9月24日，馮侖攜其新書《馮侖:買房的事》亮相鳳凰網財經與中信出版社24小時工作室舉辦的《讀壹間房》分享會第二期，以“壹個中國式的晚年”為主題，為讀者帶來了壹場生動的新書分享會。01從“德國”到“新加坡”，房價不會壹路高歌。自1998年住房商品化改革以來，中國樓市已經走過了21年。21年來，樓市調控壹直如影隨形，從最早的“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，從限購限貸到限售，從“史上最嚴”到“沒有最嚴，只有更嚴”...樓市調控可以說是無處不在。有沒有樓市調控的痕跡？馮侖表示，隨著樓市調控的正常化，政府有三個可選的政策方向。第壹種選擇是美國模式。在這種模式下，住房需求大部分由市場解決，市場解決不了的用壹些金融手段(比如次貸)解決。從1999到2009年的10年間，中國廢除了福利分房制度，房子隨意買賣，就像美國模式壹樣。第二種替代方案是德國模式，主要通過租房解決“住”的問題。壹個人壹生最多只能買壹次房子，不能靠買賣房子牟取暴利，也不能投機。“德國的模式和我們現在的‘房住不炒’很像。把房地產‘居住’的屬性、公益的屬性、安居樂業的基本屬性變成第壹屬性，而投資增值的屬性變成第二屬性。”第三個選擇是新的plus型號。80%的住房需求由政府提供價格區間穩定的公寓解決，20%的需求完全由市場調節，這就是所謂的“私人住房”。新加坡人口不到600萬，但政府建造了654.38+0萬套房屋，政府以低價小戶型房屋的形式提供住房保障。“我們國家采取的壹些住房保障措施，比如經濟適用房、小戶型公寓、公租房等。，都參照這個辦法。”馮侖表示，未來從經濟規律來看，住宅市場將“減速”，進入非住宅階段，即“後開發時代”。後開發時代，房地產開發方式將從住宅開發轉向商業地產開發，包括寫字樓、購物中心、醫療保健、物流倉儲和休閑度假地產五大市場。“後開發時代”的房子更像是壹種新模式。大家家裏都有房子，而且很便宜，房價也不會壹直漲。02住宅的“消費升級”二手房越來越受歡迎。在這次分享會上，馮侖表示，中國經過40年的經濟高速增長，總體上可以說住房問題已經基本解決。為什麽這麽說？馮侖提到，1978年，全國城鎮人均住房面積為1.8平方米，當時的人口是8億多。現在人口增加到654.38+0.3億，城鎮人均住房面積39平方米，已經超過日本人均住房面積。馮侖還提到，在人均39平方米之後，我們將必須實現“壹戶壹套，人均壹間房”。“人均壹間房很重要，保證私人生活空間。更重要的是，有壹句話，停了就走。也就是說，大家分開睡，互不幹擾。這就是住房質量的提高。”馮侖還分享了壹個很有意思的現象——人均GDP達到8000美元後，住房開始向存量和增量並存的方向發展，二手房的資產價格越來越高，而新房的銷售越來越慢。“現在人們越來越能接受在北京買壹套二手房，但在10年前，沒人能接受。那時，他們不得不買新房子。其實老房子不壹定不好。關鍵是要舒服，滿足妳的需求。現在，二手房市場越來越火。北京約有1套新房。這個指標也很重要，意味著房價上漲的速度會越來越慢。”
27歲買房是否操之過急？根據對全球首次購房者平均年齡的調查，中國北京的年輕人以27歲高居榜首，這是全球首次買房的最年輕群體。英美的首次購房者年齡為35歲，而德國和日本的最老購房者年齡在41左右。中國的年輕人是不是27歲就急著買房？在中國，很多年輕人都是獨生子女，背靠父母的經濟支持，導致中國首次買房的平均年齡提前。然而，與畢業後馬上買房相比，馮侖建議年輕人“等等”。馮侖舉了壹個形象的例子，“壹個10歲的小夥子該不該娶老婆？10歲孩子娶不到老婆是社會問題嗎？首先，妳不應該娶老婆。10歲太年輕了。妳給他老婆，他只能當媽。”
