全球大流行病破壞了世界秩序，2020年第二季度美國經濟遭受了自大蕭條以來最嚴重的打擊。除了電商行業之外，幾乎所有的行業都駛入了暗黑的隧道。
美國的房地產市場在春季也曾短暫地陷入停滯。在2020年3月，由於普遍實施的居家令和陡增的失業率，房地產市場看起來將會急劇下跌。
但美國的住宅房地產市場卻出人意料地顯示出強大的彈性。到目前為止，房地產行業對美國的經濟復蘇起到了很大的支撐作用，已成為經濟的支柱。
不僅如此，在疫情的橫行肆虐之下，2020年的美國房地產市場竟然成為了破紀錄的壹年。根據Zillow的數據，2020年***售出564萬套住房，比2019年增長5.6%。
而且，去年12月，美國普通住宅均價266,104美元，同比上漲8.4%(增幅約合20,587美元)。所有主要市場的房價都在繼續上漲。
根據經濟學家和市場觀察人士的說法，房屋價值正以壹代人以來最快的速度增長，並且，2021年沒有任何放緩的跡象。
盡管數以百萬計的人被解雇或暫時休假，但這並沒有阻止全國範圍內的購房熱。買家必須比往常更快地出手，才能購得他們的夢想之家。
因此，美國目前房地產市場出現了自2005年史無前例的房地產繁榮達到頂峰以來的最高銷售增長速度。
不過，那次擴張是由次級抵押貸款市場上的低質貸款推動的，而當前的房地產繁榮則是由強烈的需求和創紀錄低點的抵押貸款利率推動的。這兩個因素都是由冠狀病毒大流行驅動。
在疫情到來之前，房價已經開始上漲，但疫情導致房價以兩位數的速度快速上漲。2020年春天疫情爆發期間，美國住房市場壹度停滯，但自6月份以來，美國住房市場出現了創紀錄的增長。
隨著房價逐月攀升，這顯示了美國房地產市場面對持續的經濟衰退的韌性。盡管經濟前景不明朗，選舉備受爭議，疫情加劇，購房者仍繼續迅速搶購相對較少的待售房屋。
這場大流行病確實削弱了建築商填補住房供應的能力，因為他們的土地正在耗盡。住房市場上的二手房已經供不應求。
待售房屋數量大幅下降，比近年的正常水平低30%左右，市場需求持續高企，供應只能滿足的三分之二。
房屋庫存和抵押貸款利率目前都處於 歷史 低點。本月待售成屋供應量降至1.9個月，為1999年開始這壹數據以來的最低水平。
由於庫存如此緊張，現房銷售不太可能繼續以去年的速度增長，這意味著2021年全年現房銷售可能會略有放緩。預計2021年房屋銷售將增長3.8%。
遠程辦公的興起也引發了郊區的新繁榮，開發土地的稀缺意味著建築商可能無法滿足不斷增長的需求，2021年房價將繼續上漲。
有壹件事已經被談論了很多，那就是郊區的住房市場正在蓬勃發展，因為人們從城市向外遷移。疫情已經導致壹些購房者在與原計劃不同的地區尋找住房。
然而，有壹份詳盡的研究報告，研究了每壹個可以想象得到的與城市和郊區相關的住房市場數據點，以確定是否存在城市向郊區遷移的重大趨勢。
根據Zillow得調研數據，與城市市場相比，郊區住房市場並沒有以不成比例的速度走強。目前，這兩種類型的房地產市場似乎都很火爆。
然而，大流行增加了人們對擁有更大空間和花園的房子的渴望。再加上創紀錄的低利率，從城市到郊區市場的房價都在大幅上漲。
2021年住房負擔能力危機
強勁的需求加上較低的抵押貸款利率，已將房價推高至難以攢錢支付首付的水平，對首次購房者來說尤其如此。
雖然美國今後仍面臨經濟和衛生方面的挑戰，但毫無疑問，國家將繼續從這場大流行病中恢復過來，房地產市場將保持強勁勢頭，並將在2021年打破更多紀錄。
這壹次，房地產市場主要受兩個因素驅動:可用住房庫存短缺和極低的利率。掛牌價和售價的兩位數年增長率顯示出極度缺乏庫存和難以置信的需求——賣方房地產市場的壹個跡象。
雖然房地產市場依然火熱，但我們可能會開始看到房價上漲損害了人們的房價負擔能力，除非2021年抵押貸款利率繼續下降。
目前抵押貸款利率較1月初的低點略有上升，但仍處於 歷史 低位，這應該會繼續支持抵押貸款需求。
根據截至2021年1月22日調查數據，抵押貸款申請較前壹周減少4.1%。再融資指數較前壹周下降5%，較上年同期上升83%。
