2007年杭州房地產市場分析
2007年，杭州房地產市場有太多值得我們關註的話題。政策、開發商、土地、消費者都值得關註。市場在發展中不斷變化。同時，在這樣的變化中，市場的各種要素表現出不同的時代特征，在壹個發展階段散發出獨特的氣息。
壹、2007年宏觀調控政策綜述
2007年是房地產調控年。今年的政策力度和強度都是前所未有的。當然，樓市的“變奏”還沒有定論。今年的房地產宏觀調控明年可能會顯示出更大的威力。
1.土地增值稅結算
65438+關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(以下簡稱通知)10月24日。《通知》頒布後，土地增值稅將實行四級累進稅率，即根據增值率不同，分期計算土地增值稅。對增值超過項目扣除額200%的，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率，60%的稅率根本不征收。
從此拉開了2007年房地產稅費調控的大幕。按照新的征稅辦法，項目開發速度越慢，土地囤積時間越長，企業繳納的稅款就越多。這在壹定程度上打擊了開發商囤積土地的行為。
2.中央銀行壹年內六次提高利率。
從18年3月到18年2月20日，央行連續6次加息。2007年6月5438+2月21日起，調整金融機構人民幣存貸款基準利率，壹年期存款基準利率上調至4.14%；壹年期貸款基準利率上調至7.47%；其他檔次存貸款基準利率相應調整。
2007年以來，宏觀經濟保持快速發展勢頭。受食品、能源等結構性因素影響，居民消費價格指數不斷攀升，通脹壓力加大。央行希望通過加息，防止經濟高速增長變成過熱，防止結構性物價上漲變成明顯的通貨膨脹。
明年元旦開始，執行新的貸款利率。業內人士分析，目前加息的影響體現的不多，但加息的關鍵是其自身的持續性，而這次加息的影響很可能在明年會有更多的體現。就目前來看，真正受到影響的主要有三類買家。壹類是首付比例低的人；壹類是貸款期限相對較長的人群；還有壹批人的住房資金成本更高。為了減輕新利率標準下的高額利息負擔，許多購房者向銀行申請還貸。
3.4.6房地產市場秩序專項整治工作方案
建設部、國土資源部、工商總局等部門聯合開展了房地產市場秩序專項整治，出臺了房地產市場秩序專項整治工作方案，加強房地產市場監管，依法對房地產開發企業進行審核檢查，依法打擊房地產開發、建設、交易、中介等環節的違法行為。
4.打擊外國房地產投機
6月10日，商務部、國家外匯管理局發布《關於進壹步加強和規範外商直接投資房地產審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須獲得批準。同時，今後所有地方批準的外資房地產公司都必須報商務部備案。
10 10月31日，國家發改委、商務部發布《外商投資產業目錄(2007年修訂)》，其中指出，我國將繼續限制外商投資建設經營高檔酒店、別墅、寫字樓和國際會展中心，外商投資土地開發必須與境內企業合資合作，對外商投資房地產二級市場交易和房地產中介或經紀公司新增限制。同時，普通住宅用地的開發建設將從鼓勵投資的範疇中刪除。
5.6月27日關於取消部分地方稅務行政審批事項的通知。
通知宣布取消《國家稅務總局關於印發土地使用稅若幹具體問題的補充規定的通知》第四條、第六條，即取消涉及基礎設施項目和房地產開發商的土地使用稅優惠規定。同時，相關負責人還表示，將加強土地流轉環節的稅收管理。
減少土地出讓環節的優惠政策無疑會增加房地產開發商的開發成本，對當前中國房地產市場投資過熱有壹定的抑制作用。同時可以完善房地產的稅收制度，加強監管。然而，這壹政策可能會導致更多的隱形土地轉讓，並使開發商將這部分成本轉移到房價中。
6.8.13國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的意見
《意見》明確要求，加快建立和完善以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，把廉租住房制度作為解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。
隨著房價的上漲，城市居民的住房問題越來越突出。文件首次提到解決低收入家庭住房困難是政府公共服務的重要職責，將住房作為重要的民生問題，並提出了壹些具體規定，這無疑將有助於解決低收入家庭的住房困難。
