尤其是年末房企融資端的“三箭齊發”對市場信心有較大提振。但2022年壹系列需求側政策的主要落腳點在於放松準入條件和降低購房成本，但受疫情、就業、收入和房價預期下行等因素影響，居民信心仍顯不足，加杠桿意願並不強烈。市場需求的真正回暖還有賴於防控政策優化後疫情態勢的進壹步平穩，以及政策層面對剛需和改善性購房需求給予更大支持力度，進而帶動居民購房意願、購房能力的全面提升。
問：會如何影響房企？
答：保交樓是2022年房地產市場的壹個關鍵詞，已售逾期的商品房如果壹直難以交付，將有損購房者的權益，也極大影響購房者對於市場的信心。從政策性銀行的專項借款，到金融系統以信貸、債券、股權“三箭齊發”釋放資金支持房地產項目和房地產企業，將明顯改善房企融資環境，有利於扭轉房企資金鏈吃緊的狀況。已售逾期難交付項目的逐步交付，有望使消費者重拾對市場的信心。