上周抵押貸款利率漲跌不壹，30年期固定利率升至2.95%，為2020年11月以來最高水平，其他所有調查利率均下滑。
盡管住房抵押貸款利率低於3%，但由於較低的抵押貸款利率(對購房者而言)的影響被兩位數的房價增長所抵消，住房可承受性已經下降。
2021年，抵押貸款利率預計將停止下降。全美房地產經紀人協會預計2021年抵押貸款利率平均為3.1%，抵押貸款銀行家協會預計2021年抵押貸款利率平均為3.3%。
這些利率預測均高於2020年3.0%的抵押貸款平均利率，但低於2019年的平均利率。
抵押貸款利率上升和房價上漲將加速購買力的下降，並進壹步擠壓春季房屋銷售季節的潛在購房者。
抵押貸款利率本周跟隨10年期美國國債收益率的走勢進壹步下跌。根據Bankrate對全國最大抵押貸款機構的最新調查：2021年1月29日，基準30年期固定抵押貸款利率為2.860%。
預計抵押貸款利率將繼續徘徊在 歷史 低點附近。美聯儲保證將保持利率和債券購買計劃不變——淡化了將借貸成本從接近於零的 歷史 最低水平回升的緊迫性。
按目前30年期的固定利率計算，妳每借10萬美元，每月需要支付414美元的本息，而上周是421.60美元。壹年前，30年期的固定利率是3.70%，所以同樣的金額妳每月需要支付460美元。
根據Realtor.com的數據，美國的房價中位數較去年同期增長14.4%，連續24周以兩位數的速度增長。
由於需求仍然很高而供應仍然有限，這條道路在未來幾個月似乎不太可能改變。2021年，預計房地產市場仍將炙手可熱，這將影響買家的購買住房的負擔能力。
現在，房價中位數是34萬美元，30年期固定抵押貸款利率是2.860%，假設買家支付20%的首付，抵押貸款的本金和利息將是每月1,126美元。
與此形成對比的是，根據房地美的數據，2019年12月，美國房價中位數在30萬美元左右，30年期抵押貸款的平均利率在3.58%左右。
此時，壹位買家面臨的月還款額為1088美元，比他現在的月還款少38美元——這裏假設建築商和賣家滿足了買家的需求，使房屋價格能夠全年持平。
較低的抵押貸款利率將導致每月支付993美元，或與壹年前相比每月節省95美元。如果房價繼續快速上漲，低抵押貸款利率有助於但不能消除住房市場仍可能面臨的負擔能力緊縮的風險。
在賣方市場，買房會讓人覺得妳在賠錢。也許妳可能只需要再等幾個月甚至壹年，這樣價格就會趨於平穩(或下降)。問題是，價格也有可能會持續上漲，直到妳被擠出市場。
誰也不能保證這兩種方式將會出現哪壹種。因此，理智得方法是找壹個正確的時間來購買您夢想的房地產或您可以選擇再融資，以今天的利率，至少減少您的每月按揭付款。
2021年房屋價值預測：增長尚未結束
目前，沒有跡象表明價格增長將放緩。Zillow經濟研究預測，到2021年年中，房屋價值的年增長率將高達13.5%，到2021年底，房屋價值將比當前水平增長10.5%。
目前的預測還表明，未來壹年的銷量將保持增長，2021年，銷量將達到690萬套，為2005年以來的最高水平。
目前的極端需求反映在急劇上漲的房價上，這可以歸因於2020年3月至7月期間被壓抑的購房需求，當時美國大部分地區處於全面封鎖狀態。
由於庫存越來越少，需求越來越高，房屋銷售和價格在秋季和冬季保持強勁。成屋銷售也顯示出有記錄以來最緊張的房地產市場狀況。
自去年5月/ 6月以來，需求並沒有明顯減少，買家和賣家繼續以創紀錄的速度聯系。2020年12月成屋銷售較11月增長0.7%。
這壹趨勢表明，房地產市場和房地產泡沫時期壹樣強勁。這與妳所能想象的房地產市場的平衡水平相差甚遠。
全國各地的房屋銷售持續增長，銷售價格中位數繼續保持兩位數增長。從2020年秋季開始，買賣雙方的交易量壹直居高不下。
不僅住房需求，新屋供應量也達到疫情爆發以來的最高點。雖然賣家正在出售越來越多的房屋，但美國需要更多的新房供應來增加庫存，並減緩這些急劇上漲的價格。
正如預期的那樣，與去年相比，剛過去的這個假期期間的房地產活動要好得多。
