在外匯管制嚴格的前提下，“我有錢，但是怎麽才能把買房的收益最大化？”“我有資金，但壹時無法出境。我想買房怎麽辦？”很多有海外置業或投資意向的買家，或多或少都會有困惑。其實這些問題在美國貸款買房就能解決。“誰能得到貸款？貸款買房難嗎？貸款棋的具體流程怎麽走？”接下來我給大家提供壹個全面的貸款買房攻略，解答大家的疑惑。
1.在美國買房，選擇貸款和全款支付有什麽區別？
兩種購房付款方式各有利弊，但簡單來說:
(1)全部現金支付
優點:交易速度快，交易價格低，過戶手續更快。
缺點:無法享受利息稅豁免，無法有效利用資金杠桿，資金壓力大。
適合人群:購房預算充足，短期內需要購房的購房者。
(2)貸款支付
優點:減輕資金壓力，利用房貸資金杠桿，享受減免稅。
缺點:審批手續繁瑣，耗時，高杠桿投資有風險，不利於獲得更優惠的房價。
適用人群:購房預算不足或投資意識不強的購房者。
貸款買房聽起來不錯。中國人選擇貸款買房還有其他原因嗎？
2.中國買家選擇貸款的主要原因是什麽？
(1)美國貸款買房利率低，可以最大化杠桿效應。
中國買家可以利用自己的資金優勢，保持個人資金運作的靈活性，這將吸引國內眾多買家的關註。
(2)我國外匯退出政策收緊，資金難以出境。
在美國，買房貸款可以用租金償還(用租金還房貸)，減輕了資本支出壓力，有利於形成正向現金流。同時，出境困難的壓力會迫使壹部分中國買家采取還貸的形式。
“貸款挺適合我的，那我可以在美國貸款買房嗎？”
3.什麽樣的中國人可以申請美國貸款買房？
首先也是最重要的，明確不同簽證(外國人B1/B2簽證、L1簽證、美國移民簽證、綠卡身份、公民身份、工作卡身份)的貸款利率和政策差別較大。
說到這，很多朋友可能會很困惑。簽證種類這麽多，適合貸款購買的有哪些？
以最常見的綠卡，旅遊簽證+F1，H1B為例，進行詳細分析:
1.綠卡持有者:貸款政策和公民壹樣。
綠卡持有者的權利和義務與美國公民沒有太大區別，所以擁有綠卡意味著貸款買房時會遵循針對美國公民的政策。比如綠卡相當於終身通行證，而其他相關的美國簽證都是臨時通行證，有不同的時限。所以擁有綠卡身份可以享受美國公民低首付低利率的待遇。
2.H1B簽證
很多朋友會問我:“怎麽用H1B工作簽證在美國貸款買房？”
有這樣的疑問是因為H1B在貸款買房時有天然的優勢，關註的人自然也多。
(1) H1B平局:
享受和美國公民壹樣的低首付和低利率。
(2) H1B未抽中，但仍在OPT有效期內:
仍然可以享受和美國公民壹樣的低首付低利率待遇。
(3) H1B未繪制，OPT無效:
簽證變成B或F簽證，失去了和美國公民壹樣的低首付和低利率待遇。
貸款條件:貸款機構選擇比較寬松，很多貸款銀行都可以提供。滿足條件也比較簡單。只要妳在美國長期居住，並能提供過去兩年的納稅申報單和收入證明，銀行會根據妳收入能力的大小給予貸款。
在美國能成功申請住房貸款的購房者，大多是持有綠卡或H1B工作簽證的人。
那麽問題來了。如果我符合其中壹個條件，什麽樣的貸款項目比較適合我？
美國常見的貸款項目有四種:常規貸款，(FHA)，退伍軍人貸款(VA)，農村住房服務局補貼貸款(USDA)，低收入政府補貼貸款(FHA)。如果外國買家持有綠卡和H1B工作簽證，壹般會申請正規貸款。
所以，舉個例子，如果妳是綠卡持有者或者H1B簽證持有者，妳可以申請的貸款很可能是這樣的:
貸款項目:自願(普通貸款)
條件:最低信用分620，無收入限制，納稅申報至少兩年。
首付比例:
(1)貸款金額在$ 41.7萬以內，首付比例為總房價的3%-5%。
(2)貸款金額超過$465，438+07，000為大額貸款，需要首付20%。
貸款審批時間:10-15天。
其他費用:
(1)無中介費，無申請費。
(2)首付3%-5%時，房貸險遠低於FHA貸款，當妳的貸款金額償還到房屋市值的20%時，它會自動消失。首付20%時:不收住房貸款保險費用。
“但是還是有很多朋友有綠卡，H1B沒有。我該怎麽申請貸款買房？”
首先，以上四種美國常見的貸款並不適用於這類買家。壹般國外買家如果有意向在美國買房，需要聯系房產中介或者商業銀行尋找合適的貸款銀行，操作起來比較麻煩。
F1簽證或B-2簽證
都是外國人貸款，很難拿到貸款。即使有，利率也很高。
貸款機構:壹般只能找到為外國人提供貸款的公司或機構。
1.中國信托銀行
2.斯特林銀行。信托華福信托銀行
3.國泰銀行
4.保證利率
*5.匯豐匯豐(B1，不接受B2，只接受有綠卡但沒有報稅的人)。
目前，這些銀行機構都在向外國人提供貸款，但條件和利率不盡相同。妳需要再次聯系銀行，選擇對妳最有利的銀行。
首付比例:壹般需要更高的首付比例，基本在35%以上。
