1、土地性質不同：村證是集體用地。市證是國有土地。
2、房屋性質不同：村證只能由本村村民用於自住，不能在市場上自由買賣。市證是商品房，有房產證，可自由買賣。
3、權益不同：村證沒有房產證，不能用於銀行抵押貸款，也不能用公積金來購買。市證有房產證，可以用於抵押、貸款，部分也可以用公積金購買。