答案是A
14.下列關於房地產投資特點的說法，不正確的是（A ）。
A. 壹項房地產的估價等於持有資產的現金流收入的折現值
B. 房地產投資可以使用高財務杠桿率
C. 房地產價值受政策環境、市場環境和法律環境等因素的影響較大
D. 房地產的流動性比證券類產品要弱
關於投資性房地產的說法中，不正確的房產稅是指對房屋為課稅物件，以房屋的計稅余值或資金收入為計稅依據，像房屋的所有者收取的壹種財產稅。
房產稅的計稅方式有兩種：1、房產原值壹次扣除10%~30%為計稅依據乘以1.2% 2、租金收入乘以12%
個人認為房產稅的征收對房地產市場將會產生巨大的影響，不管是確定征收的稅率還是征收的範圍，著壹系列的問題都需要仔細認真的考慮，這是關系民生大事，也是關系到國家的經濟狀況的。不可馬虎！
其實很簡單的舉個例子：假設北京的壹個退休的部長擁有180平米的二環內的房子，如果按照1.2%的稅率繳納房產稅，那他壹年退休的工資，不吃不喝可能剛夠交，從這個例子就可以想象，這政策實施的難度有多大？房產稅有可能實施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。
而到時候我們不再是房奴，可惜我們變成了稅奴~~~悲哀，，，房產稅征收了，也意味著房價降下來了，但這只是減少購房者在買房成本降低了，持有階段的成本將大大提高。
總的說，跟人認為房產稅的征收對房產交易不會有太大的影響，羊毛出在養身上，獲得最大利益的永遠是開發商和 *** ~~~！
說實話，就算決定要征收房產稅，那麽真的是還有壹大堆的問題需要考慮，需要解決~~~~
關於歐洲房地產投資和旅遊房產國外的旅遊房產比國內的成熟叫“分時度假”
現在國外行情不景氣去投資就是想抄底吧，建議妳還是別，因為國外的房子他的房產稅特別高，很多國家都是每年要繳納，這是為了降低門檻同時為了吸引他人購房，國外租房和購房的人是對半的和中國的傳統觀念完全不同！
建議妳如果要投資在國內選個很好的地段投資商鋪在穩當的多!
忠言：投資都是有風險，不要去涉及連妳自己都搞不清的行業！
房地產投資分析方法房地產投資分析方法－銷售比較法
選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這壹方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨壹無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。
房地產投資分析方法－總租金乘數法
公式：總租金乘數＝投資價值／第壹年潛在租金收入
投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這壹方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
房地產投資分析方法－直接資本化法
公式：總資本化率＝第壹年的營業凈收入／投資價值
營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第壹年稅前現金收入／初始投資 。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這壹方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
房地產投資分析方法－租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
房地產投資分析方法－租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用範圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的資料為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有壹點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。
作為投資行為，投資者關註的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否準確預告租金水平及選擇投資專案便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果妳覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道壹個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這裏也可以提供壹個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量壹處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資專案尚具升值空間。
還可以有壹種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。
