1，我們說的商品房（大產權房）要有“五證”並且可以抵押，而小產權房不會在交易市場上備案和交易，也不能通過抵押貸款購買。
2.大產權的商品房用地是國有出讓性質（可以辦理《國有土地使用證》），小產權的大多是集體土地性質（不能辦理《國有土地使用證》）。
3、大產權房可以出預售證，而小產權房是禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。
4.大產權房可以網簽並在房管局備案，而小產權房不能在房管局備案。
5、大產權房可以支持銀行按揭貸款，而小產權房不能作為銀行按揭貸款。
第二，所謂“小產權”是指在農民集體土地上建造的房屋，沒有支付土地出讓金，其產權證不是由國家房屋管理部門頒發的，而是由鄉鎮政府或村政府頒發的，因此被稱為“鄉產權”，也稱為“小產權”。
第三，鄉政府頒發的所謂小產權實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國家國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。