深圳二手房新政對二手房市場有影響。
深圳二手房新政對二手房市場有影響。
8月1日起，新版二手房合同在我市正式上線，這無疑將有效遏制買賣雙方通過“陰陽合同”逃稅、中介機構“吃差價”的行為。隨著政府部門對房地產市場調控力度的加大，房地產市場發生了哪些變化？新版二手房合同會對二手房市場產生什麽影響？本報記者暗訪了多家房產中介，揭秘了市場中介、消費者和相關專家的反應。希望能為讀者了解我市二手房市場走勢提供參考。
“最近來這裏買房的人少了，壹般都是直接問價格。相比之下，放盤的業主明顯增多，但房價與前期基本持平，有些好房子甚至還略有上漲。”近日，記者在羅湖、福田的多家房產中介聽到業務員對二手房市場的描述。事實上，從7月份開始，我市二手房交易量明顯下降，而從8月份1開始，2007版《深圳市二手房預約銷售及中介服務合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式投入使用，使得二手房市場觀望風日益濃厚。
對於很多業主和購房者來說，新版二手房合同是壹道心理坎。“雖然新合同表面上只是打擊‘陰陽合同’、規範二手房交易的法律工具，但它為政府依據評估價征收個人所得稅提供了技術支持。後續政策的不確定性使得二手房交易放緩。”知情人說。
中介機構更願意執行新版合同。
近日，記者以購房者身份前往我市多家房產中介暗訪，發現大部分中介都按照新合同中的相關資金介紹了房源。
以前在房產中介面前只宣傳名字、面積、總價、朝向、裝修等等。記者在采訪壹些中介機構時發現，由於配套新版合同中新增內容，其廣告中增加了學位、房產戶口、銷售單價、土地使用年限等內容，每條廣告中都增加了市物價局的投訴電話。百年房產公司華強北分公司的中介告訴記者，以往合同中對房產的描述都很籠統，往往貨不對板，導致買賣雙方產生糾紛。新版合同非常規範地描述了房產的狀況，包括房產的裝修、房屋內的家具和家用電器等。，這些都寫進了合同，對中介和賣方更有約束力，對買方更有保護。
國土等部門相關人士表示，長期以來，二手房市場中介公司暴利、買賣雙方避稅、添加“霸王條款”、設置“合同陷阱”、簽訂“陰陽合同”等現象屢見不鮮。二手房新合同的出臺，是為了防止中介在買賣雙方不知情的情況下“吃差價”，防止通過“陰陽合同”偷稅漏稅。
記者在多家房產中介以“逃稅”為名詢問能否簽訂“陰陽合同”，得到的回答都是“很難”。現在二手房交易過戶必須由中介公司通過“深圳二手房網上交易系統”打印，其他任何打印或手寫的合同都不允許繼續使用。“關鍵是‘陰陽合同’不會保護買賣雙方的利益，我們的經營風險也會增加。”壹位置業顧問這樣告訴記者。
買方有更多討價還價的空間。
“現在這項業務遠不如幾個月前受歡迎。這種情況是從7月初開始的。在過去的兩個月裏，我們甚至只出售了幾個鋪面的租賃項目。大多數買家只是來問個價就走了。”最近的壹個晚上，在京新花園景泰市場的壹家房產中介前，幾個業務員在店外等著。有人在廣告欄前駐足，立刻上前詢問買房意向。大部分只是遞了壹張名片。
由於成交稀少，部分房產中介表示在交易中會采用新版二手房合同。“但是我們到現在都沒有打印出新版的合同，沒有交易就簽不了合同。”
世華地產最新成交統計數據顯示，7月份我市二手房成交量出現回落，比6月份下降50%左右。各區中跌幅最大的南山下降了64%，最低的羅湖區也下降了30%。中原地產南山區統計數據顯示，7月二手房成交量比6月下降40%。
對於二手房交易量的下滑，業內人士認為，首先，深圳房價10個月來壹直在攀升，尤其是經過上半年的暴漲，買家減少，市場轉冷。另壹個重要因素是，面對樓市過熱，政府出臺了壹系列不確定預期，包括整頓房地產市場秩序、限制外來投資者購房、規範商品房銷售、激活新版二手房合同、發布2007年深圳市住房建設計劃、中央加息、降低利息稅、收緊信貸等。從行政、信貸到稅收，二手房市場進入整體觀望期。
“樓市處於觀望期，買方有議價空間。這個時候可以和賣家協商，爭取對方更便宜的出手。”房產中介業務員李先生鼓勵記者看盤，買房。同時，他表示，目前議價空間較大的100平米、三房以下的房子更難議價，但品牌樓盤或120平米、四房以上的房子更難議價。“很多投資者買的房子都賣光了。如果沒有達到他們心目中的利潤率，他們不會急於擺脫他們。他們也在觀望。”李先生說。
市場是否出現“拐點”還有待檢驗。