如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資專案尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看壹項投資時，投資者有必要多看壹些指標以增加可靠性。
關鍵字： 投資分析
房地產投資，靠不靠譜啊給樓主壹個推薦吧，權當參考，掌握知識。因為個人覺得房產的跨度太大了，要等十年以上 介紹下我現在做的國際現貨黃金。 收益高，回報快：因為下跌都可以賺錢。無漲跌停板限制。 您是否有時會想，哎呀，能買跌就好了。 操作靈活：實行T＋0交易制度 就是您可以隨時買隨時賣。您是否有股票賺錢了，急於拋售卻擔心無法拋售的情況呢。 交易時間：全天24小時，因為是全球的交易所在交易，所以可以聯合成24小時，有利於中國的就是，晚上8點，美洲盤開盤，美國人您也知道，有錢，開盤的時候金價幅度大，適合於炒作，業內壹句話，上帝賜予中國人賺錢的機會。 止損止贏位設定：提供限價可以在預計反轉位掛單，到價時交易系統自動成交。 資訊透明度高：影響黃金價格的因素。都是不可隱瞞性資訊，投資者可在各入口網站，第壹時間了解到。 成交速度快：永遠不會出現買不進來或賣不出去的情況抽金方便：無需拋售黃金，就可以將贏得的資金隨時取出來操作簡便：交易系統簡單化，無需交割 交易費用低廉：我們是做國際現貨黃金，每手等於3100克，約需要840RMB。國內各大銀行的黃金是壹手等於1000克，600RMB。 希望樓主能夠看到這裏，無論您做是不做，都給自己增加了壹定的知識，至少在您想投資的時候，多了壹份可供參考東西。
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財產保護：房產估價的新課題
日前，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會、國際測量師聯合會、香港測量師學會***同主辦的國際房地產估價論壇在北京召開。此次論壇的主題被確定為“估價與財產保護”。與會的國內外近400名代表普遍認為，該主題明確了在房地產行業迅速發展變化、人民群眾財產意識不斷強化的新形勢下,估價行業被賦予的重要意義、重大使命及面臨的全新課題。
住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長姜萬榮認為，該主題順應時代潮流，合乎社會需要，對促進房地產估價行業持續健康發展有重大的意義。
房產估價：房地產業的助推器
世界銀行資料表明，房地產資產總量巨大，在壹個國家和地區中的總財富中的比重最大，壹般占到50%%~70%%左右。而國內外知名專家紛紛指出，房地產估價行業在房地產業的整個鏈條中起到了至關重要的作用。
在分析引發全球金融風暴的美國次貸危機發生過程時，不少專業人士發現，房地產估價服務與房地產泡沫生成及演化有著密不可分的聯絡。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在某種程度上說，評估師的角色甚至成為了美國房價的“加速器”。
香港測量師學會副會長葉滿華先生表示：“房地產估價對整個房地產的穩定起了重要的作用，這種作用在壹種不確定的時刻尤其重要。”
在我國，房地產估價業已成為推動房地產業有序發展的重要力量，並對國民經濟的健康有序發展發揮著重要作用。
姜萬榮介紹，過去的幾十年，房地產估價行業在多個領域發揮著重要作用，在解決房地產市場失靈、維護房地產市場秩序、保護房地產權益人的合法權益、防範金融風險、促進社會和諧等方面都發揮了巨大作用。
據了解，目前我國已建立起了 *** 監督、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。全國有近3.7萬人取得了房地產估價師執業資格，其中註冊執業的有3.3萬人，房地產估價機構近5000家，其中壹級資質房地產估價機構168家。
財產保護：房地產估價的新領域
和其他資產相比，房地產資產在國家和地區總財富中占據了最大比重。汶川大地震造成的經濟損失的統計資料也大體說明了這壹點。統計表明，在此次地震的經濟損失中，住宅建築占27.4%，非住宅建築占20.4%%。這兩項房屋的損失達到了47.8%，構成了總體經濟損失中的最大部分。
隨著住房商品化和社會化，以及《物權法》的出臺，黨的十七大報告提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”等，房地產不僅是基本的生產要素或生活資料，而且成了家庭財產的重要部分，既是壹種商品，也是壹種財產，甚至是投資的主要物件，人們的財產保護意識越來越強。
然而，由於房地產不可移動和相互影響，房地產遭遇損害時有發生。例如，地震等不可抗因素、 *** 規劃的變更、相鄰建築的遮擋、周圍環境的變化、工程質量的缺陷……都有可能造成房屋價值的減損和相關連帶經濟的損失。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長宋春華指出，這時，尋求合理的賠償是保護財產的重要方式之壹。這就為房地產估價提出了新的課題，也開辟了新的業務領域，即要開展房地產損害的賠償估價。