與2019年相比，2020年的掛牌價格繼續以兩位數的速度增長，這是受購房者需求的推動，購房的速度也比去年快了近兩周。極低的抵押貸款利率促進了需求和相對購買力。
去年全國庫存下降了39.6%，首次降至70萬以下 。
在過去的壹年裏，全國新上市房產的庫存下降了0.8%，而大型城市的庫存增長了7.6%。
2020年12月份全國掛牌價格中位數為34萬美元，比2019年上漲13.4%。與2019年相比，大型城市的平均價格上漲了8.8%。
在全國範圍內，壹套房子2020年12月在市場上的銷售時間壹般為66天，比2019年同期減少了13天。
由於回調幅度低於正常水平，市場為2021年的強勁開局做好了準備，特別是如果新供應繼續改善的話。
買方需求仍遠高於供應，並繼續增長。由於供給受限，需求增加，房價似乎為今年打下了堅實的基礎。即使未來幾個月的交易活動有所下降，它們也可能維持不變。
這種穩定表明，盡管趨勢有所改善，但並沒有讓買家松壹口氣，因為它不會減緩價格的增長。現貨庫存下降，尤其是在新屋銷售增長趨勢改善的情況下，這表明買家正在迅速推高房價。
由於買家興趣濃厚，新上市房屋數量有限，活躍的上市總數壹直落後於前壹年。與前壹年相比，房屋銷售的速度越來越快。2020年12月，普通住宅在市場上的銷售時間為66天，比去年減少了13天。
雖然新的庫存不斷進入市場，但它們很快就被眾多的買家消化掉。因此，住房單元仍然供應不足，未售出的庫存在目前的銷售速度下僅可供應1.9個月。
2021年，住房市場和抵押貸款違約
除了創紀錄的低抵押貸款利率和庫存短缺，使美國住房市場保持強勁的買方需求外，還有壹個重要因素，也功不可沒。
疫情期間，政府的暫停了幾乎所有房產的止贖活動（除了空置和廢棄房產以外）。2020年年底，嚴重拖欠貸款的數量接近 歷史 最高水平，但止贖活動處於 歷史 最低水平。
由於這次延期，積壓的止贖房屋越來越多。在這次的政府政策到期之前，沒有人知道由此積壓的房屋數量有多大。
這裏積壓的止贖貸款包括三種類型——政府延期償還之前的止贖貸款；在正常情況下可能會違約的貸款；以及因疫情導致的失業而違約的貸款。
為了幫助因冠狀病毒全國緊急狀態而面臨失去住房風險的借款人，聯邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(“企業”)將延長單戶房屋止贖和收回房屋政策期限至2021年2月28日。
這將使2800多萬擁有“企業”擔保抵押貸款的房主得到緩解。當然，這種止贖延期只適用於這兩家金融“企業”支持的獨戶抵押貸款。
收回房屋政策的暫停適用於已被這兩家金融“企業”通過喪失抵押品贖回權或代替抵押品贖回權交易獲得的財產。目前的禁令原定於2021年1月31日到期。
對於最近三次延期，聯邦住房金融局表示，將繼續監測冠狀病毒對抵押貸款行業的影響，並根據需要更新政策。
目前，聯邦住房金融局預計，由於2019冠狀病毒導致的止贖禁令及其延長，房地美和房利美將承擔14億至20億美元的額外費用。
黑騎士(Black Knight)發布的最新數據顯示，2020年12月抵押貸款違約情況有所改善，但2020年結束時，違約嚴重的房主數量比年初增加了170萬。
2020年，有214,323套房屋申請止贖，占美國所有住房單元的0.16%，低於2019年的0.36%，也低於2010年2.23%的峰值。
報告還包括2020年12月的新數據，顯示美國有10,876處房屋申請止贖，較上月增加8%，但較上年同期減少80%。
銀行收回的資產比2010年的峰值下降了95%。2020年，貸款機構通過止贖權收回了50238套房產，比2019年下降65%，比2010年的峰值1,050,500套下降95%，為有數據可得（2006年）以來的最低水平。
2020年止贖率最高的州是特拉華州(0.33%的住房單位申請止贖)；新澤西州(0.31%)；伊利諾斯州(0.30%)；馬裏蘭(0.26%)；南卡羅來納州(0.24%)。
