我們總結壹下理財生涯中房地產規劃的合理安排:
1.如果可以貸款，貸款多長時間合適，需要提前還款嗎？
我先舉個例子:地點坐標:北京，首付30%，公積金和商業貸款混合貸款，公積金:4.05%，商業貸款:6.15%，公積金貸款1.2萬，商業貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年等額本息的總利息是421.5萬，平均資本的利息是3321萬。該死，銀行收了我們這麽多利息。
但是我們設身處地地為他人著想。只要投資利息大於6.15%，如果主流P2P平臺是10%，那麽如果投資收益大於10%而不是歸還銀行的錢，我們的資金將產生3.85%的額外利息，這比我們目前的壹年期定期存款要高。妳認為值得嗎？
建議:
如果妳借的時間最長，妳可以借30年，妳可以借30年。如果妳能找到每年高於6.15%的投資，妳就不用擔心償還銀行貸款。
提前還款要看妳要不要用銀行的錢投資？妳有權自由選擇。
2.等額本金和利息或平均資本
首先，我們從銀行按揭還款的角度分析平均資本和等額本息。
等額本金的還款方式和等額本息的還款方式是壹樣的，但是利息支出會高很多，上圖大家應該都看到了。所以，如果妳選擇等額本息的還款方式，妳會覺得自己損失很大。
但事實真的是這樣嗎？
那
無論是等額本息還是等額本金還款，利息的計算方法都是將您所借銀行的本金余額乘以相應的月利率（約定年化利率/12個月）來計算您自己的月利息。
償還銀行利息。換句話說，兩種不同還款方式的利率水平實際上是相同的。之所以計算的利息不壹樣，其實是因為妳在不同月份借的本金不壹樣。借入本金
更多，更多的利息要支付；如果妳借更少的本金，妳將不得不支付更少的利息。
例如:
如果貸款為1萬，分20年還清，年利率為6.15%，則月利率為0.5125%。
假設平均資本，每月還款本金為:1萬/240個月，即每月4167元；
（1）首月還款利息為:1萬*0.5125%=5125元，因此首月實際還款金額為4167+5125=9625元。
（2）第二個月剩余本金為1萬-4167=995833元，那麽第二個月需要償還的利息為995833 * 0.5125% = 5103.64元，第二個月實際還款金額為46564元。
以此類推，未來20年平均資本將償還約65，438+0，665，438+0.7百萬元，並支付總計665，438+0.7百萬元的利息。
2.如果本息相等，貸款為654.38+0萬元，分20年還清，年利率為6.15%，月利率為0.5125%，則每月還款額（包括本金和利息）為72.51.12元。
（1）第壹個月計算的利息也是5125元，第壹個月只還了本金7251.12-5125 = 2126.5438+02元；
（2）第二個月的利息計算基礎是上月的本金余額，即1萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應付利息為5114.10元，即第二個。
以此類推，等額本息，20年還款總額約為654.38+0.74萬元，利息總額為74萬元。
通過以上計算，我們是否可以看出兩種不同的還款方式是公平的？不存在利用損失的問題，哪個更劃算。
與等額本息相比，平均資本每月都有壹部分提前還款，因為上個月的還款金額大於等額本息的還款金額，這減少了本金余額，自然占用的利息也更少。
事實上，如果不選擇平均資本的方式，而是在有錢時進行大量提前還款，效果是相似的。妳的最終利率高是因為妳每個月占用了更多的銀行本金，而不是因為銀行旨在賺取更多的利息。
因此，如果您的初始資金不太緊張，可以選擇平均資本法來減少所有利息支出；如果前期資金緊張，可以選擇等額本息的方式，這樣雖然前期利息支出多，但資金壓力會小壹些。
在資金充裕的情況下，適當提前還款也可以達到減少利息支出的效果。
平均資本支付的利息較少，但初始還款壓力較大；等額本息的月還款額相同，但利息略高。
從銀行借錢，只要投資利息高於銀行利息，我們實際上就賺到了剩余的錢。個人傾向於等額本息，投資收益大於銀行利息，性價比高，所以相當於用銀行的錢進行投資。
另外:如果網貸平臺等額本息還款，投資者實際收益如何？用10000元投資壹個項目12個月，年化收益為12%。壹年後妳的本金和利息總額是多少？
壹年後還款為10661，實際年化率為6.61%。目前我們更智能平臺的項目壹個月年化率高達16%，每月再投資收益翻倍，基礎值遠高於商業貸款的6.15%。
結論:
建議選擇等額本息的還款方式。第壹個原因是買房前期已經拿出大量現金，還款前期還款壓力大，平均資金中有很多還款值。隨著生活水平的提高，可支配現金將更加充裕。這時，提前還款或投資會更容易。
第三，全款買還是貸款買，貸款多少合適？
抵押
這個問題相對容易回答。當然，這是貸款。用銀行的錢不是很有趣嗎？如果妳是土豪，請隨意。真的沒有現金的空間。買房玩我就不多說了。
建議:
貸款買房，可以用公積金貸款買房。是的，近年來公積金政策不斷放寬。可以買房也可以租房。對買房最有利的是貸款上限從80萬提高到654.38+0.2萬。如果妳有壹套大房子，貸款也可以是公積金和商業貸款的混合。是不是很人性化？
目前公積金貸款利率為4.05%，商業貸款也是6%推出。隨著商業貸款利率的提高，在城市的不同地區會有小幅折扣。
貸款，個人建議是按要求付首付，就可以了，後面會詳細分析。
4.什麽樣的人適合提前還款vs不提前還款？
三種類型的預付款:
1.傳統保守黨:錢只存銀行的朋友，不做任何投資，不學習，不了解，不想承擔任何風險，仍然提前償還，以便做出更實際和明智的選擇。
2.不想承擔任何責任，覺得欠錢有負擔，心裏壓力很大的朋友們，為了妳更好的睡眠質量，請償還他們。
3.這種朋友是專家，償還房子的錢，並把沒有貸款的房子帶到銀行進行抵押貸款。和妳相比，肯定有非常可靠的投資渠道，而且肯定比按揭貸款的利率高。如果妳身邊有這樣的朋友，請關註，請抱大腿，土豪，帶多多君壹起玩。
不推薦的預付款類型:
1.公積金貸款、商業貸款三折八折，公積金貸款利率只有4.05%。您已經對余額寶進行了平面投資，因此您可以以如此低的成本獲得樂趣。
（以上回答發布於2015-12-07。目前的購房政策請以實際情況為準。)
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