與此相關的其他文件:
165438+10月14財政部發布《廉租住房保障資金管理辦法》。
165438+10月30日，建設部等七部門發布《保障性住房管理辦法》。
7.9.2007 12打擊囤積土地行為
中國國土資源部發出通知，各省市要加快閑置土地處置利用。土地閑置費原則上按土地出讓或劃撥價格的20%征收。業內人士認為，面對如此高的土地閑置費，房地產開發行業的“圈地熱”有望降溫。
8.9月27日，銀監會《關於加強商業地產信貸管理的通知》將首付提高至40%。
《通知》規定，購買首套自住住房，套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低於20%；購買首套邢弢建築面積90平方米以上的自住住房，貸款首付款比例不低於30%；已使用貸款購房，申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不低於40%，貸款利率不低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍， 且貸款的首付比例和利率水平應隨著住房套數的增加而大幅提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理的相關原則自主確定。
房貸新政主要有三個目的:降低銀行房貸風險，緩解流動性過剩，保護商業銀行利益，防範金融風險；打擊房地產市場投機行為，保障自住需求，穩定房價；降低房產投資熱情。隨著首付門檻和利率的提高，投資房產的利潤空間進壹步壓縮，風險加大，對炒房者有威懾作用，壹定程度上抑制了投機需求。短期內購房總需求可能下降，從而打壓房價。
9.65438+10月1中華人民共和國物權法
《物權法》規定:“國家的、集體的、私人的財產權利和其他權利人的財產權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
有人從以下六個方面分析了《物權法》的頒布對房地產行業的影響:壹是住宅產權70年期滿後自動續期，提高了住宅物業的內在價值。二、實行嚴格的土地管理制度。第三，土地流轉方式有嚴格規定。四、拆遷補償的規定維護了產權人的利益，但可能會增加房地產開發的成本，減緩拆遷開發的速度。5.明確社區公共部分的產權，為規範房地產市場提供依據。第六，為房產稅的征收提供了法律依據。
10.10 6月5438+00關於招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定(39號令)
《條例》定於2007年6月165438+10月1日起施行。《條例》明確將工業用地納入招拍掛範圍，明確土地受讓方未繳納全部土地出讓價款的，不予核發國有建設用地使用權證書。
從某種意義上說，39號令從更細化的層面規範了土地市場，是對土地市場政策規範的補充，有助於規範土地招拍掛程序；打擊囤積居奇，哄擡房價；抑制土地流轉過程中的權利尋租行為。
11.杭州加強了對房地產市場的監管。
杭州《關於進壹步加強商品房(預)售管理的通知》對防止樓市囤積、捂盤惜售做出了壹系列規定。
1)審批通過的房屋必須壹次性出售。
通知要求，申請商品房(預)售審批時，所有用於“居住”的房屋必須壹次性網上公開銷售。在辦理商品房(預)售審批手續時，可將“辦公”、“營業”等公建用途的商品房按期房預售和現房銷售分別申報。開發企業申報的現房銷售房屋，在完成所有權初始登記的同時，轉為現房公開網上銷售。
2)期房不得辦理在建工程抵押。
《通知》規定，在建工程抵押不得申請辦理審批手續後的商品房預售(預)款；作為現房銷售的房屋，可以在申請所有權初始登記前申請在建工程抵押，但需要在申請所有權初始登記時申請註銷在建工程抵押；對未申報商品房項目商品房(預)售審批手續的，不得辦理在建工程抵押；所有權初始登記完成後，不再辦理現有房屋抵押手續。
3)開發商私房將集中清理。
杭州市房管局將於2004年6月5438+10月1日至今對房地產開發企業申報的私有房屋進行集中清理，符合現房銷售條件的應轉為現房公開銷售。
此外，所有列入房地產開發計劃的商品房項目，都要申報辦理商品房(預)售審批手續，實行網上公開銷售。對未申報商品房銷(預)售審批手續的商品房項目，需在申請所有權初始登記前申報商品房銷(預)售審批手續。