選擇買房還是租房，其實就是選擇了不壹樣的人生。“買房快樂還是租房快樂？”在閱讀分享會上，有記者提問。“當然，租房子。”馮侖看著年輕的記者。“像妳這麽年輕，租房子壹定很開心。買房還房貸，會讓妳的工作很辛苦。”同時，馮侖還提到，他在35歲之前租房子住，但是租房子也要過上好日子。馮侖分享了“三個姐姐”的故事。第壹個姐姐是金星。也許很多人不知道金星壹直在租房。在很多人看來，金星應該不缺錢，而且她有三個孩子，那她為什麽壹直租房不買房呢？金星認為生活質量比幸福更重要，所以買房對她來說沒那麽有意義。追求生活品質和自由是首選。是否買房，租房多久，壹切隨波逐流。二姐是北京人。她之前在北京擁有壹套價值10萬元的房子。賣房後，她在洱海邊買了壹套100平米的房子用於投資，總價不到100萬元。後來她把房子改成了200平米的房子。以800萬的存款和6%的年化收益率計算，她的年理財收入為50萬，每年只要花20萬租房子，就能住上壹線城市最好的地段。第三個也是北京大姐，沒結婚也沒買房。她租的房子很大，壹次租了好幾年，室內裝修也很有藝術感。不同於別人租房子，從壹個小區搬到另壹個小區，她壹旦在租的房子裏待不下去了，就退租，去另壹個城市體驗不壹樣的租房生活。三姐的選擇顛覆了傳統觀念，很像外國人的思維。馮侖說，在中國，許多人對租房沒有安全感，他們沒有家的感覺。這是環境壓力和傳統觀念相互作用形成的心理。年輕人大多在大城市漂泊，外界的不確定性給了他們壓力，所以希望在居住地獲得物質穩定感。租房和買房是兩種完全不同的生活方式。可以比較嗎？馮侖認為，選擇買房還是租房，其實就是選擇了壹種不同的生活。如果妳喜歡安穩的生活，可以考慮買壹套屬於自己的房子；如果不是那麽著急的話，先租個房子再去看壹下也不錯。購房者雖然可能因為買房而成為房奴，但最終持有的是固定資產；房客要定期搬家，但也更舒適。買房和租房有得有失。更重要的是，妳如何用有限的錢去享受更好的生活品質，讓自己更快樂、更舒適、更幸福？如何判斷未來的房價？馮侖給年輕人提出了五條建議。在本期《閱覽室》的分享會上，馮侖也給了年輕人五點建議——如果想買房，可以參考五組數據的變化:第壹，中國人均GDP已經接近654.38+0萬美元。為什麽我們中的壹些人現在在東南亞投資房地產？因為現在柬埔寨和泰國的人均GDP都在2000美元左右，只要不出意外，未來20年他們的房價還會繼續上漲。中國和歐洲的歷史表明，在人均GDP 2000-8000美元的階段，房價迅速上漲。這就是近20年來人們買房賺錢的原因。人均GDP 8000美元後，新房供應量整體在減少，價格會逐漸穩定。第二，人口增加。在人均GDP超過8000美元之前，所有城市的人口都在增加，北京和上海每年增加40萬到50萬人。壹個城市每年新增40-50萬人口。20年後會增加多少人？所以新房有市場。但是現在所有城市的人口增長率都在下降。北京去年失去了幾十萬人。當壹個城市的人口增速放緩，增量變為零，或者為負時，對新房的需求就會很小。第三，城市發展的空間結構。如果城市化率達到50%-60%，說明城市的空間結構和基礎設施基本完成。以前為什麽有些地方房價漲的那麽快？因為地鐵通了，又因為附近小區拆遷，不得不建商場。現在這種基礎設施和空間結構固定了，要修的地鐵，要拆的房子都準備好了，快速崛起的機會就少了。比如以前莘莊沒有地鐵，房價1萬。地鐵通的時候是3萬。現在已經不可能再往上走了。大的空間結構、基礎設施、舊城改造完成後，新房的價值增值會放緩。第四，經濟增長。如果壹個城市的經濟在增長，就業率在提高，個人收入和工資在提高，那麽對住房改善的需求就很大。每個人都想改善，這將為新房市場提供壹些活力。如果就業率在慢慢下降，失業率在上升，個人收入增速在下降，那麽新房就不可能有很大的支撐。經濟周期上行，房價就漲。在經濟周期相對下行，個人腰包越來越淺的時候，新房市場缺乏支撐。第五，心理預期。金融政策帶來的心理預期，比如遺產稅，如果妳給孩子買房，交的稅比房子可能增值的多，妳會給孩子買房嗎？還有房產稅。目前的方向是明確的，但是征收的法律、規範、細節還不完善。如果開始征收呢？馮侖說，現在中國的年輕人面臨許多選擇。無論是買房還是租房，只要腳踏實地，科學研究，暫時拋開焦慮，正視市場，跟上中國房地產的步伐，就能邁出財富增值列車的第壹步。
《向書本學習》鳳凰網財經分享會；
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