4.中國人在美國貸款購房有哪些步驟？
在美國貸款買房，申請房貸的流程和國內差不多。具體步驟可以分為以下七個步驟。
(1)選擇貸款機構
選擇美國貸款機構的主流方式有兩種:貸款經紀人或商業銀行。
貸款經紀人是幫助借款人尋找貸款機構的中間人。他可以直接和買家協商費用，幫助買家實現最低的貸款利率和最少的成本。
適用條件:我對美國貸款買房不太熟悉，所以選擇優秀的貸款經紀人來推動整體進程可能是更好的選擇。
費用說明:貸款經紀人通常收取65438+貸款金額0%的費用作為服務費。
直接找商業銀行，不通過第三方；
適用範圍:熟悉整體流程，可以選擇花旗銀行、美國銀行等商業銀行。
優惠措施:如果妳在這些商業銀行有支票賬戶或存款賬戶，也可以享受優惠貸款。
(2)比較利率和期限後，確定能為購房者提供最合適承受能力的貸款機構。
美國常見的貸款期限是30年，妳可以根據自己的還款能力選擇5 -40年的不同貸款期限。目前美國的平均貸款利率在4%-5%左右，貸款主要有兩種，浮動利率貸款和固定利率貸款。
浮動利率貸款(ARM)通常分為:3/1、5/1、7/1 ARM，即前三年、五年、七年利率固定，之後根據市場情況調整利率，但最大變動幅度有限。房地美2017年7月數據顯示，5-1ARM平均可調利率維持在3.21%。
貸款買房，固定利率貸款。常見的固定利率貸款是15或者30年，年利率是固定的。
房地美2065438+2007年7月數據顯示，美國30年期房貸平均固定利率維持在3.96%左右(外國人貸款買房固定利率會高壹些，通常在4%-9%)，15年期房貸平均固定利率維持在3.23%左右。
貸款65，438+0.4萬買房:
短期內(3-5年)
利率對比:浮動利率貸款的貸款利率比固定利率低0.5-1%左右。
適用人群:對於中短期投資者，浮動利率貸款值得考慮。
終究
利率比較:與固定利率相比，浮動利率貸款存在利率大幅上升的風險。
適用人群:對於追求安全性，長期風險承受能力較低的買家，固定利率比較適合。
購房者要根據自己的財務狀況和還款能力來選擇。
(3)取得接受買方財務和身份信息的貸款機構的資格預審。
這壹步要求在貸款流程開始前完成，經紀人會要求買家提供個人信息，包括收入和債務。他們會根據自己的放貸標準(每個放貸機構不壹樣)來決定自己能負擔的貸款額度。資格預審可以幫助購房者了解自己是否具備貸款資格，貸款機構是否願意提供貸款以及貸款額度。
(4)根據貸款機構的指示，提供收入、身份等所有相關資料以供審查。
不同的貸款機構有不同的貸款政策和條件，但貸款機構更傾向於貸款給綜合資質更高的海外申請人。壹般中國人在美國申請房貸需要滿足以下基本條件(具體要求視貸款機構和項目而定):
1，有效的美國簽證，如B1/B2簽證；
2.工作收入證明；
3.美國當地銀行有賬戶，存首付；
4.中國信用歷史報告；
(5)抵押公司進行房地產評估，確定價值。
房地產抵押貸款的評估必須由貸款銀行指定或委托的評估機構進行。鑒定結果壹旦確定，就具有法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款人都有約束力。
(6)辦理按揭貸款的員工。
至此，該步驟已經進入最後的審核環節。當按揭貸款業務員確定妳的財務和身份信息無誤後，就可以和妳訂立貸款。
(7)貸款交易包費結算機構
按照約定的房屋估價，貸款項目、人工費等費用都會在這壹步結算。完成這壹步，就意味著貸款已經成功用於購房。
5.在美國貸款買房成功後，在美國貸款買房有什麽稅收優惠？
在美國貸款買房時，房屋貸款的利息和貸款銀行收取的積分是免稅的。
住房貸款利息:
每月支付的房貸利息部分可以作為分項抵扣。買房的前幾年，交的房貸大部分是利息，所以能扣的金額特別大。
貸款銀行收取的點數:
在美國貸款買房，貸款銀行通常會收取壹定的費用，這種費用叫做“積分”。積分也是可以扣稅的。如果貸款用於購買自住住房或者擴大自住房改，那麽積分可以在發放當年全額扣除，其他情況下，按照貸款年限分期攤銷扣除。
根據美國國稅局(IRS)的最新公告936和相關信息，允許貸款人從當前財年的稅基中扣除住房貸款的利息和地方稅。該政策不僅橫向覆蓋納稅人首套按揭房和二套按揭房，縱向覆蓋“購房貸款”、“房屋股權貸款”、“信用貸款”等多種借款方式。
只要貸款項目是擔保貸款，且滿足房屋本身的條件，納稅人就可以通過“法定扣除項目”享受相應的減免。其中，住房貸款總額不得超過654.38+0萬美元，其他兩種貸款方式總額不得超過654.38+0萬美元。此外，國稅局還為首次貸款購房者提供相應的“稅收抵免”。可見，美國政府的稅收政策在很多層面上鼓勵和刺激銀行業的貸款項目。