根據國際清算銀行的統計數據，在過去的50年裏，澳大利亞房地產壹直是世界上投資回報最好的資產之壹。均價上漲了60多倍，壹直處於上漲周期，連續三年沒有下跌。
然而，從2018開始，情況發生了明顯的變化。根據不同機構的估計，去年澳大利亞房地產平均價格下跌了約5-6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。根據中國海外房地產平臺juwai.com提供的數據，2018年澳大利亞的咨詢量下降了20%。juwai.com董事總經理兼首席執行官Carrie Law在接受《中國經營報》采訪時表示，由於壹系列政策限制，買家對澳大利亞房地產的投資低於實際市場需求。
澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的調整期，那麽當地的房地產是否仍然值得投資？
資料來源:澳大利亞統計局
限購政策的收緊導致房價暴跌。
2008年金融危機後，大量的海外熱錢流入推動了澳大利亞房價的飆升，從2011到2017，年均漲幅約為8-9%。以房價最高的悉尼為例。當地房價中位數壹度接近1萬澳元（最新匯率:1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局的數據顯示，悉尼的平均年薪不到9萬澳元。
為了抑制失控的房價，降低家庭高負債帶來的信用風險，澳大利亞近年來實施了多項調控政策，如提高首付標準和貸款審批門檻等。此外，由於20%的買家來自海外，海外買家成為監管政策的首要目標。
根據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據，悉尼、新南威爾士州和維多利亞州的墨爾本是最受海外買家歡迎的城市。同時，這兩個州對海外投資者的限制最多。
在新南威爾士州，外國買家的印花稅是本地買家的兩倍，達到8%。此外，外國業主的年土地稅附加費已從0.75%提高到2%。維多利亞州的情況類似。外國買家的印花稅為7%，而本地買家的印花稅僅為3%。不僅如此，在2065438+2007年5月，澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果所投資的房產每年空置或出租時間少於6個月，則需要每年向政府支付5000澳元的費用。
壹系列針對外國投資者的“限購”政策確實起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，外國投資者在住房市場的申請數量減少了三分之二，只有13198宗，而2016年同期為40149宗。與此同時，2017年外國住宅房地產投資總額同比下降超過65%。
外國資本流入的減少有效地減少了房地產泡沫，但也使投資者對澳大利亞房地產市場的信心降至谷底。根據澳大利亞房地產行業協會和ANZ銀行6月份發布的5438+0調查顯示，2019年第壹季度房地產行業的整體信心指數下降了15.5點，為2013年9月以來的最低水平。
與此同時，澳大利亞的房地產價格也出現了下跌。根據不同機構的估計，澳大利亞的房地產價格在2018年平均下降了約5-6%，而悉尼和墨爾本的房地產價值加起來超過了該國所有其他城市的總和，去年甚至下降了10%。從交易量來看，根據住房行業協會（HIA）的數據，去年6月5438+2月澳洲新建住宅的交易量也環比下降6.7%至僅4622套，為2006年5438+0以來的最低水平。
資料來源:HIA住房行業協會
2019:逢低買入？還是觀望？
惠譽評級在2019年6月中旬發布的2019年全球房地產展望報告中表示，澳大利亞房地產將進壹步下降，但降幅將略慢於2018年，約為5%；悉尼和墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅可能達到兩位數。然而，考慮到澳大利亞仍然穩定的GDP增長率和強勁的移民凈流入，該國低迷的房地產市場將在2020年有所改善。
今年6月5438+10月的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic發布的最新數據顯示，澳大利亞住房市場持續低迷，全國平均住宅價格環比下降1.0%，較2017年6月的峰值下降6.1%。
AMP資本投資公司首席經濟學家謝恩·奧利弗也持相同觀點。他認為，房價將進壹步下跌，直到2020年，或比最高價低20%。但是，他不認為房地產會完全崩潰，因為這種回調主要是由於監管機構的監管政策引起的，而不是由加息或經濟衰退引起的，並且監管政策可能會隨著政府的更叠而改變。
事實上，面對房價下跌，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年，在6月5438+2月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，將從2065438年6月+10月1日起取消對提高貸款標準的銀行的限制，並表示這壹政策作為2017年的臨時限制措施“已經實現了目標”。澳大利亞儲備銀行副主席德貝爾（Guy Debel）也警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能會嚇跑借款人，對經濟產生負面影響。
此外，雖然當地的房價暫時沒有回暖的跡象，但租金收益率不降反升，即租售比仍在上升，這也從壹個側面反映出當地的住房市場並沒有看起來那麽“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，高於2017年的3.6%。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，均同比上升。
其他有利因素包括，根據澳大利亞儲備銀行的預測，2018年和2019年的經濟增長率均在3%以上，高於2017年的2.2%。與此同時，住房貸款利率保持在較低水平。2018年9月住房貸款平均標準浮動利率為5.3%，平均貼現浮動利率為4.55%，與2017年同期基本持平。
來源:世界銀行
羅告訴第壹財經，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國。盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤數量同比下降，但澳大利亞仍然是中國買家投資海外房地產最熱門的國家之壹，尤其是在2018年第四季度，中國買家的詢盤數量已經開始明顯回升。
她認為，由於壹系列政策限制，買家對澳大利亞房地產的投資低於市場實際需求。“中國買家的巨大需求就像被大壩堵住的水壹樣，”她說。壹旦澳大利亞放松對海外投資者的限制，長期積累的需求將迅速爆發。