最近，有不少購房者問到，二套房到底是如何界定的，怎麽有的人說是“認房不認貸”，有的人又說是“認貸不認房”？
經過幾輪政策的調整，公積金到底如何認定二套房？二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區別？專家提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在壹定差異，公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。
案例分析：
吳女士曾經貸款買過壹次房子，貸款已經結清，房子也並未賣出。公積金貸款政策調過之後，吳女士曾經咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。
當時，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優惠政策。
因為單位公積金繳存壹直沒有斷，吳女士想使用公積金再次購房，並且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心後發現，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多只能貸款80萬元，首付比例最低30%。
通過咨詢專家後，吳女士了解到：
目前商業貸款執行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房。
如果購房人名下有壹套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為25%。
與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標準為“認房不認貸”。對於名下有壹套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房，首付比例為30%。去2015年9月1日起部分城市已調整為20%。
相關知識：
“認房不認貸”、“認貸不認房”究竟是個什麽鬼？
“認房不認貸”：是指只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有壹套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。
“認貸不認房”：是指新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。
“認房不認貸”和“認貸不認房”是為了規定什麽是二套房而提出的比較通俗易記的說法。
按照當前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平的，再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。
所購房產是首套房還是二套房，會影響到購房人所交的首付比例，和執行的信貸政策。雖然國家有統壹的規定，但是不同的城市在執行時也會根據自身城市的特點，對首付的比例有所調整。
最新首套房二套房首付比例是多少？
算首套房的情況：
1、貸款買過壹套房，商業貸款已結清，再貸款買房；
2、全款買過壹套房，貸款買房；
3、全款買過壹套房，賣掉了，房屋登記也查不到房產，再貸款買房；
4、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件，銀行盡職調查核實購房人已有壹套住房的，再貸款買房；
5、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全部已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明；
6、個人名下有壹套房商業貸款已還清，另壹套是公積金貸款也已還清，再申請商業貸款買房；
7、夫妻兩人，壹方婚前有房但無貸款記錄，另壹方婚前有貸款記錄但名下無房，婚後買房申請貸款；
8、貸款買過二套以上房產，後來全部賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統裏能查到貸款記錄，再貸款買房。
算二套房的情況：
1、貸款買過壹套房，商業貸款未結清，再貸款買房；
2、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，壹套已還清，壹套未還清，再貸款買房；
3、夫妻兩個，壹方婚前買房使用商業貸款，另壹方婚前購房使用公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義***同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人的償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，如果存在貸款未還清的狀況，算二套房。
（以上回答發布於2016-05-23，當前相關購房政策請以實際為準）
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