1.賣家向銀行申請。
2.經銀行同意，銀行、買賣雙方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓房屋。出賣人承諾優先償還銀行貸款，並授權銀行從其在銀行開立的賬戶中直接扣收未償還的貸款本息。買受人承諾在交易時將房款匯入出賣人在銀行開立的賬戶。
3.買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。
4.買方向銀行提交新的貸款申請。貸款金額可以是賣方的剩余貸款余額，也可以按以下公式計算:貸款金額=所購房屋市場價×二手房貸款比例。
5.審批通過後，銀行與購房者簽訂新的貸款合同和抵押合同，並出具同意貸款的承諾函。
6.出賣人與買受人辦理產權過戶手續。
7.銀行和賣方去房產管理部門註銷抵押登記，同時和買方申請新的抵押登記。
8.銀行向買受人發放貸款，根據買受人的授權將貸款劃入出賣人開立的賬戶，然後根據出賣人的授權直接從該賬戶中扣收尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
請參考容聯葉巍提供的以上答案。