第壹章總則
第壹條為了規範物業管理企業的財務行為，促進企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點和管理要求，制定本規定。
除本規定另有規定外，物業管理企業應當執行建築和房地產開發企業財務制度。
第二條本規定適用於中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業)，包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業和其他各種經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司和其他組織。
本規定也適用於其他行業獨立核算的物業管理企業。
第二章代管基金
第三條代管基金是指業主管理委員會或者物業使用人委托企業管理的房屋部位維修基金和設施設備維修基金。
房屋* * *部位維修基金是指專項用於房屋* * *部位大修的資金。* * *房屋的使用部位是指承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻、基礎等。)、外墻、樓梯、走廊、門廳、建築車庫等。
* * *設施設備維修基金是指專項用於* * *設施設備大修的資金。* * *設施設備是指自來水管道、公共水箱、增壓泵、電梯、公共天線、供電幹線、照明、供熱幹線、消防設施、居住區道路、路燈、溝渠、水池、水井、室外停車場、遊泳池、各類體育場館等。
第四條代管基金應當作為企業長期負債進行管理。
代管資金應當專戶存儲，專款專用，並定期接受業主管理委員會或者物業使用人的檢查和監督。
代管基金的凈利息收入，經業主管理委員會或者物業使用人同意後，轉入代管基金使用和管理。
第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業使用人提供的管理用房、商業用房和設施設備的，應當設立備查簿單獨進行實物管理，並按照國家法律法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付相關費用(如租賃費、承包費等)。
管理用房是指業主管理委員會或物業業主、使用人向企業提供的辦公用房。
商品房是指由業主管理委員會或物業業主、使用人向企業提供的營業用房。
第六條企業為管理用房和商業用房繳納的有償使用費，經業主管理委員會或者物業使用人同意後，轉為企業管理的房屋部分的維修基金；企業繳納的* * *設施設備有償使用費，經業主管理委員會或物業使用人同意後，轉入企業管理的* * *設施設備維修基金。
第三章成本和費用
第七條企業從事物業管理活動，為業主和物業使用人提供維修、管理和服務等。，按照國家規定列入成本和費用。
第八條企業從事物業管理活動中的直接支出，計入營業成本。經營成本包括直接人工成本、直接材料成本和間接成本。實行壹級成本核算的企業可以不設置間接費用，相關費用直接計入管理費用。
直接人工費包括直接從事企業物業管理活動人員的工資、獎金和職工福利費。
直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料動力、零部件、低值易耗品、包裝物等。
間接成本包括企業？工資、獎金、職工福利費、固定資產折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電費、交通費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、安全保衛費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用。
第九條企業為經營設施設備支付的有償使用費，應當計入經營成本。
第十條企業繳納的管理用房有償使用費應當計入經營成本或者管理費用。
第十壹條企業裝修、改造管理用房所發生的費用，應當計入遞延資產，並在有效使用期內分期攤入營業成本或者管理費用。
第十二條企業可以在年末按照應收賬款年末余額的0.3%-0.5%計提壞賬準備，計入管理費用。
企業發生的壞賬損失，沖銷壞賬準備。收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備。
提取壞賬準備的企業發生的壞賬損失，應當計入管理費用。收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。
