房產會計怎麽做？

首先，房地產企業和工業企業(制造業)在核算上是不同的，從成本核算上來說:制造業的生產成本周期短，產品的生產成本可以在短時間內完成；而房地產企業開發成本周期長，房屋開發建設壹年才能完成。所以這是兩個不同行業的核算，差異很多，這裏就不壹壹介紹了。因為妳要從事房地產會計，那我就從房地產會計開始介紹吧。二。房地產企業涉及的稅種房地產開發企業涉及的主要稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅。(1)營業稅:計稅依據:納稅人向對方收取的全部價款和其他費用。應稅服務主要涉及以下幾個方面:1、土地使用權轉讓應按照“無形資產轉讓”稅目中的“土地使用權轉讓”子項征稅；2.銷售不動產的，稅率為5%；3、租賃土地使用權和房地產完成租賃後，按“服務業-租賃業”征稅。計算公式=營業額×適用稅率(二)城市維護建設稅及教育費附加:以營業稅為基數，城市維護建設稅按地區分別按7%、5%、1%征收，教育費附加按3%征收。(3)土地增值稅:是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人征收的稅收。土地增值稅按照納稅人轉讓不動產取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例規定的項目金額後的余額。它采用四級累進稅率，應繳納的土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中:土地增值額=房地產轉讓總收入-扣除項目金額。扣除項目為:取得土地使用權支付的款項；開發土地和建造新房及配套設施的費用；土地開發和新建住房及配套設施的費用；舊房屋和建築物的評估價格；與房地產轉讓有關的稅收；外加扣分。(4)房產稅:是對在市、縣、鎮、工礦區擁有產權的境內單位和個人，按房產稅原值或租金收入征收的壹種稅。是以房產原值(評估值)為基礎，稅率為1.2%。年應納稅額=原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率為12%。(5)城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，有土地使用權的單位和個人，按照規定的稅額，按年計算，按實際占用的土地面積分期繳納的壹種稅。年應納稅額= ∑(各級土地面積×對應稅額)。房地產開發企業使用、出租或出借本企業自建的商品房，從房屋使用或交付使用的次月起，征收城鎮土地使用稅和房產稅。(6)印花稅:是對經濟活動和經濟往來中印花稅暫行條例所列的各類憑證征收的壹種具有行為性質的憑證稅。它分為從價稅和從量稅。應納稅額=應納稅額×稅率，應納稅額=憑證數×單位稅額。暫不對土地使用權轉讓的憑證(合同)征收印花稅，但在土地開發建設、房地產買賣和租賃活動中簽訂的合同和文件應繳納印花稅。買賣房屋的，簽訂的購房合同按產權轉讓文件載明金額的0.05%繳納印花稅。房地產交易管理部門在辦理過戶手續時，應當監督買賣雙方解除轉讓合同或協議上的納稅義務，然後辦理過戶手續。辦理房地產權屬證書時，按權利許可每張五元繳納印花稅，房地產權屬管理部門監督收款人按貼花註銷房地產權屬證書上的稅款，再辦理認證手續。(7)契稅:契稅以土地使用權轉讓和房屋買賣的交易價格為計稅依據，適用稅率為3-5%。征收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋出售、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換差價和“已繳納的土地使用權出讓金或土地收益”。應納稅額=計稅依據×稅率(8)企業所得稅、外資和外國企業所得稅:是對我國境內企業或組織在壹定時期內的生產、經營所得和其他所得征收的稅。應納稅額=(全部應納稅所得額-可抵扣項目)×適用稅率。(9)個人所得稅:是對個人勞動和非勞動所得征收的壹種稅。房地產行業涉及最多的是“工資薪金”收入。適用於5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除。三。房地產企業會計(1)房地產企業會計，資產類別1 101現金2 102銀行存款3 109其他貨幣資金4 11短期投資5 112應收票據6 165438。114壞賬準備8 115預付賬款9 119其他應收款10 121材料采購1123采購。4庫存材料13 125庫存設備14 129低值易耗品15 1材料成本差異16 133委托加工材料17 13。8 136分期開發產品19 137租賃開發產品20 138周轉房2139待攤費用22 141長期投資23 151固定資產23。