人口超過100萬的大都市地區止贖率最高，為俄亥俄州的克利夫蘭(0.34%)；伊利諾斯州芝加哥(0.30%)；馬裏蘭州巴爾的摩(0.29%)；賓夕法尼亞州費城(0.29%)；加州河濱市(0.28%)。
新的單戶住宅建設趨勢
NAHB根據買家的行為和銷售情況，從建築商那裏了解他們對房地產市場的信心，並納入相關預測。建築許可已從大流行時期的低點反彈，建築商正競相填補供需缺口。
根據最新的NAHB/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)，受木材價格大漲帶動，加上冠狀病毒在美國大部分地區卷土重來，1月份建築商對新建獨棟房屋的信心指數下降3個點至83，但仍處於強勁水平。
HMI三大指數均在1月份下跌。衡量當前銷售狀況的HMI指數下降2點至90，衡量未來六個月銷售預期的分項指數下降2點至83，衡量潛在買家數量的指標下降5點至68。
再讓我們看看三個月的地區HMI的移動平均得分，東北部下降了6分，達到76分，中西部上升了2分，達到83分，南部下降了1分，達到86分，西部下降了1分，達到95分。
1月份建築商信心指數的下降和11月份新屋銷售的急劇下降表明，在目前令人印象深刻的速度基礎上，獨棟房屋開工率近期可能會放緩。1月中旬購房需求依然強勁，購房抵押貸款申請創下12年來的新高。
盡管住房需求強勁，抵押貸款利率較低，但購房者仍面臨市場上新屋供應不足的問題，這加劇了購買負擔能力問題。
雖然樓市繼續幫助引領經濟向前發展，但有限的庫存限制了更強勁的增長。可建造地塊的短缺，使其難以滿足強勁的需求，而材料價格的上漲速度遠遠超過房價的上漲速度，這反過來又損害了住房的可承受性。”
新住宅銷售：2020年12月
現房銷售處於 歷史 最高水平，新屋銷售在疫情期間也有所上升。這些銷售使建築商得以提高價格。買家流量正以創紀錄的速度轉化為銷售額。
據美國城市土地研究所預測，美國房地產市場狀況和價值預計將在2021年出現反彈，2022年的趨勢甚至會更高，獨棟住宅的表現將超過其他行業，如商業、零售、酒店和租賃。
2020年，獨棟住宅新開工數小幅下降至871,250套，2021年將升至94萬套，2022年升至97.5萬套，為2006年以來的最高水平。
與此同時，這份報告顯示，未來三年房價平均將上漲4.1%，高於3.9%的長期平均漲幅。這份報告是對37家領先房地產機構的43名經濟學者進行的調查得出的。
據估計，2020年***有81.1萬套新房售出。這比2019年的68.3萬人高出18.8%( 4.3%)。
根據美國人口普查局和住房和城市發展部聯合發布的估計數據，2020年12月，經季節調整的新單戶住宅銷售年率為84.2萬套。
這比11月修訂後的82.9萬套高出1.6%( 15.8%)，比2019年12月估計的73.1萬套高出15.2%( 17.2%)。
2020年12月新房銷售價格中位數為355,900美元，平均售價為394,900美元。經季節因素調整後，12月底待售新房預估為30.2萬套。按照目前的銷售速度，這意味著4.3個月的供應量。
全國多戶住宅趨勢
多戶制房產繼續面臨這壹流行病帶來的嚴峻挑戰。聯邦政府在最近通過的COVID - 19救助方案中包括250億美元的租賃援助。
全國多戶住房委員會(NMHC)的租金支付跟蹤調查顯示，在1月20日之前，88.6%的公寓住戶全額或部分支付了租金。該調查對全美1160萬套由專業管理的公寓單元進行了調查。
截止到2020年1月20日，美國家庭支付租金的比例下降了2.5個百分點，即294,224個家庭，而到2020年12月20日，家庭支付租金的比例為89.8%。
這些數據涵蓋了美國各地各種市場價格的出租房產，這些房產的大小、類型和平均租金各不相同。
總的來說，這次大疫情陡然把美國經濟推入了黑暗的蕭條隧道（2020年GDP增幅為-3.5%），但卻仍然有兩個亮點，其中之壹就是美國房地產市場。
美國經濟的這個“異常”的光點得益於市場的三個“低點”所給予的能量：住宅市場庫存所處的低點、抵押貸款利率處於的低點、按揭房屋“止贖率”所處的低點。