新版二手房合同實施後，政府壹系列調控措施積累效應，對評估價基礎上征收20%個人所得稅等更嚴格政策的不確定性預期，使得二手房乃至整個樓市成交量下滑。有業內人士表示，深圳樓市的“拐點”已經到來。此時，中原、世華發布的市場報告稱，7月新房、二手房成交價格比6月下降5.8%、3.6%，似乎印證了“拐點”。
然而，記者在各大房產中介采訪時，卻看到了另壹個有趣的現象:幾乎有三四家中介店鋪掛出了“招聘”的招牌，招聘對象主要是分店經理和置業顧問。
由於成交量下降，樓市出現“拐點”，銷售隊伍還在擴大嗎？壹位中介道出了其中的玄機:“前期樓市大漲，中介公司都是暴利，淡季支撐成本沒有問題。關鍵是我們還是看好觀望期過後的樓市反彈。雖然上半年不太可能有這麽大的漲幅，但是成交量的回升肯定是沒有問題的。因此公司管理層采取增員備戰的策略。”
據業內人士透露，如果樓市真的有降價，不能說幾家中介報價降了就全城降了。它有數據統計模型，統計科學規範，需要系統統計城市所有建築。目前還不能確定說“深圳樓市全線降價”。而且3%-5%的價格跌幅和前期兩位數的漲幅不可同日而語，只能理解為“觀望期樓市價格小幅波動”。
專家指出，在目前的房價下，投機風險很大。同時，政府調控樓市的手段也越來越成熟。二手房新合同等政策的出臺，表明政府可以及時靈活運用行政、稅收、信貸等調控手段。從根本上說，只有增加生產領域的住房供應，打擊流通領域的暴利和投機行為，才能贏得樓市的健康發展。
小型房地產代理商面臨生存危機。
截至今日，新版深圳二手房合同示範文本已使用10天。記者連日來走訪多家中介公司了解到，新版合同的開放對二手房市場產生了壹定影響。幾乎所有受訪的中介都出現了成交量萎縮的情況，有的中介公司甚至沒有成交。
店主急於降低價格。
“新合同推出以來，公司的二手房交易業務幾乎停止了。”福田區景田北壹家中介公司的業務人員告訴記者，在平時，這個時候已經做了十幾單生意。中介說，幾乎所有同行都面臨同樣的問題。
這壹說法得到了記者從其他中介公司的證實。羅湖區北鬥路某中介公司負責人黃先生說，壹個多星期以來，公司壹直成交。“成交量大幅減少，大部分購房者因為擔心政策不明朗，普遍保持觀望態度，壹直不願出手。”黃先生分析，8月份以來，很多看房客都堅持觀望態度，而部分投資者面對少量客戶不敢貿然投資。受買家影響，部分賣家不願意放盤。“很多賣家認為，目前市場不樂觀，即使放開，價格也不會理想。”
記者了解到，大部分賣家都在觀望，也有賣家要求降價。前幾天，黃先生的壹個賣家客戶在掛出報價後，主動降價三次，最終價格比原來低了近20萬元。盡管如此，還是沒有成交。黃先生說，也有壹些客戶像這樣降價銷售，但總量不大。降價的原因主要是出於對市場的恐慌和對未來市場的不確定性，其個人實力還達不到長期與市場“抗衡”的地步，所以希望盡快降價減負。“雖然有些賣家願意稍微調整價格，但還是吸引不了買家。這只是個別賣家的行為，並不能強力帶動整個市場。所以目前市場價格變化不大。”
壹些中介遭遇經營危機。
某大型中介公司高級經理何先生在談到新版合同時表示，合同的出臺確實對二手房市場產生了很大影響。除了有效抑制“陰陽合同”的使用，規範二手房市場，隨著壹系列政策的出臺，目前市場已經開始停滯。“短期來看，會影響市場成交量；長期來看，隨著更多賣家成本的增加，估計再過幾個月，會對深圳整體房價產生壹定影響。”
何先生告訴記者，如果目前的市場狀況持續下去，三個月之內，壹半的中介公司將面臨倒閉的危險。據何先生介紹，深圳有上百家中介公司，加上各個品牌的分公司，隊伍更大了。壹般每個分公司的費用在65438萬元到20萬元之間。如果長期沒有收入，公司將面臨虧損。有實力的中介公司可以勉強生存，但是壹些小的中介公司很可能幾個月沒有收入就倒閉了。
“如果中介公司面臨破產，可能會給行業帶來很多不可預知的問題。”何先生說，深圳的中介市場壹直缺乏規範的管理。不僅中介公司多，壹些中介公司還存在不規範的操作和流程，影響客戶對中介服務的印象，影響整個中介市場的健康可持續發展。記者了解到，新版合同的發放也是有針對性的，有些操作不規範，年審不夠(如列入房協黑名單的中介機構)，不允許使用新版合同。
據悉，如果沒有新版合同，壹些不規範的中介也不會輕易“妥協”。對策就是花錢買其他中介的合同，委托這個中介完成交易。何先生說，正是因為壹些不正規中介的存在，當市場不好，需要花很多錢長期維持生計的時候，這些中介或其業務人員沒有足夠的實力承擔風險，就會采取壹些極端的手段，比如前幾年攜款潛逃。“對於這些不規範的中介，還是有漏洞可以鉆的。很難預測他們在非常時期會不會做出不理智的事情。”
