出賣人所售項目有預售許可證或產權證的，買賣雙方約定付款為定金，買賣雙方未能就商品房買賣合同達成約定最終未能簽訂合同的，將沒收付款，定金不予退還。
這種約定違背了公平正義的原則，應該是強迫交易。在這種情況下，如果賣家拒絕退還定金，買家可以直接向法院提起訴訟。
什麽時候可以讓開發商退房？
有下列情形之壹的，開發商必須無條件退房。
壹是實測面積與合同約定面積的絕對誤差超過3%；
二是開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期；
第三，開發商變更規劃設計，影響房屋的結構形式、戶型、空間大小、朝向；
四是開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋(有故意隱瞞預售許可證行為的除外)；
五是開發商交付的房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的；
六是不能或無法按期辦理產權過戶；
七是購房者的貸款申請未獲批準，合同雙方無法就付款方式達成壹致；
第八，合同約定的其他退房條件出現時。
付了首付還能退房嗎？這個要具體分析。與開發商簽訂購房合同並支付購房定金後，不能隨意要求退房，否則要承擔高額違約金。因此，購房者在購買商品房時要謹慎，不要輕信開發商的承諾，輕易與開發商簽訂購房合同。