抵押包括兩個方面:壹是出賣人提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，並註銷抵押登記；二是買受人申請二手房貸款，並以所購房屋作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程是:
第壹步是賣方向銀行申請。
第二步:經銀行同意，銀行、買賣雙方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓房屋。賣方承諾優先償還銀行貸款，並授權銀行從其在銀行開立的賬戶中直接扣除尚未償還的貸款本息。買受人承諾在交易過程中將房款轉賬至出賣人在銀行開立的賬戶。
第三步:買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。
第四步:買家向銀行提交新的貸款申請。貸款金額可以是賣方的剩余貸款余額，也可以根據以下公式計算:
貸款金額=所購住房的市場價格×二手房貸款的百分比。
第五步:審批通過後，銀行與買方簽訂新的貸款合同和抵押合同，並出具同意貸款的承諾書。
第六步，買賣雙方辦理產權過戶手續。
第七，銀行和賣方去房地產管理部門註銷抵押登記，同時與買方申請新的抵押登記。
第八步:銀行向買方發放貸款，並根據買方的授權將貸款轉入賣方開立的賬戶，然後根據賣方的授權直接從該賬戶中扣除尚未償還的貸款本息，並終止原貸款合同。