[原創]政府從未說過要降低房價，如何指望房價不升？

國家的政策，不打折扣執行的只有北京壹地，其余地方要不就拖著不出臺細則，要不就出臺壹些與國五條並不壹致的細則，所以有專家說現在“政令出不了中南海”。國五條雖然是希望遏制房價，但細細回憶壹下以往的類似措施，再看看國情，我們可以得出這樣的結論：房價不可能下降。原因是：1）令人詬病的“土地財政”直到今天，根本沒有壹點政府正式批評的信息，不批評就意味著不會改變，加之很多地方政府財政欠賬，中央政府無力壹壹解決，如果再把土地財政改變了，從哪裏能搞來巨額幫助還賬，少了賣地收入，又能從哪方面搞來代替的財政收入？外國不靠土地財政，他們靠什麽，其實我們可以借鑒，但是我們的政績考核指標比他們高得多，所以借鑒外國的方法不足以應付考核指標。2）土地是不可再生的資源，賣壹塊少壹塊，土地的稀缺性決定了地價的不降。最近媒體透露的政府壹邊采取措施“打壓”房價，卻壹邊提高地價就可以說明問題。3）上屆政府許諾的建設多少千萬套保障房沒有完成任務，沒有足夠的低價房來調節市場。公租房剛剛啟動不久，供應規模離需求相差太遠。5）黨中央雖然做出來到2020年人均收入翻番的承諾，但是如果不控制物價，物價也跟隨翻番或少翻壹點，房價照樣不會長期停止在壹個水平上。6）中國的價格變化規律基本是上漲了就不可能再跌下來，汽油價、水價、電價、燃氣價、郵票價、出租車費、公務員和壟斷企業員工的收入及行政收費等，只要不會因為天氣季節變化而影響質量的商品或產能過剩的產品的價格，上去了就不會在降下來。7）中國的投資渠道有限，銀行存款與債券明顯貶值，股票、基金、外匯、期貨、保險等規則不明朗，還有相當的暗箱操作現象，個別項目還有哄騙拉單的行為，信譽度不高，風險很大，所以投資房產仍然是人們比較依賴的投資方式。8）限購壹刀切，不論房子大小，不論離市中心遠近，不論家庭擁有的面積而簡單地以套數限購，人為地將豐富的商品限購成稀缺商品。9）遲遲不啟動“官員財產公示制度”，妨礙了通過反腐的手段來釋放更多的房子，捂盤壹定會推高房價。10）遲遲不處理小產權房，眾多的小產權房不能正式上市，也就不能稀釋房價。11）房地產發展牽涉到很多行業，如果遏制房地產的發展，必然會同時遏制相連的產業如建材、裝修、電氣水暖設備、銀行貸款、貨運物流、家具、百貨、家電及家電安裝、電梯、物業、保安、綠化、底層商業等等，中國官場靠GDP顯示政績，自然不會輕易把容易產生GDP的房地產果斷地大規模地收縮起來。12）政府從來沒有表態說過要降低房價，他們的表態都是要“穩定房價”，或遏制暴漲勢頭，或讓房地產的數據有所改觀，即使多年前廣東某省長信誓旦旦地說“要降房價政府有的是辦法”（大意），但事實上卻使不出來，現在能使出來的國五條限購或某地的限制售房利潤等都屬於違反市場規律的臨時作秀之舉。13）中央現在缺乏決斷的權威和效力，很多問題都處理不好，如削減官員權力，構建防腐制度，實行官員財產公示制度，削減三公消費，杜絕政府財務違規（審計年年有問題），環境空氣汙染日益惡化，食品安全問題越來越嚴重，煤礦安全始終不能改善，政績考核催生大量違法行政，官民待遇鴻溝始終巨大，壟斷國企依然嚴重壟斷，執法不公十分嚴重，行政公開遠未推開等等。以上各條，每條都難以支持把房價降低，更不會確定壹個回歸標準。所以，如果把希望寄托在政府出臺各種有效措施去把各地房價降低到“合理”水平，壹是這個水平很難確定，二是根本不實際。