這種估價能為業主在財產遭受損失後明確應獲得的賠償，在和解、調解、仲裁、訴訟中提供科學的參考依據。
姜萬榮強調，房地產損害賠償估價就是目前擺在廣大房地產估價專業人士面前的壹個重大課題。客觀公正、科學準確地評估房地產損害導致的房地產價值減損和相關經濟損失，不僅能有效保護房地產權利人的合法權益，也是化解社會矛盾，構建和諧社會的有力保障。
業內人士也對記者表示，這壹課題將是繼房地產抵押估價、城市房屋拆遷估價之後，我國房地產估價的壹個重大而廣闊的領域。
事實上，包括損害賠償估價在內的房地產估價在人們財產的保護中大有可為。
經過房地產估價業15年的發展，估價師所撰寫的估價報告及其證詞，在房屋拆遷補償、土地有償使用、物業價值貶損等涉及公民私有財產的利益爭端中發揮了重要作用，是不可或缺的專業證據，為 *** 、司法機關、仲裁機構、律師等所看重，成為保護私有財產不受侵犯的強有力的手段。
江西師範大學教授張東祥還提出，房地產估價技術還能為業主提供經營管理上的技術指導，保護房地產的價值不會因不合理的使用而受到損害，實現房地產財產的保值增值。
不少估價師也認為，隨著與國際估價行業制度的接軌、估價行業誠信機制的建立、估價師業務水平及社會地位的提高，房地產估價在私有財產保護中的作用將越來越明顯。
獨立與公正：“老”問題依然存在
資料顯示，房地產估價行業普遍存在獨立性和公平公正的問題。以房地產抵押估價為例，我國發放住房抵押貸款的主要金融機構均設立了認可估價機構並定期更新的制度，這本來是有利於保證估價質量的舉措，但由於大部分金融機構要求分享50％~80％的服務收費，導致估價機構盡量減少工作環節、壓縮業務成本，極大地影響了估價工作的質量。
“坦白地說，我們房地產估價師的專業形象這兩年在下降。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強博士曾經直言不諱。
盡管行業取得了較大發展，但估價機構之間的惡性競爭、行業信用缺失、監管無力等問題依然存在，極大地制約了行業的持續發展和估價師社會地位的提高。
不少估價師還向記者表示，估價行業發展了十幾年，至今沒有專門的法律約束，估價中的違法違規行為難以得到有效懲罰，同時估價機構和估價人員的權益也難以得到保障。
劉洪玉指出，我國房地產評估行業應吸取美國次貸危機的教訓，壹方面應增強評估機構及從業人員的職業道德和法制觀念，另壹方面要積極完善影響估價過程獨立性的外部環境和法律法規。
對此，姜萬榮也強調，房地產估價師是房地產行業高素質的人才，要充分利用自己的專業知識，了解房地產價格的優勢，協助 *** 做好房地產市場監測，引導房地產市場健康的發展，為加強房地產市場監管的相關政策做好準備。同時，應繼續提高社會責任意識；繼續加強職業道德建設，其中客觀、公正、準確的估價是重要的前提；繼續提高估價師的業務素質；繼續在維護房地產市場的穩定中發揮作用。
或許，唯有如此，房地產估價才能真正成為值得人們信賴的財產“保護者”。
房地產投資與投機的區別投資和投機在經濟學上是兩個不同的行為，經濟學中的“投資”壹般是指投入資金或者有價證券購買財物，然後進行生產、服務等經濟活動，最終從這些經濟活動中獲得收入、利潤的過程。投機通常用於那些期望從價格變化中獲利的證券、商品和外匯買賣活動。兩者從本質上來講是相同的，目的都是為了獲得利潤。但投機更具冒險性，投機只有靠價格變動才能產生利潤或獲得資金收益。也就是說不具冒險性或低冒險性的投資行為，如購買保險、國債等經濟行為算作投資而不是投機。
房地產市場投資與投機，是投資與投機經濟行為客體的具體化。房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付壹定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。房地產投機是指購買房地產卻不自用或出租給他人使用，而是以等待下次出售賺取買賣差價為目的的行為。
房地產投資對房地產市場的發展起著重要的作用，而房地產投機既具有有利經濟發展的壹面，又具有破壞經濟健康發展的壹面。因此不能僅僅從對經濟的影響來區分房地產投資於投機，分析區別房地產市場投資與投機時，可以從本質區別出發，結合房地產市場的特點進行討論。區別如下：
壹、 投資需要和投資理念
房地產投資通過長期持有以獲得穩定收益。其投資看重的是房屋未來的保值和升值能力，或通過出租獲取長期穩定的租金回報能力，以房地產內在的價值分析為基礎，考慮房地產投資環境、經濟發展趨勢等多項因素，壹般不受短期的利益沖突而迅速改變；
房地產投機則完全是以獲取高額利潤，甚至暴利為目的，並不對房地產本身的使用價值或其盈利能力感興趣。它著眼於短期的價差回報，是短期的資本狩獵行為。投機以技術面和訊息面為分析基礎，受投機時點和市場價格的影響大，缺乏理性，它不以長期內在價值分析為主導，而是利用時間差和價格差快進快出，投向機會，所以回報的波動性較大，風險也較大，有時會造成市場較大動蕩。
二、 投資物件
房地產投機的物件主要為實物資產，即房地產置業或土地；房地產投資的物件從廣義上講，除了實物資產以外，還包括房地產資產權益，如購買房地產企業發行的股票和債券，以及購買房地產支援的證劵和債券等。
