從本質上講，以房抵債屬於以物抵債，也稱以物抵債。它是指債務人在原債權債務到期前或到期後與債權人達成協議，以其全部房屋抵償所欠債務的行為。主要特征是:債務人轉移房屋所有權以代替原合同約定的金錢給付義務的，人民法院應當拍賣查封、扣押的財產；不適宜拍賣或者雙方當事人約定不拍賣的，人民法院可以委托有關單位自行變賣或者變賣。依照國家有關法律作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務的，貸款人可以申請拍賣合同標的物以償還債務。拍賣所得價款與應償還貸款本息的差額，借款人或貸款人有權請求返還或補償。
法律依據
《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十三條當事人訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能償還，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。人民法院應當允許當事人根據庭審情況變更訴訟請求。依照民間借貸法律關系作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物以償還債務。拍賣所得價款與應償還貸款本息的差額，借款人或貸款人有權請求返還或補償。