第四章營業收入和利潤
第十三條營業收入是指企業從事物業管理等經營活動取得的收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第十四條主營業務收入是指企業在物業管理活動中，為物業業主和使用人提供維護、管理和服務取得的收入，包括物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入。
物業管理收入是指企業向物業業主和使用人收取的公共服務費收入、公共機構服務費收入和專項服務收入。
物業經營收入是指業主管理委員會或者物業所有人、使用人提供的房屋、建築物和設施的經營所取得的收入，如房屋租金收入、停車場、遊泳池、各類體育場館等設施的經營收入。
物業大修收入是指企業受業主管理委員會或物業所有人、使用人委托，對房屋* * *部位和設施進行大修所取得的收入。
第十五條企業應當在勞務已經提供，同時收到價款或者取得收取價款的憑證時，確認營業收入的實現。
物業大修收入經業主管理委員會批準或業主、使用人簽證後，確認為營業收入的實現。
企業與業主管理委員會或物業所有人或使用人簽訂付款合同或協議的，應按合同或協議約定的付款日期確認為營業收入的實現。
第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額和補貼收入。
第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。
第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入扣除營業稅及附加，再扣除營業成本、管理費用和財務費用後的凈額。
營業稅及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務費用和其他業務繳納的稅金後的凈額。
第十九條其他業務收入，是指企業在主營業務以外的其他經營活動中取得的收入，包括代理費收入、物資銷售收入、廢品回收收入、營業用房收入和無形資產轉讓收入。
商品房經營收入是指企業利用業主管理委員會或物業所有人、使用人提供的商品房從事經營活動取得的收入，如經營健身房、歌舞廳、美容美發、商店、飯店等。
第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的相關成本和費用。
企業為商業用房支付的有償使用費計入其他業務費用。
企業在商業建築裝修中發生的費用計入遞延資產，在有效使用期內攤銷到其他營業費用中。
第五章附則
第二十壹條本規定自6月1998 65438+10月1日起施行。
財務管理是在壹定的總體目標下，對資產購買(投資)、資金融通(融資)、經營現金流(營運資金)和利潤分配的管理。
西方金融主要由三個領域組成，即公司金融、投資和宏觀金融。其中，公司財務在中國常被翻譯為“公司金融”或“企業財務管理”。
財務管理的演變
[商務英語財務管理的萌芽時期
企業財務管理起源於15年底，16年初。當時的西方社會處於資本主義萌芽時期，地中海沿岸的許多商業城市出現了公眾入股的商業組織。股票的股東是商人、王子、部長和公民。商品股份制經濟的發展客觀上要求企業合理預測資金需求，有效籌集資金。但此時企業對資金的需求並不是很大，融資渠道和方式也比較單壹。企業的融資活動只是依附於商業管理，沒有形成獨立的財務管理專業。這種情況壹直持續到19年底，20世紀初。
融資理財期
19世紀末20世紀初，工業革命的成功促進了企業規模的不斷擴大、生產技術的顯著提高和工商業活動的進壹步發展，股份公司迅速發展，逐漸成為占主導地位的企業組織形式。股份公司的發展不僅引起了資金需求的擴大，而且極大地改變了籌資的渠道和方式，企業的籌資活動進壹步加強。如何籌集資本擴大經營已成為大多數企業關註的焦點。於是，很多公司都成立了新的管理部門——財務管理部，財務管理開始從企業管理中分離出來，成為獨立的管理職業。當時企業財務管理的職能主要是預測企業所需資金的數量，籌集企業所需資金，而融資是當時企業財務管理理論研究的根本任務。所以這個時期叫融資理財期或融資理財期。
這壹時期的研究重點是融資。主要的金融研究成果有:1897年，美國金融學者格林出版了《公司金融》，詳細闡述了籌集公司資本的問題，這本書被認為是最早的金融著作之壹；1910年米德出版了《公司金融》，主要研究企業如何最有效地籌集資本。這本書為現代金融理論奠定了基礎。
法定財務管理期限