鼓勵賣方調整價格和租金。
雖然二手房交易量嚴重萎縮，市場處於停滯狀態，但是很多中介公司還是積極面對，想盡辦法維護市場，盡可能的刺激壹些消費和交易。
記者在采訪中了解到，針對目前的市場情況，壹些中介機構近日專門召開會議，及時做出相關調整。有些中介公司要求業務人員多和賣家溝通，鼓勵他們多放。“有些業主雖然總是關註樓盤情況，了解相關政策變化，但只知道壹些表面的東西，在具體規則、買賣雙方的影響力、市場的相關變化等方面都不如專業中介。所以我們希望能通過多和業主溝通，多做思想工作，大力宣傳相關政策，來推動和鼓勵更多業主出售。”壹家中介的負責人說。
實踐中，壹些中介在業主關於出售的思想工作不可行或者效果不理想的情況下，鼓勵賣家由賣轉租。業內人士分析，按照目前的情況，如果買賣雙方都持觀望態度，拖延交易，對雙方都沒有好處。對於壹部分買房自住的住房客戶來說，住房問題仍然沒有解決；對於賣方來說，房源供應的壓力和成本也在增加。選擇這個時間段放租，既能解決賣方的部分成本，滿足買方的住房需求，又能適度刺激二手房市場的活躍度。
二手房的興起:
二手房開發思路決定了向股票交易轉變的預期
中國房地產信息網
來自北京的數據顯示，今年上半年二手房總成交量達到2.58萬套，高於去年全年。此外，隨著下半年“金九(月)、銀十(月)”傳統壹手房銷售旺季的到來，大量需要“以舊換新”和“升級住宅”的業主將會把手中的二手房套現購買新房，從而進壹步增加房源的市場供應量，大大緩解市場供不應求的局面。壹轉身就不用猶豫了。
二手房開發思路的確定
7月底，北京市發改委主任丁向陽在向市人大常委會作報告時宣布了壹系列重要新政:今年下半年，北京將調整房地產市場結構。具體措施包括:擴大二手房市場規模，加強交易政策和指導信息發布，探索二手房收購、收儲、交割等措施；加強市場監測分析，積極引導房地產產品結構調整，重點發展中檔住房。這份開發報告雖然沒有給出進壹步的具體手段和操作細節，但體現了北京市政府在收回大量土地的同時，將走內涵式房地產開發之路的思路。分析主流資金的真實目的，尋找最佳盈利機會！)
中央產房繼續大量上市。
經過上半年市場的洗禮，鏈家寶業的專業人士預測，下半年二手房市場在交易量繼續增加的同時，將呈現以下兩個特點:壹是集中產的持續放量會對市場產生暫時的沖擊，二手商品房和公租房是主要力量。統計數據顯示，截至7月29日，已查封的交割房數量已超過2350家，交割房數量正以每月15%的速度遞增。按照這個趨勢，預計下半年交房數量會進壹步增加，二手房交易的產權結構會在短時間內發生變化，對二手商品房和已購公房的交易會產生影響。但影響只是暫時的，二手商品房成交比例會繼續提高，大量已購公房仍是支撐二手房市場的有效力量；第二，價格還是會有波動，但最終會理性回歸。上半年二手房市場供需動態變化主要是受宏觀經濟政策、環境和市場預期的影響。這種影響在下半年仍將持續，下半年仍存在政策和市場震蕩等不確定性。但這不會對市場供求的真實容量產生持久影響，而且由於宏觀政策和形勢及其影響的逐漸明朗，市場預期也會發生變化和回落，引導二手房市場向更加成熟穩定的方向發展，使二手房交易價格趨於穩定。
從增量交易到存量交易的預期轉換
采訪中，多家經紀公司負責人表示，今年二手房買賣仍處於平穩增長階段，全年成交量應達到5萬套左右。未來兩年將是二手房銷售的高峰期。同時希望今年下半年，政府能出臺壹些針對房地產二級市場的利好政策。比如，進壹步簡化產權過戶手續、加快過戶速度，減免二手房交易契稅，支持和鼓勵人們“賣舊買新”、“升級置業”，支持實力強、信譽好的大型品牌經紀機構。
我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉特別強調，根據成熟市場的發展規律，北京未來房地產市場的主要交易形式將是二手房買賣、房屋租賃及相關金融服務。在發達國家的成熟市場，每年壹手房和二手房的成交比例約為1:8或1:9，而北京去年壹手房和二手房的成交比例為8:1。從8∶1到1∶8，北京的房產交易模式必然會發生從增量交易到存量交易的巨大變化。因此，適時大力推動北京二手房市場的發展，是完成上述重大轉變的當務之急。