對於絕大多數按揭買房的市民來說，2015五次降息的利好將在本月開始顯現。不過，銀行理財師提醒，由於65438+10月處於跨年度計息的特殊時期，65438+10月房貸很可能“不降反升”，降息對房貸的影響將在2月份真正顯現。
百萬房貸明年壹個月不到700元。
2015年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙跌至“歷史低位”，但絕大多數購房者還沒有真正感受到房貸壓力的緩解。由於房貸月供多在次年調整，五次降息後房貸月供累計下降將集中在次月。
五次降息後，房貸族的壓力能減輕多少？
以購房者王先生借款654.38+0萬元為例。如果貸款期限為20年，采用等額本息法執行基準利率(4.9%)，王先生明年月供變成65444萬元，利息總額為57.06萬元。但如果王先生在今年3月1日，也就是年內第壹次降息前申請貸款654.38+0萬元，同樣貸款期限為20年，此時月供為72.51.12元，利息總額為7.402億元。
這意味著，年內5次降息後，王先生明年月供將減少706.68元，20年共減少利息16.96萬元。20年後，壹輛家用車可以省了。
公積金貸款利率年內四次下調，比商業房貸少壹次，但集中套現的好處也不在少數。以張女士和丈夫為例。他們用了50萬的公積金貸款，選擇了10年的貸款期限和等額本息的還款方式。3月65，438+0，2065，438降息前，五年期以上基準利率為4.25%，他們每個月要還本付息565，438+0.88元。公積金最近壹次降息是在8月26日。按最新利率3.25%計算，每月還款4885.95元，本息合計58.63萬元，每月節省235.93元。
2016和1開始調整房貸利率。
長期商業貸款，比如公民房貸，是大多數人和銀行約定次年生效的，所以大部分人的月供應該是從6月5438+明年10月開始下降的。目前最常用的調整貸款利率的方式是次年。按照規定，今年如遇利率調整，選擇浮動利率貸款的客戶，其房貸利率要到次年6月65438+10月才調整。
銀行理財師提醒，目前大部分銀行的房貸還款日在每月20號左右，2016和16的月供比較特殊，剛好跨越了年息——2月份2015到21執行老利率，今年利息65438+。所以月供減少並不“徹底”，甚至房貸利息會在6月5438+10月下降，但如果按照等額本息的計算公式重新計算，還款本金會上升。
房貸支付人支付的本金增加的部分會超過利息減少的部分，所以會出現月供“不降反升”的怪現象。事實上，房貸還款人在1個月內還的是本金，而不是利息的增加。2月以後計息方式恢復正常。理財師提醒客戶，最好關註下個月的銀行短信通知，避免房貸逾期。
降息後提前還貸可能不劃算。
臨近年底，許多貸款人都在考慮是否提前還貸。對此，有銀行理財經理分析，在今年5次降息的情況下，如果之前享受7折和8.5折優惠利率並申請公積金貸款的人，提前還貸可能並不劃算。
2010左右買房的市民，申請的是基準基礎上8.5%甚至30%的優惠商業貸款利率。從16起，這兩類房貸利率將下調至4.165%和3.43%，而對於公積金貸款人，明年利率將下調至3.25%，低於目前銀行理財產品的收益水平。目前銀行的壹些理財產品平均收益可以達到甚至超過4.5%，也就是說按揭貸款人只需要合理分配資金，支付貸款利息後就可以留下收益，比拿這筆錢提前還貸更劃算。
(以上回答發布於2016-01-03。目前的購房政策請參考實際情況。)
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