房地產是壹個比較特殊的產品。屬於房地產。不僅可以給自己用，也可以給別人用。但是，這兩種方式都沒有發揮出房地產的最大價值。既然是房地產，而且現在房價高，那就意味著買壹套房可能會花光自己所有的錢，花光自己所有的積蓄，必然導致現金流緊張。
房地產作為壹種高價值的商品，在通過抵押獲得貸款方面起著非常重要的作用。因為是“房地產”，所以對銀行來說相對安全。如果不能還貸，可以把房子拿走拍賣，比信用貸款不良的可能性小很多，所以利率相對優惠。
對於已經還清房貸，並且已經擁有相關產權的房產，可以直接申請按揭貸款，手續也比較簡單。
首先是找相應的貸款銀行申請，主要是提交貸款銀行要求的壹些材料，比如身份證、戶口本、婚姻狀況、房產、收入證明、銀行流水、貸款用途等等。這些材料主要是銀行用來判斷妳的身份信息、資產和還款能力。妳提交材料後不會馬上得到結果，需要幾個工作日。這期間可能會有銀行工作人員打電話給妳核實相關貸款信息。
獲批後，正式貸款流程開始。通常是銀行指定的房地產評估機構先對房產進行評估，再確認貸款金額。壹般來說，房產的估價可能會低於市場價，因為房產評估壹般不看裝修，新舊，是不是學位房，只根據面積，地理位置，周圍均價來評估。如果評估的房價是654.38+0萬，那麽能拿到的貸款大概是60到70萬，銀行不會把評估價100%借給妳，也是為了控制風險。房產價格評估還有手續費(按房產價值比例)，由出借人先行墊付。不管最後貸款有沒有拿到，評估壹次就需要還。
在對房價進行評估並確認貸款金額後，可以與銀行簽訂貸款合同，然後辦理房產抵押手續，即在產權中心將抵押房產的產權過戶到相應的貸款銀行。辦理後壹般需要等待壹段時間，壹般在壹個月之內，銀行內部流程完成後，銀行會把錢放款到指定賬戶。
整個過程有兩個地方需要特別註意。第壹，關於貸款用途，銀行明確規定，貸款獲得的資金不能用於炒股、買房等投資活動，主要用於消費，如裝修、購物、旅遊、留學等。如果不能按要求提供銀行需要的貸款用途，就無法獲得貸款。如果妳買的房子正好是裝修過的，而且妳和裝修公司簽了合同，那麽這個可以作為貸款用途聲明。也許妳已經攢夠了裝修的錢，但是妳仍然可以利用這個機會去借錢，把原本省下來的裝修錢用於其他投資。畢竟按揭貸款的利率通常比較低。如果實在無法提供貸款用途說明，只能請第三方中介為妳出具，但這是建立在貸款金額壹定比例的基礎上的。
第二，關於貸款賬戶，銀行壹般不會直接向貸款人自己的賬戶發放貸款，而是向與貸款用途相關的第三方賬戶發放。比如妳申請裝修貸款，貸款批下來後會發放到和妳簽合同的裝修公司的賬戶上。有些貸款是比較低的，也可能是直接打到貸款人自己的賬戶上。
那麽現在還在還房貸的房產可以申請按揭貸款嗎？這裏面有幾種情況。第壹種是很多貸款都還完了，可以采取提前還款的方式贖回房產，然後申請按揭。比如某房產，價值1萬，原來貸款了70萬，已經還了50萬，還有20萬沒還。這時候可以向銀行申請提前還貸，還可以賠20萬把房產證拿出來。這時候可以申請按揭貸款，這樣可以再貸70萬，除了提前還的20萬，還可以再加50萬。
第二是雖然很多貸款沒還，但房產短時間內升值不錯，所以也可以贖回抵押。比如，還是壹套房產，原值654.38+0萬，貸款70萬，只還了654.38+0萬本金，還有60萬本金沒還，但是房產經過評估已經升值到654.38+0.5萬。這時候妳也可以向銀行申請提前還貸，也可以損失60萬本金把房產證拿出來，然後申請按揭貸款。這樣妳可以再貸654.38+0萬，除了提前還的60萬，還可以再加40萬。
從上面的介紹可以看出，如果妳想為還在還房貸的房產申請按揭貸款，相對於沒有房貸的房產，有壹個贖回操作。這裏會有幾筆額外的費用。壹是用於提前還貸的資金。如果這筆錢是別人或者擔保公司借的，會產生壹定的費用，而且可能不低。其次，很多銀行對提前還貸有限制。如果他們在壹定期限內提前還貸，需要支付罰息。再次，原房貸利率可能不止10%的折扣。房產抵押後，利率可能不打折但可能上浮20%以上，所以借貸成本會高很多。
所以，要提前計算好是否申請按揭貸款來獲得壹筆錢，尤其是選擇提前還貸，然後在有資金的情況下再按揭貸款。如果不能貸出更多的資金，那就很不劃算了。
那麽房產抵押給銀行獲得貸款後，誰擁有使用權呢？妳把它留給銀行了嗎？答案是否定的，使用權還是屬於貸款人的，就是妳把房產抵押給銀行，得到了壹筆錢。妳仍然可以住在抵押的房子裏或者繼續出租來獲得租金。在還貸期間，房產升值。只要妳還了貸款，房子還是妳的，還能享受房產升值。
綜上所述，我們可以看到，將購買的房產進行抵押以獲得資金，是充分發揮房產價值的壹種方式。壹方面可以獲得相當數量的流動資金，滿足消費和經營的需要。另壹方面，我們可以繼續居住和出租房產並保留使用權，同時仍然受益於房產的升值。
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