“工作中，經常有客戶問，我手裏有壹筆錢。什麽時候提前還款最合適？今天找妳聊聊。”
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網絡主流說法
是否提前還貸，要看還款方式，是平均資本還是等額本息；第二，看貸款期限，是20年還是30年。對於數字頭疼的朋友，會有壹個直接的結論：總***有三點：
1.如果妳已經還了等額本息的三分之壹，就不需要提前還款了，因為妳已經還了壹半的利息；
2.如果中期等額本息還款，就不需要提前還款，因為大部分利息之前已經還了；
3.如果30年本息相等，第8年還款最合適；20年等額本息，第6年還款最合適；平均資本30年，第七年還款最合適；平均資本20年，第五年還款是最合適的。
真的是這樣嗎？
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提前還款的關鍵是看標的。
觀察壹個事物，要考慮重量。任何事情都可能有壹萬個影響因素，但真正起作用的那壹兩個往往是最關鍵的。如果沒有把握住那壹兩個因素，再多的細節分析也沒用。
比如有壹天，大家討論為什麽池子裏的水越來越少。有人說：水會蒸發，所以越來越少；有人說：是溫度的問題。它熱脹冷縮。有人說：是角度的問題。上寬下窄，所以看起來比較少。直到有壹天大家發現下水道的塞子被拔掉了，才恍然大悟。那個插頭是最大的重量，即使有蒸發，有溫差，有角度，但是這些因素對於插頭來說都是可以忽略的。
按揭貸款也是如此。無論是平均資本，等額本息，還款年份，都是微不足道的。當妳忽略了最大的重量，再計算也是徒勞。最大重量是多少？3354通貨膨脹。
目前世界充滿了通貨膨脹，房貸利息差在通貨膨脹面前壹文不值。上世紀80年代，壹個萬元戶，壹輩子的積蓄，奮鬥25年回到每月29.8，或者30年回到每月30.5。對他來說，絞盡腦汁選擇壹個最佳解決方案是沒有意義的。
回報要看實物。省下100斤豬肉，拿出105斤。這就是正回報。數字沒有意義。數字對應的購買力是妳能吃多少斤豬肉，更有意義。
所以提前還款的問題，本質上還是要看妳的對象，有沒有買到合適的房子才是最重要的。
如果妳在三四線城市買了房子，而且正在貶值，妳需要馬上提前還款，因為越虧越多。讓妳失去的不是興趣，而是目標。
如果妳的房子是壹二線核心城市的房產，並且在升值，就不要提前還款。在選對標的的情況下，負債是為了保財，別人為妳的通貨膨脹買單，或者妳從銀行借100斤豬肉，只需要還20斤。
妳明白決定取錢還是還錢的關鍵因素是對象嗎？
相關問答：房貸20年提前還款最佳時間？ 房貸提前還款最佳時間是什麽時候？ 隨著人們經濟生活水平不斷提高，很多人都開始購買房產，去銀行辦理公積金貸款、房貸，每個月固定還款幾千元左右，持續時間壹二十年，對於穩定的上班族來說，非常劃算。那麽如果想提前還款，最佳時間是什麽時候呢？房貸提前還款最佳時間壹、依據銀行政策如果需要提前還款，必須向銀行提出申請，有很多銀行也可以在房貸沒有滿壹年的情況下提前還款，不過這樣的話，銀行就會收取壹定的違約金。所以，先咨詢銀行提前還款政策，盡量避開違約金，有些銀行滿壹年後就不用再收違約金，有些銀行在2~5年提前還款會收。二、提前還款最佳時間如果要提前還款，在還款初期還是最劃算的，因為還款利息的支出壹般都產生在還款初期，而到了後期其實已償還了大部分利息，提前還貸並不劃算。先簡單了解下，目前方法最常見的兩種還款方式：等額本息法：適合收入不高、前期資金緊張的還貸者；等額本金法：適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。總而言之，無論是縮短還款期限還是減少月供，兩種方式所能節省的利息都不在壹個檔次內。所以還款初期提前還比較劃算，越是到後期，提前還的意義就越小了。 溫馨提醒，不管是采用等額本息還是等額本金還款的用戶，還款已經超過壹半時間，再提前還款就不劃算了，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。相關問答：銀行房貸提前還款的話，什麽時間最合適？有壹點非常重要，必須要先明確。