055累計折舊25 156固定資產清理26 159固定資產購建支出27 161無形資產28 171遞延資產29 181待處理財產損溢二、負債30 201短期借款31 202應付票據23應付利潤39 229其他應付款40 231預提費用41長期借款42 251應付債券43 261長期應付款3、所有者權益類44 301實收資本45 311資本公積46 313盈余公積47 3265437成本類別49 401開發成本50 407開發間接費用五、損益類別51營業收入52 502營業成本53 503銷售費用54 504營業稅金及附加55 51其他業務收入56 512其他業務費用57 521管理費用58 522財務費用。59 531投資收益60 541營業外收入61營業外支出(二)開發成本及期間費用的核算:1，“開發成本”，主要包括:(1)征地拆遷補償費(征地費、耕地占用稅、勞動力安置。(2)項目前期費用(規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通壹平”)；(3)基礎設施費(小區道路建設、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化)；(4)建築安裝費用(支付給承包商的建築安裝費用)；(5)公共設施(如居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等)的費用。)分為“土地開發”和“配套設施開發”以及“房屋開發”兩個層次。根據以上六項，可以設置三級明細科目:①開發土地成本:借款:開發成本-土地開發貸款:銀行存款或應付賬款-分攤的間接費用——XX公司:開發成本-土地開發貸款:結轉到開發土地成本的開發間接費用:開發成本-房屋開發貸款:開發成本-土地開發②配套設施的開發計算。公式:某開發產品計提的配套設施開發費用=該開發產品的預算成本(或計劃成本)*配套設施計提率=該配套設施的預算成本(或計劃成本)/該設施開發的產品的預算成本(或計劃成本)* 65，438+000%配套設施費用(開發自住建設用地) 借:開發成本-配套設施開發貸:開發成本-配套設施開發貸:銀行存款同時用於庫存設備或材料開發貸:開發成本-配套設施開發貸:應由分配庫存設備或材料承擔的間接開發。費用借款:開發成本-配套設施開發貸款:開發間接成本結轉至配套設施開發成本借款:開發成本-房屋開發貸款:開發成本-配套設施開發③房屋開發過程中發生的費用(可區分對象)借款:開發成本-房屋開發貸款:銀行存款④開發房屋建築的建造方式主要有“發包”， “自收自支”兩種外包給其他單位施工(根據已完工程月報或價格表)借款:開發成本-房屋開發貸款:銀行存款或應付賬款-自行組織施工項目的貸款:開發成本-房屋開發貸款:銀行存款或應付賬款-施工項目應付工資⑤代企業施工項目開發成本。建設項目企業代開發建設發生的費用借款如下:開發成本-代建設項目開發貸款:銀行存款或庫存材料或現金結轉的間接費用:開發成本-代建設項目開發貸款:項目完工後結轉的開發間接費用:開發成本-代建設項目開發貸款:開發成本-開發轉移給委托單位。之後根據交接手續，借:主營業務成本-代建項目結算成本貸:開發成本-代建項目2、開發間接成本:直接組織管理開發發生的費用，包括:管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用貸:開發間接費用貸:銀行存款或應付賬款或應付工資。間接費用開發貸款:開發成本-房屋開發貸款:已竣工房屋開發成本結轉貸款:開發產品貸款:開發成本-房屋開發3、管理費用:指開發企業行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的費用。4.財務費用:包括開發經營期的凈利息支出、匯兌損益、外匯調整費、金融機構手續費等。5.銷售費用:銷售產品或提供服務過程中發生的費用。主要包括:產品銷售前的改裝修理費、產品保養費、水電費、取暖費；產品銷售過程中發生的廣告費、展覽費，以及為銷售本企業產品而專門設立的銷售機構發生的員工工資、福利費、業務費等經常性費用。四。主要賬務處理流程(1)房地產開發過程中發生的支出，如土地費用、前期工程費用、基建費用、建築安裝費用等:開發成本貸款:銀行存款、現金、原材料等。(2)開發竣工貸款:開發產品貸款:開發成本(3)預售住房貸款:銀行存款，現金貸款:預收賬款(4)開發竣工，結轉預售房貸款:預付款貸款:營業收入(5)結轉銷售房成本貸款:營業成本貸款:開發產品(6)退稅貸款:營業稅金及附加貸款:應交稅金——營業稅貸款:應交稅金——城建稅貸款:其他應交——教育費附加(7)結轉收入貸款:營業收入貸款:本年利潤(8)本年利潤貸款:營業稅金及附加(9)結轉成本費用:本年利潤貸款:營業成本、管理費用、銷售費用、財務費用。