但在市場上也存在壹些新型的投機物件，如炒號等。"炒號"是指開發商在未取得銷售許可證之前提前放號，投機者以很少的定金為資本，獲得房產的優先認購權，再將其售出，賺取利益。炒賣的是壹個機會，而不是壹個實體物質。
三、 獲利方式
與投機的本質相同，房地產投機只有通過價格的變動才能獲得利潤，依靠的是房地產價格的浮動和土地的增值。它抓住商業物業，特別是高檔現房物業在城市發展中的升值空間，通過賺取買賣差價獲得利潤。也有投機者利用發展商低開高走的銷售策略，在期房階段以低價購買房產，通過期房到現房轉變的整體價值升值，從中牟利；
而房地產投資的獲利方式具多樣性，從本質上看，房地產投資涉及房地產的開發，經營、管理等多個階段。因此房地產投資並不僅僅依靠銷售房產賺取利潤，可以通過建造、經營、出租、混合型等多種方式獲得利潤。例如，萬達房地產公司經營模式並不只靠出售旗下房產，公司通過建造、經營購物中心、萬達影院等方式收取高額租金和經營收入從而獲利。
四、 資金占用時間
房地產投機通常是短期行為，通過短期市場上房地產價格的浮動和土地增值賺取高額差價，資金占用時間短，流動速度快；
房地產投資通常是長期行為，可涉及房地產開發、經營、管理、服務和消費多項等程式，資金占用時間長，可流動性相對較小。
五、 資金投入時機
對於成熟的房地產市場，房地產市場景氣，資本增值潛力較大而風險相對較小，投資者相對理性，投資占主導地位；
在市場不成熟的發展初期，投機比例更大壹些。隨著市場的成熟，相關法律法規的不斷完善，投機比例將下降，投資比例將上升。
六、 風險與利潤及操作手法
房地產投資風險相對較低，相對穩健，壹般來說，房地產投資人希望通過風險組合來分散降低風險，短期內收益率相較投機較少，但從長遠來看，投資的成功率要大於投機；
與此相反的是，房地產投機屬短期行為，受價格影響較大，投機者傾向於承擔高風險從而在短期內獲得高利潤，所以廣泛運用財務杠桿而較少運用投資組合來分散風險。成功的投機者較善於審時度勢,但即便如此,也很難保證持久地獲得成功。
房地產投資基礎知識所謂房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的壹種經濟活動。我對房地產投資還是有些了解的，也知道很多相關的操作技巧，我主要就是在“今日英才網校”學習的與房地產相關知識， 講的還不錯，建議妳如果想系統的學習壹些關於房地產投資的知識可以去看看。
商業房地產投資成本要高於其他行業房地產投資成本對嗎壹般情況下是這樣的的。
同壹小區相同面積的商業地產比住宅地產的投入更大。因為商業地產在層高、柱距、裝置設施、材料使用上的要求高於住宅。
但這不是絕對的，只能說大體是這樣。
這個問題本身不嚴謹。
求“房地產投資意向書”投資意向書（Letter of Interest）樣本
尊敬的A先生：
根據ABC公司提供XYZ投資公司的資訊和預測資料，XYZ投資公司與ABC公司同意XYZ投資公司將在完全稀釋後的基礎上以八百萬美元的融資後作價（或六百萬美元的融資前作價）投資ABC公司的A系列優先股票。投資條件如下：
1股票的購買 雙方同意XYZ投資公司投資二百萬美元購買ABC公司的A系列優先股，此項投資將換取ABC公司 25％的的完全稀釋後的股權（“完全稀釋後”的意思是已經考慮計算了員工股票期權和其它認股權等可能性之後）。
2 四周的限制期 ABC公司同意給XYZ投資公司四周的限制時間完成盡職調查，時間從本協議簽字之日起計算。如果在這段時間結束時XYZ投資公司對盡職調查的結果感到滿意並決定投資，ABC公司將根據附件的條款清單所列條件出售A系列優先股給XYZ投資公司。本條款不限制其他投資公司在此同壹期間內對ABC公司做盡職調查。
3投資前提條件
a) 雙方最後簽訂令XYZ投資公司滿意的投資合同；
b) 對ABC公司的法律、公司業務和財務等方面盡職調查令XYZ投資公司滿意；
c) 投資案最後得到XYZ投資公司投資決策委員會的批準；
d) ABC公司的業務沒有發生本質變化；
e) ABC公司在香港（或英屬維京群島或開曼群島）重新註冊，本地的ABC公司變成壹個境外公司的子公司。
4保密約定 在雙方認可（或否決）投資許諾之前，雙方有關人士及其代理人負有保密責任，不對外泄露談判內容及進展。如果現行法律或法院認為確實有必要，披露資訊的壹方在此情況下需預先通知另壹方，並盡可能把披露內容限制在最小範圍內。
5免責宣告 雙方均放棄基於本條款清單和投資意向而向法院起訴的企圖和權力。
6無約束力宣告 本投資意向書不是XYZ投資公司的許諾書。正式的投資承諾必須在簽訂投資合同之後才能生效。
7適用法律 本投資意向書適用中華人民***和國法律。
本協議信件所附之條款清單只作為進壹步調查和談判的基礎，不是任何壹方對所提及的投資交易的許諾。如果妳同意以上條件及所附條款清單的投資條件，並願意以此為基礎繼續往下做，那麽請在下面適當的地方簽字，並遞交壹份正式副本給XYZ投資公司。時間最遲不能超過本地時間2005年10月31日，否則上述建議將自行終止。
同意並接受上述條件：
ABC公司代表
簽字： . 日期： .
XYZ投資公司代表
簽字： *** . 日期： ** ** ** .