偏好差價比偏好價值更重要。
我曾經寫過壹篇文章專門研究a股高估值現象，認為流動性溢價是估值高低的重要原因。如果壹個市場流動性很強，溢價水平(預期收益率和無風險利率之差)可以相對較低。在股票市場中，換手率可以用來反映流動性。a股市場換手率長期全球第壹，尤其是2015，主板換手率超過6倍(年成交量與平均可交易市值之比)，中小板超過9倍，創業板超過12倍。而且創業板的估值水平高於中小板，高於主板。
今年以來，a股換手率大幅下降，主板降至2.6倍，創業板不到7倍。與此同時，股價也大幅下跌，但換手率仍高於全球主要股市。剔除銀行股後，a股的估值水平仍遠高於全球主要市場。
國內房地產交易量也很大。國家統計局數據顯示，今年6-4月全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%。因為沒有全國房地產交易市場的匯總數據，應該也比去年同期增長了50%以上。從全球範圍來看，中國的房地產交易量也是最大的，僅北京的房地產交易量就超過了日本。
如果壹個市場交易活躍，說明它存在的合理性。如果過度活躍，說明其投機性很強，而投機的目的就是為了獲取利差收益。股市期貨市場如此，房地產市場也是如此。股市換手率這麽高，本質上是短線投機，目的是獲取利差收益。買房主要有兩個目的，壹是自住，二是感同身受投資獲利。國內家庭約三分之二的資產配置在房地產上，遠高於大多數國家的居民。這也說明國內居民對房地產投資的偏好遠遠好於其他金融資產。同時，房價高估的問題必然存在。
《人民日報》壹位權威人士在接受采訪時表示，“房子是給人住的。這個立場不能偏離。要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不是通過杠桿‘去庫存’。”同時，他還首次提到了“房地產泡沫”，表明了高層對高房價的擔憂。
獲取利差的偏好與交易的偏好是壹致的。這和東亞國家的文化特點有關嗎？例如，全球金融中心可以被視為交易平臺。東亞國家和地區中，有東京、香港、新加坡(屬於華人社區)、上海、深圳。此外，澳門的博彩收入也是全球最高，遠超拉斯維加斯。BAT作為國內最大的互聯網公司，通過搭建大平臺，實際上已經奠定了在中國乃至全球的地位。相比之下，中國擁有國企品牌的超級企業屈指可數。所以中國人對追求差價的偏好大於創造價值。
“隱形公正交換”的普及擡高了資產價格
剛性兌付不僅存在於信托產品、公司債等固定收益產品領域，也存在於股市、房地產等其他資產領域。比如殼資源價值的存在，本質上是“隱形的只是交換”，即即使是最差的殼公司，也會因為潛在資產註入的可能性而保持較高的市盈率和市凈率。中國股市26年來，退市的公司屈指可數，業績不佳的小盤股平均漲幅遠遠大於指數漲幅。
那麽，房地產市場是否存在“隱形現金交易所”？它確實存在。比如三四線城市的房地產庫存現象，長期存在。如果按照市場化原則減少銷售，庫存是可以化解的。但實際上，當地政府會幹預房價，早期購房者也會反對降價出售。因此，房地產開發商在商品房銷售中存在多重約束。
然而，最大的“隱形救贖”來自於政府部門對房地產行業的支持。比如房產稅試點，2010啟動，至今未實施。今年年初，為了推動房地產去庫存，也降低了首套房的首付比例。為什麽政府要扶持房地產業的發展？這是因為房地產投資可以帶動最多的行業，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等。，而在商品房銷售順利的情況下，房地產投資可以帶來可觀的現金流回報。目前，基礎設施投資的現金流回報很少，但債務增長很快。這也是PPP項目推廣難的原因。
據統計，中國所有購房者中只有18%的人通過銀行貸款買房，遠低於發達國家水平。而且目前我國房地產按揭貸款余額僅占住宅總市值的65，438+00%左右，也很低。所以在居民低杠桿的情況下，鼓勵居民買房可以讓居民去杠桿，讓企業和地方政府去杠桿，這是有空間的，但前提是房價不能大幅下跌。
因為中國現在的市場經濟體制和西方不壹樣，政府的權力還是比較大的。因此，“隱形交易所”實際上降低了市場信用風險，從而大大降低了信用溢價水平。雖然政府壹直在試圖打破剛性匯率，但就目前的體制而言，似乎並不支持打破剛性匯率。更何況在既定的穩增長目標下，需要維持寬松的貨幣政策來支撐低利率，同時財政政策也必須積極。
在匯率可控、通脹溫和的情況下，房價是可以支撐的。
2016年初，我擔心兩件事，壹是人民幣貶值，二是通脹跳升。目前在資本管制的情況下，貶值的主動權在央行。因此，隨著美國加息的預期，央行最近降低了人民幣匯率。因此，雖然人民幣貶值預期長期存在，但資本大量流出的可能性似乎不大。二是通脹看似溫和，年初蔬菜、豬肉價格上漲是季節性或周期性的。由於通脹壓力不大，貨幣政策收緊的概率較低。只要利率不上去，那麽對房價就不會差。
從我的判斷來看，央行會采取漸進貶值的方式來調控匯率，或者三退二，溫水煮青蛙，同時打擊投機資金，讓投機資金無所適從。這樣做的好處是減少國內外匯流出的總規模，同時可以逐步加大人民幣匯率的貶值力度，從而緩解貶值預期帶來的資本外流風險。
目前來看，此輪人民幣貶值並未引發國內外資本市場的震蕩，這說明在資本管制的條件下，漸進式貶值是可行的，對經濟的影響也會相對較小。同時，對於房地產市場來說，小幅貶值和溫和通脹會支撐房價，因為持有房產也是應對通脹和貶值的壹種保值手段，前提是沒有明顯的資本外流。
為什麽在貨幣長期超發的情況下沒有出現嚴重的通貨膨脹？根據我的長期觀察，CPI和M2的相關性不是很大，但是和GDP的相關性很大。目前為了避免GDP增速下滑，采取了貨幣擴張來穩增長。但由於我國長期實行的趕超戰略，總供給超過總需求，投資增速超過消費增速，名義GDP增速超過名義可支配收入增速。這是M2增長率和GDP增長率剪刀差拉大的原因，也是CPI上不去的原因。
有治理的市場經濟可以降低危機的概率。
縱觀20世紀90年代以後的全球經濟，全球或局部經濟危機發生的頻率遠低於以往歷史，因為各主要經濟體都加強了政府對經濟的調控作用，采取了反周期政策。相對而言，中國實行社會主義市場經濟體制，所以政府在經濟中的作用比西方國家更大。
但是，任何事情都有兩面性，比如如何處理經濟增長中的效率和公平問題，從來沒有完美的解決方案。同樣，通過實證研究發現，市場化程度高的經濟體，企業整體效率較高，但抗危機能力較差；行政化程度高的經濟體，企業整體效率低，但抗危機能力強。例如，在過去的20年裏，日本和美國經歷了兩次經濟衰退，但法國沒有。同樣的，中國也沒有發生。
(以上回答發布於2016-05-31。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。