1、部分個人商業用房貸款虛假被開發商及關聯公司挪作他用；
2、部分借款人通過多種方式套貸，個別銀行和個別員工協助客戶套貸；
3、個別銀行辦理的個人經營貸款業務背景虛假，且部分資金已形成不良。客戶經理及復核人員在業務發起端，未有效識別貸款的真實性，導致貸款的準入就存在較大不確定風險。
不良貸款包括哪幾類
1、逾期貸款
逾期貸款是到了還款期限時還不能歸還的貸款，其中不包括板滯貸款和呆帳貸款。
2、呆滯貸款
呆滯貸款是指還款期限到期2年(含2年)以上還是不能歸還貸款，或者是還貸款日期還沒有到期但生產經營已經停止運營的。其中不包括呆帳貸款。
3、呆帳貸款
呆帳貸款是指貸款人和擔保人宣告破產，在進行清償後，未能還清的貸款;貸款人宣告失蹤或死亡，在期產業或遺產清償後沒有還清的貸款；貸款人在遇到重大災害和意外事故後，無力償還的貸款；在清理貸款人貸款抵押物、質物所得價值不足不能夠還清貸款時，經的國務院專案同意核銷的貸款。
法律依據：
《不良貸款認定暫行辦法 》
第十條
不良貸款必須按照規範的程序嚴格認定，以保證不良貸款數據的真實可靠。
第十壹條
商業銀行對不良貸款的認定應遵循“本級負責、分類認定、超限核準、歸口管理、檢查評價”的原則。
（壹）本級負責指本級直接經營的貸款，由本級認定並對本級認定的結果負最終責任；
（二）分類認定指對逾期貸款、呆滯貸款和呆賬貸款，按不同程序分別認定；
（三）超限核準指對超過本級認定權限的要報上級行核準，核準行行長對認定結果負最終責任；
（四）歸口管理指認定工作的組織實施，由信貸風險管理部門統壹負責；
（五）檢查評價指稽審部門應對不良貸款認定標準和程序的執行情況進行檢查和評價。