1929年爆發的世界經濟危機和20世紀30年代西方經濟的全面蕭條，導致許多企業破產，投資者損失嚴重。為了保護投資者的利益，西方政府加強了對證券市場的法律管理。比如美國頒布了1933和1934的《聯邦證券法》和《證券交易法》，對公司的證券融資做出了嚴格的法律規定。此時，金融管理面臨的突出問題是金融市場體系和相關法律法規。財務管理首先研究和解釋各種法律法規，指導企業按照法律規定的要求組建和合並公司，發行證券籌集資本。因此，西方金融家將這壹時期稱為“守法理財期”或“描述性法律期”。
這壹時期的研究重點是法律法規和企業內部控制。主要的財務研究成果有:美國W.H.Lough所著的《企業財務》，首次提出企業財務不僅要籌集資本，還要有效地管理資金周轉。英國T.G.Rose的企業內部財務理論特別強調企業內部財務管理的重要性，認為資本的有效利用是財務研究的重點。20世紀30年代以後，財務管理的重點開始從擴張性的外部融資轉向防禦性的內部資本控制，各種財務目標和預算的確定、債務重組、資產評估、保持償債能力等問題開始成為這壹時期財務管理研究的重要內容。
資產財務管理時期
20世紀50年代以後，面對激烈的市場競爭和買方市場趨勢的出現，財務管理者普遍意識到單純擴大融資規模和增加產品產量已經不能適應新形勢的發展需要。財務經理的主要任務應該是解決資金利用效率問題，而公司內部的財務決策上升為最重要的問題。西方金融家將這壹時期稱為“內部決策期”。在此期間，資金的時間價值引起了財務管理者的普遍關註，以固定資產投資決策為研究對象的資本預算方法也日趨成熟。財務管理的重點從關註外部融資轉向關註公司內部資金的合理配置，使公司的財務管理有了質的飛躍。因為這個時期資產管理成為理財的重中之重，所以稱為資產理財期。
20世紀50年代末，關註和研究公司的整體價值是財務管理理論的又壹次顯著發展。在實踐中，投資者和債權人通常根據公司的盈利能力、資本結構、股利政策和經營風險等壹系列因素來確定公司股票和債券的價值。因此，對資本結構和股利政策的研究受到高度重視。
這壹時期的主要金融研究成果如下:1951年，美國金融家喬爾·迪恩(Joel Dean)出版了最早的投資金融理論著作，對財務管理從融資財務管理到資產財務管理的快速發展起到了決定性的作用；1952年，H.M.Markowitz發表論文《投資組合選擇》，認為在壹些合理的假設下，投資收益率的方差是度量投資風險的有效方法。從這個基本觀點出發，從65438年到0959年，markowitz出版了專著《投資組合選擇》，從收益和風險的度量來研究各種資產之間的投資組合問題。馬科維茨也是公認的現代投資組合理論學派的創始人；1958年，弗朗哥·莫迪利阿尼和默托·H·米勒在《美國經濟評論》上發表了《資本成本、公司財務和投資理論》，提出了著名的MM理論。莫迪格·萊尼和米勒因在研究資本結構理論方面的突出成就，分別獲得1985和1990年諾貝爾經濟學獎。1964年，William Sharpe和lintner在Markowitz理論的基礎上提出了著名的CAPM。系統闡述了資產組合中風險與收益的關系，區分了系統風險和非系統風險，明確提出了通過分散投資可以降低非系統風險的觀點。資本資產定價模型革新了現代投資組合理論，於是夏普與馬科維茨壹起獲得了第22屆諾貝爾經濟學獎。總之，在這壹時期，形成了以研究財務決策為主要內容的“新財務理論”。其實質是重視財務管理的事前控制，強調公司與其經濟環境的緊密聯系，以資產管理決策為中心，把財務管理理論向前推進了壹大步。
投資理財期
二戰結束以來，隨著科學技術的飛速發展，產品更新換代的速度加快，國際市場的迅速擴大，跨國公司的增多，金融市場的繁榮，市場環境更加復雜，投資風險日益增加，企業必須更加註重投資效益，規避投資風險，這對現有的財務管理提出了更高的要求。60年代中期以後，理財的重心轉移到投資上，所以稱為投資理財時期。
如上所述，投資組合理論和資本資產定價模型揭示了資產風險與其預期收益率之間的關系，受到投資界的歡迎。它不僅將證券定價建立在風險與回報的相互作用基礎上，而且極大地改變了公司的資產選擇策略和投資策略，廣泛應用於公司的資本預算決策。由此，金融學中兩個獨立的領域——投資和公司財務管理結合起來，公司財務管理理論進入了投資財務管理的新時代。上面提到的資產理財時期的金融研究成果，也是投資理財初級階段的主要金融成果。
