媒體稱監管層擬試點上調存量二套房貸利率
2011年02月14日 22:53 21世紀經濟報道
史進峰
差別化住房信貸政策可能繼續升級，針對的或為第二套房以上(含二套房)的存量房貸。
2月14日，接近國有大行個人金融部的人士向本報透露，決策部門近期曾召集幾大國有商業銀行個金部人士，商討上調房價上漲過快地區第二套以上(含二套)存量房貸利率的可能性。
他透露，若計劃最終成行，有可能率先在北京、上海展開試點，第二套以上(含二套)存量房貸利率上調至基準利率1.1-1.2倍。不過他同時強調，政策仍在醞釀之中，能否最終成行還很難說。
2月14日，接受本報記者采訪的多家國有銀行個金部門人士表示，目前尚未接到上調存量房貸貸款利率的通知。
對於商業銀行和房地產人士而言，目前背景下動存量房貸利率難度非常大。
不同於2008年底房地產信貸刺激政策出爐之後，商業銀行將存量房貸利率優惠由8.5折統壹調至7折，時過境遷，在2011年房貸利率緊縮時期，優惠政策或將不復存在。
房貸去杠桿化
1月26日，號稱史上最嚴厲的房地產調控政策“新國八條”出爐之後，盡管個人住房市場成交量在下降，但並不意味著房貸需求的緊縮。
2月14日，某國有大行北京分行個貸部人士告訴記者，“盡管2月份剛上班，但貸款額度又快告罄，領導正在催促大家加班加點趕緊放款。”
動存量房貸的念頭，源於決策層對目前銀行房貸杠桿化憂慮。
過去幾年，商業銀行個人住房貸款余額呈現出向京滬等房價上漲過快的城市過度集中的現象。上述銀行業人士估計，京滬兩地房貸余額相加占其整體房貸余額的比重在某些國有大行已占到三到四成左右，而在壹些中小銀行，這壹比例或更高。
不過，央行最新數據顯示，截至2010年末，全國購房貸款余額6.2 萬億元，同比增長29.7%，其中北京市個人住房貸款余額3476億元，占比並不高。
同時，以2010年為例，京滬兩市個人住房貸款分別增加604億和543.8億元，兩者相加尚不足全國當年整體1.3萬億新增個人房貸的10%。
某股份制銀行個金部門負責人認為，此舉的主要意圖在於存量房貸去杠桿化，“過去兩年，北京、上海等部分城市房價上漲過快，是房價泡沫化的典型，銀行業因此積聚了大量信貸風險，房貸需要去杠桿化。”
上述人士認為，盡管目前沒有確切統計，但在北京、上海房價上漲較快的城市，壹個家庭擁有二套以上的個人住房貸款的並不少見。
操作難
然而，前述調存量的說法，遭到了商業銀行及地產界人士的質疑。
“可能性不大！”北京中原地產壹位人士說。
在某國有大行北京分行個貸部負責人看來，政策遭遇的現實阻力主要來自於法律程序——即若更改存量房貸計息方式，需要客戶簽署補充協議，而若客戶沒有簽署補充協議，銀行強行上調，從法律上是存在問題的。
“若更改折扣，涉及到更改房貸合同的問題。”上述北京中原地產人士亦稱，盡管不同的銀行，甚至同壹銀行合同制式多有差異，但大多標準制式的貸款合同，會將房貸利率折扣表述明確，如“在合同存續期內，按照基準利率的85%或70%執行本合同。”
“基準利率可以調整，但折扣是合同約定的。”上述中原地產人士說，每年銀行可根據央行發布的最新利率水平，銀行有權在壹年到期以後，執行新的利率水平；但計息方式不能輕易改變。
“如果銀行單方面改變計息方式，需要法律上重新簽訂協議，這是壹個硬性障礙。”上述大行北京分行人士也表示。
不過，某股份制銀行個金部負責人則認為，所謂法律依據的問題並不大，“如果要調的話，法律依據是充分的。我國是利率管制國家，大多銀行簽訂的合同也都為利率市場化、法律和政策調整保留了空間。”
顯然，與2008年底金融危機後出臺的房貸產刺激政策相比，利率優惠調下來容易，調上去難，客戶很難開口答應。
2008年10月27日，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；隨後七折優惠逐步擴展到存量房貸。
當時商業銀行有兩種做法，以工行為例，采取系統直接下調的方式，無需再簽新協議；有的銀行則是通知客戶需要補充簽署壹個新協議。