壹、什麽是金融杠桿
金融杠桿就是采用可以放大投資的結果，無是損失，都會以壹個固定的比例增加，所以，在使用者必須仔細分析投資項目中的收益的風險。
使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈壹旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，也必須要面對提
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人是，即使對於房產下壹階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進允許使用金融杠桿的空間是非常小的。
機構，為了保護自己的資須考慮到貸款客戶是否可以額，而且要考慮到如果壹旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金。
二、什麽是金融杠桿
金融杠桿就是采用杠桿比例去投資，使用後可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以壹個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期，和有可能遭遇的風險。
使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈壹旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，也必須要面對提前出局的下場。
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下壹階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。
因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果壹旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金。
三、什麽是金融上的杠桿
金融杠桿的基本原理並不復雜，但是如何將壹個原理應用到壹個實際範例中去呢？比如房地產？
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來為自己賺錢。但是，即使對於房產下壹階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融杠桿無限制地吃進房產，在最開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的。原因非常簡單，因為貸款的來源是金融機構，為了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果壹旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金，因為這樣，首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須要支付高得多的貸款成本，其次，貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入，如工資、租金等等，另壹方面，投資者的不可確定收益，如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作為收入被算進投資者的還款能力的。
下面介紹壹個使用金融杠桿投資房地產的例子，為了使例子簡單化，首先假設投資者的收入為,000每年（稅前），每年的工資增長幅度為,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款的利息不變，永遠維持在7.6%上。
該投資者經過壹段時間的努力，擁有了0,000的存款，這時候他決定中止租房，開始為自己供壹套房子。付出0,000的首付。按照20%的首付計算，他可以買入0,000的房屋，貸款額度為0,000，每周還款額為1.76。現在適用於他的稅率計算公式為：taxpayable=2,58030%(60,000_25,000)=,080。所以他的凈收入為60,000_13,080=,920。所以他的周收入為2.3。減去每周的還款額度，剩余為902.3_651.76=0.54。因為有了自己的住所，所以每周的消費極大地降低了，假設為每周0，而且這位投資者為了減緩自己的還款壓力，將自己房屋的其他空余房間租了出去，每周假設可以收入0，那麽現在這位投資者的每周結余為0.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能，將每周的結余全部提前還款。
三年之後，該投資者的收入增長到,000，房產增值到了0,000。貸款的剩余為7,851.6（為了方便計算，忽略了復利的影響）。現在實際上的貸款比例為46.4%。雖然前面的文章我曾經說過，壹般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉，但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現（因為實際上貸款比例在貸款期限之內是壹直降低的）。所以現在該貸款人可以提出的現金額度為8,148.4。在這三年之內，該投資者的存款就這麽簡單地翻了壹番，而且房產那邊還有相當於存款的4,000，總***資產增值了2,148.4。而這三年的工資凈收入為7,060，每周0的支出，要扣除,600，如果不買房，每周要付出0的房租，所以實際上的支出在這三年之內應該是,800。如果不買房的情況，該投資者的資產增值為0,260。所以這三年內投資者的收益多了壹倍還多。
這時候，該投資者考慮使用房產現金化（轉貸款）所提出的7,851.6來投資另外壹所房產。現在他有兩個選擇，全款買房或者貸款買房，下面比較壹下兩種做法三年之後的不同。首先，該投資者還有壹個貸款在第壹個房子上，所以他的每周還款額為8.18。而現在該貸款人的每周工資凈收入為,023.46。所以現在他的賬面表示每周結余為5.28。因為第二所房屋是用來投資的，所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。
按照上面的說法，假設全款買房，那麽他可以買入0,000的房產。每周租金為0。該投資者每周的凈開銷依然為0，所有剩余資金用來提前還貸。三年之後的情況為，貸款剩余8,227.76。第壹套房產增值為0,000，第二套房產增值為2,000。考慮到房產折舊的問題，假設房產折舊為每年3%，也就是,000，這個是可以抵扣所得稅的，三年的應該繳稅的收入為2,800，扣除每年,000的折舊費用，最後得到5,800。納稅公式為：17,85040%(ordinaryincome_750,000)。因為該投資者的工資加上收入高於0,000，所以要交更多的稅。三年所有的稅額為,350。三年後的資產增值為：(740,000-620,000)(372,000-300,000)(496,000_418,227.76)=9,772.24。
假設現在該投資者選擇貸款買投資房，貸款比例為60%，那麽該投資者可以買入0,000的房產。貸款額為0,000。每周還款額為6.11,每周租金假設為0。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的，而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因為第二個房產是用來投資的，所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的，所以每年可以抵扣的收入為,700。三年的總***收入為69,00072,00075,000700523=5,200，稅本來應該壹***是,630，但是因為投資房屋成本的抵扣，實際上的稅收應該為,580，稅上面就少交了六萬多塊，實際上，這等於政府在幫投資者付壹部分投資房的貸款利息！按照原來假設，所有現金結余都被提前還入貸款。三年之後，總收入為325,200300523=2,000，稅收為,580，日常支出為,600。每周凈收入為75.77,每周總還貸額度為,541，結余為4。全部還入第壹個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值為740,000930,000=,670,000。第壹個房屋貸款上面還欠9,704.32，第二個房屋貸款上面還欠8,217.32，總凈資產為2,078.36。相對於第壹個三年，資產增值了9,929.96是上壹種情況資產增值的兩倍以上。
四、金融裏的杠桿是什麽？
金融裏的杠桿，就是指負債。
比如壹個企業，自有資金10億元，貸款和應付賬款等各類欠款是90億元，那麽總資產就是100億元，我們說，他的財務杠桿就是總資產÷自有資金=10倍。
可見，杠桿越高，企業經營的風險越大。如果壹個企業不借錢，都用企業主自己的錢來經營，那麽他的杠桿就是零。
再比如，買壹份標準的期貨合約，面值是1萬元，需要的保證金是1000元，理論上，投資者需要有壹萬元在這兒放著，預備合約的交割，但是如果他是個投機者，並且對趨勢看得很準，他就可以把多余的9000元再去買9份合約，就相當於用壹萬元撬動了十萬元的期貨合約，這種以小搏大的放大效果，就叫做”杠桿“，意即，以1倍資金，撬動10倍資產，這裏的杠桿率就是10。
供參考。