20世紀70年代以後，金融工具的創新加強了公司和金融市場之間的聯系。權證和金融期貨廣泛應用於企業籌資和對外投資活動，促進了財務管理理論的發展和完善。20世紀70年代中期，布萊克等人建立了期權定價模型(OPM)。斯蒂芬·羅斯提出了套利定價理論。在這壹時期，現代管理科學使投資管理理論日趨成熟，主要表現在:建立合理的投資決策程序；形成了完善的投資決策指標體系；建立了壹套科學的風險投資決策方法。
壹般認為，20世紀70年代是西方財務管理理論走向成熟的時期。由於吸收了自然科學和社會科學的豐富成果，財務管理進壹步發展成為集財務預測、財務決策、財務計劃、財務控制和財務分析為壹體，以籌資管理、投資管理、營運資金管理和利潤分配管理為主要內容的管理活動，在企業管理中占據核心地位。1972年，法馬和米勒出版了《財務管理》壹書，這是西方財務管理理論的代表作，標誌著西方財務管理理論的成熟。
財務管理深化發展的新時期
20世紀70年代末，企業財務管理進入了壹個深化發展的新時期，向國際化、精確化、計算機化和網絡化發展。
20世紀70年代末和80年代初，西方世界普遍遭受長期通脹之苦。大規模的持續通貨膨脹導致資金占用迅速增加，融資成本隨利率上升，證券貶值，企業籌資更加困難，公司利潤虛增，資金損失嚴重。嚴重的通貨膨脹給財務管理帶來了壹系列前所未有的問題，因此這壹時期財務管理的任務主要是應對通貨膨脹。通貨膨脹的財務管理壹度成為熱點問題。
20世紀80年代中後期以來，進出口貿易融資、外匯風險管理、國際轉移價格問題、國際投資分析、跨國公司財務績效評價等成為財務管理研究的熱點，並出現了壹個新的金融學分支——國際財務管理。國際財務管理已經成為現代金融的壹個分支。
20世紀80年代中後期，拉美、非洲和東南亞的發展中國家陷入了沈重的債務危機。前蘇聯和東歐國家政局動蕩，經濟瀕臨崩潰。美國出現貿易逆差和財政赤字，貿易保護主義壹度盛行。這壹系列事件導致國際金融市場動蕩，使得企業面臨的投融資環境具有很大的不確定性。因此，企業在財務決策中越來越重視財務風險的評估和規避。因此，效用理論、線性規劃、博弈論、概率分布和模擬技術等定量方法越來越多地應用於財務管理。高度重視金融風險以及金融預測和決策的量化。
隨著數學方法、應用統計學、最優化理論、電子計算機等先進方法和手段在財務管理中的應用，公司財務管理理論發生了“革命”。財務分析正朝著精確的方向迅速發展。財務管理信息系統誕生於二十世紀八十年代。
20世紀90年代中期以來，計算機技術、電子通信技術和網絡技術飛速發展。壹場理財的大革命——網絡理財已經悄然到來。
財務管理的目標
1，利潤最大化
2.管理層收益最大化。
3、企業財富(價值)最大化。
4.最大化社會責任。
財務管理的內容
1，集資管理
2.投資管理
3.營運資本管理
4.利潤分配管理
財務管理基礎理論
(1)資本結構理論(資本結構)
資本結構理論是研究公司融資方式和結構與其市場價值之間關系的理論。莫迪利亞尼和米勒在1958中的結論是，在壹個完美有效的金融市場中，企業價值與資本結構和股利政策無關——MM理論。米勒因MM理論獲得1990年諾貝爾經濟學獎，莫迪萊亞獲得1985年諾貝爾經濟學獎。
(2)現代現代投資組合理論和CAPM。
現代投資組合理論是關於最佳投資組合的理論。markowitz在1952中提出了這個理論，他的研究結論是，只要不同資產之間的收益不改變完美正相關，就可以通過投資組合來降低投資風險。markowitz因此獲得了1990的諾貝爾經濟學獎。
資本資產定價模型是研究風險與收益關系的理論。Sharp等人得出結論，單個資產的風險收益率取決於無風險收益率、市場組合的風險收益率和風險資產的風險。夏普獲得1990諾貝爾經濟學獎。
(3)期權定價模型。
期權定價理論是關於確定期權(股票期權、外匯期權、股票指數期權、可轉換債券、可轉換優先股、權證等)的價值或理論價格的理論。).Scholes於1993年提出了期權定價模型，也稱為B-S模型。自20世紀90年代以來，期權交易成為世界金融領域的主旋律。斯科爾斯和莫頓獲得了1997年的諾貝爾經濟學獎。
(4)有效市場假說，EMH)
有效市場假說是研究資本市場中證券價格反映信息程度的理論。如果資本市場充分反映了證券價格的所有相關信息，就說資本市場是有效的。在這個市場上，不可能從證券交易中獲得經濟利益。法瑪是這壹理論的主要貢獻者。
(5)代理理論。
代理理論是研究不同融資方式和不同資本結構下的代理成本，以及如何降低代理成本，提高公司價值。該理論的主要貢獻者是詹森和麥克科林。
(6)不對稱信息理論。
信息不對稱理論是指公司內外的人對公司的實際經營狀況有不同的認識，即公司相關人員之間存在信息不對稱，會導致對公司價值的不同判斷。