第二，鄉政府頒發的所謂小產權實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國家國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。
第三，是否是小產權房也很容易判斷:
1，我們說的商品房應該“五證”齊全，可以抵押，而小產權房不會在交易市場上備案和交易，也不能通過抵押貸款購買。
2.大產權的商品房用地是國有出讓性質（可以辦理《國有土地使用證》），小產權的大多是集體土地性質（不能辦理《國有土地使用證》）。
3.大產權房可以申請預售證，而小產權房是禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
4.大產權房可以網簽並在房管局備案，而小產權房不能在房管局備案。