房貸可能是普通人這輩子，能借到的利息最低，金額最大，可還款時間最長的錢了。
提前還房貸之前，好好想想到底有沒有必要，非要在這個節點還款，畢竟還進去了再貸款可就算二套房貸了，不僅首付比例高，貸款利率也會上浮。
貸款成本
首套房，5年以上的商業房貸，基準利率是4.9%，即便現在轉成LPR了，也在4.9%左右，有壹些人貸款是9折4.41%，也有8折3.92%，甚至出現過7折3.43%。
大部分商業貸款還搭著公積金貸款，公積金貸款5年期以上，貸款利率只有3.25%。
所以，如果是公積金和商業組合貸款，成本壹般在4-4.5%之間。
如此低廉的貸款成本，除非是資金非常充裕，否則完全沒有必要非提前還款。
目前3年期大額存單的利率在4.2%左右，5年期在4.8%左右，對比壹下貸款利率是真心不高。
且不說貸款和存款存不存在套利空間，壹筆20-30年可以分期還款的錢，壹次性償還，減少手中的流動資金，對抗風險的能力會大大的減弱。
違約成本
通常提前償還房貸，不同的銀行會收取不同的違約金。
絕大多數是在1-3年內收取，有壹些僅首年收取，有壹些前三年甚至只要提前還款就會收取，具體的根據貸款合同上約定。
提前還貸的違約金，1%-5%不等，所以過了提前違約期再去還貸，比較妥當。
提前還貸
絕大多數的房貸，基本上采取的都是等額本息的方式，有少部分人會選擇等額本金。
但是不管等額本息還是等額本金，利息都是先行償還，越還越少。
也就是說，當妳貸款還完壹半的時候，其實利息已經還完壹大半了，這個時候再償還銀行貸款，利息部分極少，實際利率極低。
常見的提前還貸有三種情況。
1、壹次性還清。
這種情況不多說了，壹次性還清所有剩余貸款，利息按照還款時計算。
2、部分提前還貸，減少月供。
這種情況最為常見，但是並不劃算。
作用是減少月供壓力，但可以節省的利息減少。
3、部分提前還貸，縮短期限。
這種情況比較少見，部分銀行不允許縮短貸款期限，具體的要看貸款合同。
剩余貸款償還，縮短貸款期限，可以節省大部分的利息，比較推薦。
提前還貸的時間點，壹般以貸款期限的1/3為界限。
比如20年的貸款，就是第7年。
也就是7年內還貸，相對比較劃算。
超過7年後還貸，壹年比壹年不劃算。
這個所謂的劃算不劃算，僅僅是從貸款利息角度去詮釋，劃不劃算都是相對的。
本質上提前還貸並沒有劃算不劃算壹說。
為什麽建議不要提前還貸
壹般來說，有房貸的都是年輕人，對於年輕人來說，我是非常支持去背貸款的。
對於年輕人來說，投資房產可能不是壹個很好的選擇，但買房本身壹定是個必要的選擇。
貸款買房更是壹個明智的選擇。
上文有提到，房貸可能是這輩子能問銀行借到的，金額最大、利率最低、可還款年限最長的錢了。
很多人買房很關註房價的漲跌，忽略了房子很多的功能。
貸款的時候又很在意貸款利率，忽略了貸款的金融杠桿。
房子是資金資金水池，是資產，貸款是負債，也是資產的壹部分。
怎麽理解這句話，房子本身是有價值的。
不是說我花100萬首付，200萬貸款買了壹套300萬的房子，我從100萬凈資產變成了200萬的負債了。
我現在擁有的資產是300萬，負債是200萬，凈資產依然是100萬。