縱觀各種遏制房價措施的效果和國外的先進經驗，如果想要把房價遏制在壹個合理的水平，最好的辦法是1）給每個居民分配30平米的免稅購房指標（給出指標政府並不需要投入成本），不論官民，如果購買超過免稅指標面積的房子，壹律按超標多少分類征售房所得稅，如超標20平米征超標部分的20%；超50平米征40%；超100平米征80%（細節應立法制定）。具體是：如壹家三口，免稅指標就是90平米，如果他們總***有120平米的房子，超標的30平米在房子出售時需交20%售房所得稅。如果這120平米是壹人所購的，就是超標90平米，房子出售時需交40%的稅。2）但是對於北京上海重慶特大城市，應該還有其它靈活措施配合：具體是靠近城區的超標房子如上述正常征稅，遠離城區的房子根據遠離的距離減稅甚至免稅，如北京的五環之內正常征稅，五環以外六環以內可以適當減稅，六環以外可以不征稅，這樣的分別對待，可以把人口分流到市區以外的衛星城。3）還有壹點，所有遏制房價的措施都是為了改變炒房擡價現象，為了不會誤打改善型需要的群體，應該放寬大戶型的征稅標準，如壹家三口有兩套分別為40、60平米的房子，總面積已經超過10平米，售房時需交規定的稅收。他們為了改善住房條件，賣掉兩套再買壹套140平米的房，按面積140平米就超標50平米，但超過140平米的大戶型不是倒房的類型，所以，為了鼓勵適當的改善，如果只有壹套房子且超過140平米的，超標部分的征稅應該適當減少，還有別墅型的房子，也不是炒房的類型，這些大戶型的房子應當放寬征稅標準。以上措施，既公平地給予每壹個人同樣的免稅待遇，只要妳願意，妳還可以隨意購買多套房，但不同比例的征收所得稅，可以抑制炒房的動機。已經有了多套房的，由於稅收抑制利潤的作用，持有多套房也不會帶來可觀的利潤，反而持有越多利潤越少，所以不會再有積極性持有或更多購入，炒房的情況就得以改善。有錢的人可以隨意購買多套，想改善的人也可以改善，認定房子保值增值的也可以操作，在這樣沒有限購的環境下，房產商不會大量收縮業務，相關產業也不會因為房產的收縮而減弱發展，就業也不會受到巨大的波動。不限購也符合市場經濟的規律，外人也就難以拿我們限購的問題在國際上做文章。4）當然，即使每人都有免稅指標，但並不意味人人都能買房，經濟困難的依然需要寄希望與政府的公租房或保障房，幫助困難群體是政府的責任。所以政府必須堅持多蓋公租房和保障房，公租房和保障房可以改變目前的集中建設的策略，立法規定城區樓盤的建設壹定要承擔壹定比例的公租房或保障房，建好後由政府收購分配給困難群體。這樣政府就不用專門劃地，也不用費心耗神搞開發，也減少通過項目貪腐的機會，更重要的是公租房和保障房不會再在遠離城區的地方而建，從而減少申請人的出行成本，切實解決困難群體的住房問題。5）另壹個有效的措施就是最終解決小產權房的問題，現在小產權房建不能建，賣不能賣，收不能收，罰不好罰，拆不能拆，大批小產權房不能釋放上市，人為地加劇了房子的供應緊張。既然如此，我們倒不如快刀斬亂麻，承認已建小產權房的法律地位，只要使用五年後願意補交壹定的稅費，就允許上市流通，這樣，小產權房上市後就會加大房子的供應量和百姓的選擇機會，供應多了，價格自然就會下來。6）盡快實行“官員財產公示制度”，以此制度迫使貪官放出不義牟來的多套房產，讓那些房產回歸公平的市場，既打擊了腐敗，又讓房產市場健康發展。以上六個辦法成本並不高，運作也不復雜，能否采用，關鍵就看當權者的決心，如果他們認為妨礙了他們利用手中財產繼續牟利，自然很難得到他們支持。但願新的決策班子能認真考慮，能真正從廣大老百姓的利益出發，切實為老百姓解決好房價問題，老百姓重大的民生問題解決了，築造中國夢的動力就會源源不斷。