每個月的月供，不僅用來償還我的負債，其實是增加了我的凈資產，當貸款還清的時候，我的凈資產就是300萬。
所以，我借用了200萬，利息不超過5%的情況下，提前擁有了300萬的資產。
當我實在不想要房子了，可以將房子變賣，拿回300萬資金，償還完貸款後，剩下到手的都是凈資產。
為什麽其他投資沒有房產回報高
過去十年，並不是說沒有好股票和基金漲幅超過房子，也有很多優質的股票、基金也有漲幅比房價多的。
即便是其他另類投資，比如黃金投資，漲幅也都不錯。
但如果我們做個假設，妳就會發現問題。
假設買100萬基金，翻壹倍是200萬。
假設交100萬首付，貸款200萬，買壹套300萬的房子，漲50%，就是450萬。
很明顯，如果漲幅相同，帶杠桿的房產收益比例相對較高。
房子並不單單有居住屬性，還有很強的金融屬性。
即便不從收益來講，年輕人很有可能未來會置換房產。
如果我現在不買壹套300萬的房子，打算壹步到位買壹套500萬的房子。
然後先用100萬做金融投資，5年後翻了壹倍，有了200萬。
5年內房價上漲50%，從500萬漲到750萬。
那麽原本買房的人，300萬的房子漲到了450萬，還需要貸款300萬才能置換。
而妳從100萬變成了200萬，還需要550萬貸款才能置換，可能連貸款的資格都沒有了。
原本先買房的人，貸款200+300等於500萬，而妳的貸款卻變成了550萬，這還是建立在投資收益高於房產漲幅的基礎上。
這就好比壹個短跑運動員要和公交車比速度，道理是壹樣的。
別人花利息買車票，搭上了資產的快車道，而妳還在那邊奔跑。
前提是跑步速度需要比車開的快。
貸款買房有沒有風險？
房貸有沒有風險，肯定是有的。
房貸最大的風險，就是房價出現大幅度的下跌。
但如果妳能讀懂經濟走勢，貨幣政策，土地政策，就會明白房產出現大幅度下跌的可能性微乎其微，
經濟走勢，雖說增速放緩，但還是保持良好的上升趨勢。
貨幣政策，相對寬松，物價指數CPI雖說已經在低位，但每年的廣義貨幣M2增速還是比較溫和的，在8-10%左右，還是不斷向市場在投放錢，
土地政策，土地出讓是地方政府重要的收入來源之壹。
更重要的是，我國房貸的基數很大，大部分樓市裏的錢都是銀行來的，就從這個層面來看，也會維護房價的穩定健康。
如果從穩步增長的居民平均收入和房租收入來看，房價大概率也是會穩中有升。
當然，壹些人口稀疏，年輕人大量外流，房產大量空置的空城，房價下跌也很正常。
市場講求的是供需關系，既然有績優股和垃圾股，就會有績優房和垃圾房。
全面普漲的時代已經過去，而且全面普漲也不符合本身的經濟規律。
很多人認為，貸款買房的第二大風險，是收入中斷，收入降低，無法償還房貸月供。
其實大可不必過分擔憂，這種情況確實偶有發生，但本質上房子還在，可以通過房產變現來償還貸款。
還是那句話，房子不只是，同樣是資產。
最後壹種風險，就是房貸利率高於投資回報。
當手上有壹大筆錢，卻投資無門，要提前償還房貸，這個其實也是可以的。
雖說從過往的經驗來看，5%以內的房貸利率真的很低，但確實有很多人因為缺少投資渠道，做不到5%的年化投資回報。
同時，這部分人手上確實還有不少的錢，所以也不缺乏現金流。
更何況未來的房貸利率采取的是LPR，是浮動的，如果房貸利率很高，投資收益不理想，那確實應該提前還貸。
我始終認為，買房這件事特別重要。
買房解決的是需求問題。
至於是否要投資房產，這個並不重要。
因為投資是個人的經濟問題。
房貸這件事，在有條件的情況下，盡量把金額貸足，同時把貸款期限拉長。
如果還沒明白為什麽，不妨再回過頭看看上文的內容。
房產是人生活中最剛需最重要的資產之壹，建議多了解壹些房產的林林總總。